İlçe ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : Ad Soyad (Davacı) – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası – Adres: Adres (Davacı)
VEKİLİ : Avukat Ad Soyad (varsa)
DAVALILAR : Davalıların Ad Soyadı ve Adresleri (güncel tapu maliki ve işleme katılanlar)
KONU : İl ili İlçe ilçesi Mahalle Mahallesi Ada No ada Parsel No parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile Tescil Edilecek Kişi ve Pay adına tesciline karar verilmesi talebidir.
DAVA DEĞERİ : Taşınmazın Dava Tarihindeki Değeri TL
AÇIKLAMALAR :
Dava konusu İl ili İlçe ilçesi Mahalle Mahallesi Ada No ada Parsel No parsel sayılı Taşınmazın Niteliği, tapu kaydında Tapu Malikinin Ad Soyadı adına kayıtlıdır. Davacı, Davacının Hak Sahipliğinin Dayanağı nedeniyle taşınmaz üzerinde hak sahibidir.
Taşınmaz Tescil Tarihi tarihinde Tescile Dayanak İşlem ile davalı adına tescil edilmiştir.
Olayın Tüm Vakıalarının Kronolojik Anlatımı
Yapılan tescil Hukuki Sebep nedeniyle hukuka aykırıdır. Bu nedenle tapu kaydının iptali ve taşınmazın Tescil Edilecek Kişi ve Pay adına tescili gerekmektedir.
Taşınmazın üçüncü kişilere devrinin davanın sonucunu etkisiz bırakmaması için dava sonuna kadar devrinin önlenmesi amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasını talep ederiz.
HUKUKİ SEBEPLER : 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1025 ve Hukuki Sebebe İlişkin Maddeler; 6100 sayılı HMK m. 2, 12, 119 ve 389; 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 16 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu kaydı ve takyidat belgesi, tapu işlemine ait resmi senet, nüfus ve mirasçılık belgeleri (varsa), banka kayıtları, tanık, keşif, bilirkişi incelemesi, yemin ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptaline ve Tescil Edilecek Kişi ve Pay adına tesciline, dava sonuna kadar taşınmazın devrinin önlenmesi için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasına, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. Tarih
Davacı / Vekili Ad Soyad
İmza
EKLER : Tapu kaydı ve takyidat belgesi, tapu işlemine ait belgeler, nüfus ve mirasçılık belgeleri (varsa), delil listesi, vekaletname
Tapu İptal ve Tescil Davası Dilekçesi
Tapu iptal ve tescil davası dilekçesi, tapu kaydındaki malikin yerine davacının ya da gerçek hak sahibinin tescilini isteyen dava dilekçesidir. Dilekçenin iskeleti davanın hukuki sebebine göre değişir, bu sayfa ortak iskeleti ve bütün sebeplerde aranan kuralları anlatır.[1]
Dilekçedeki hukuki sebep kutusu, aşağıdaki tabloda yer alan sebeplerden biriyle doldurulur. Karttaki 3. maddeye olayın bütün vakıaları yazılır, davanıza uymayan satırlar çıkarılır.
Hukuki Sebebe Göre Dilekçe İskeleti
Beş temel hukuki sebep ve her birinde dilekçeye girecek vakıalar tabloda toplandı.
| Hukuki sebep | Dayanak | Dilekçede öne çıkacak vakıa |
|---|---|---|
| Muris muvazaası | TMK m. 706, TBK m. 19 ve 237, 1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı | Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırma amacı, alıcının alım gücü, bedel ile gerçek değer arasındaki fark |
| Yolsuz tescil | TMK m. 1025 | Tescile dayanak işlemin yokluğu ya da geçersizliği |
| Yanılma, aldatma, korkutma | TBK m. 39 | Aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı tarih, sözleşme ile bağlı olunmadığının bildirilmesi |
| Olağanüstü zamanaşımı | TMK m. 713 | Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazda davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik |
| İnançlı işlem | 1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, TMK m. 1023 | İmzalı inanç sözleşmesi ya da delil başlangıcı belge, taşınmazın devri |
Miras yoluyla edinilen taşınmazın tapuya nasıl yansıdığı Tapuda Doğrudan Mirasçılara İntikal Nasıl Yapılır? yazımızda, mirasçıların payları Miras Payı Hesaplama aracında yer alıyor.
Tablodaki iki sebebin kendi dilekçe örneği var: muris muvazaası için Muris Muvazaası Tapu İptal Tescil Dilekçe Örneği, olağanüstü zamanaşımı için Olağanüstü Zamanaşımı ile Tescil Dilekçe Örneği yazımıza bakılabilir.
Görevli Mahkeme ve Dava Şartları
Tapu iptal ve tescil davasına asliye hukuk mahkemesi bakar ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.[2] Birden fazla taşınmaz varsa dava, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir.
Bu dava, 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinde sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almaz. Tapu iptal ve tescil talebi için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartı değildir. Taşınmaz paylı mülkiyette ve amaç ortaklığı sona erdirmekse yol farklıdır ve Boşandıktan Sonra Ev Satışı yazımızda anlatılıyor.
Dilekçede Vakıaların Bildirilmesi ve Hukuki Sebep
Davacı dava dilekçesinde davanın dayanağını oluşturan bütün vakıaları bildirmek zorundadır ve hakim bu olaylarla bağlıdır.[3] Hukuki sebebin yanlış gösterilmesi ise davayı bitirmez.
Yargıtay 1. HD, E. 2025/1345, K. 2025/1713, T. 27.03.2025"Öyle ki, hukuki sebep yanlış gösterilmiş veya hiç gösterilmemiş olsa dahi hakim tarafından en uygun hukuki sebebin bulunması ve ona göre karar verilmesi gerekir."
Dilekçede asıl iş 3. maddedeki vakıaları yazmaktır, sebebin adını koymak ikinci plandadır. Tarafların ilişkisi, işlemin yapıldığı tarih, ödenen ya da ödenmeyen bedel ve davalının bildiği hususlar sıra numarasıyla yazılır. Hakim bu olayların dışına çıkamaz, açıklama yalnızca belirsiz ya da çelişkili vakıalar için istenir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Süreler ve İspat Yükü
Kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanan davalar, tespit tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra açılamaz.[4]
3402 sayılı Kadastro Kanunu madde 12/3"Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz."
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, mirasbırakan kadastro tespitinden sonra ölmüşse mirasçılar için bu sürenin uygulanmayacağını kabul etmiştir.
Olağanüstü zamanaşımıyla tescilde tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazı yirmi yıl davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil isteyebilir.[5]
Yanılma, aldatma ve korkutmaya dayanan davalarda ise aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olunmadığının bildirilmesi gerekir. Aksi halde sözleşme onanmış sayılır. Yolsuz tescile ilişkin TMK 1025'te ayrı bir süre öngörülmemiştir.
İspat yükü davacıdadır. Muris muvazaası iddiasında temlikin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapıldığını davacı ispatlar.[6] Kararlarda alıcının alım gücü, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark ve mirasbırakanla taraflar arasındaki ilişki gibi olgular birlikte değerlendirilir.
İnançlı İşlem, Namı Müstear ve Nama İfa
İnançlı işlem, namı müstear ve nama ifa tapu iptal ve tescil davalarında sık karışan üç ayrı kavramdır ve dilekçede farklı dayanaklarla kurulur.
İnançlı İşlem
İnançlı işlemde inanan, teminat oluşturmak ya da yönetilmek üzere bir hakkı inanılana devreder ve amaç gerçekleşince iadesini ister.[7] İnanç sözleşmesi, 1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak yazılı delille kanıtlanır. Yazılı delil yoksa karşı tarafın elinden çıkmış ve inanç ilişkisine delalet eden bir delil başlangıcı belge her türlü delille ispata imkan verir, o da yoksa ikrar ve yemin kalır.
Talep terditli kurulur: tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde tazminat. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, inanç sözleşmesi ispatlanamadığı için tapu iptal talebini reddeden bir kararı, terditli tazminat talebi değerlendirilmediği gerekçesiyle bozmuştur.[8] İnanılan taşınmazı üçüncü kişiye devrederse inanan TMK 1023'e dayanarak tapu iptal ve tescil isteyebilir, ancak kayıt maliki inanç ilişkisini bilmiyorsa ve bilmesi gerekmiyorsa bu koruma ondan esirgenmez.
Namı Müstear
Namı müstear Yargıtay kararlarında iki anlamda geçer. Birinci anlamda adını gizlemek isteyen kişi sözleşmeyi kendi hesabına başka bir kişiye yaptırır ve taşınmaz o kişi adına tescil edilir. İşlemin namı müstear olarak yapıldığını ispat külfeti davacıya aittir ve alıcının alım gücü ile borcun doğum tarihi gibi olgular araştırılır.[9]
İkinci anlamda taşınmaz takma ad adına kayıtlıdır. Bu taşınmaz, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmaz sayılır ve zilyedi TMK 713/2 uyarınca olağanüstü zamanaşımıyla tescil isteyebilir.[10]
Nama İfa
Nama ifa tapu iptalinin sebebi değil, TBK 113'e dayanan bir ifa yoludur. Yapma borcu ifa edilmeyen alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi ya da başkası tarafından ifasına izin verilmesini ister.[11]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temerrüde düşen yüklenicinin eksik işini arsa sahibi bizzat ya da başka bir yükleniciye tamamlattırır. Yükleniciye verilmesi gereken ve halen arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölümler varsa eksik işlerin giderlerine harcanmak üzere bunların satışına izin istenir ve giderler satış bedelinden karşılanır.
Dava Değeri ve Harç
Tapu iptal ve tescil davasında dava değeri taşınmazın değeridir ve dilekçede gösterilmesi zorunludur.[12] Değer, tapuda yazan bedel değil, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değeri esas alınarak belirlenir.
Dilekçede değer gösterilmezse davacıya tespit ettirilir, düşük gösterilirse mahkeme eksik nispi harcı tamamlatır. Harç kesin süre içinde yatırılmazsa dosya işlemden kaldırılır, yenilenmezse dava açılmamış sayılır. Ecrimisil ya da tazminat da isteniyorsa harç, taşınmazın değeri ile bu taleplerin toplamı üzerinden alınır ve ecrimisil hesabı için Ecrimisil Hesaplama aracı kullanılabilir.
Tapu iptali istenmeyip yalnızca müdahalenin durdurulması ve ecrimisil isteniyorsa El Atmanın Önlenmesi Dilekçe Örneği yazımız kullanılır.
İhtiyati Tedbir ve Tapu Şerhi
Dava açıldıktan sonra davalı taşınmazı üçüncü kişiye devredebilir ve iyiniyetli üçüncü kişinin tapu kaydına güvenerek kazandığı hak korunur.[13] Tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması bu riski azaltır, bu yüzden dilekçeye tedbir talebi yazılır.
İhtiyati tedbir için hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da imkansız hale geleceği endişesi aranır. Tedbir istenmemiş ya da verilmemişse taşınmaz devredilebilir ve davacı yeni malike karşı ikinci bir dava açmak zorunda kalabilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, hile iddiasıyla açılan bir davada tapuda dava şerhi bulunmasına rağmen taşınmazı satın alan kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını kabul eden kararı onamıştır.
Mal kaçırma amacıyla yapılan devirlerin hukuki yönü Boşanmadan Önce Mal Kaçırma ve Cezası yazımızda anlatılıyor.
Tapu İptal ve Tescil Davası Dilekçesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Aşağıdaki sorular davalı sıfatı, mirasçıların dava hakkı ve bedel talebi etrafında toplanıyor.
Taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa dava kime karşı açılır?
Dava, tapuda kayıtlı güncel malike karşı açılır ve tapu iptal hükmü o kişi hakkında kurulur. Dilekçe yazılmadan önce güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi alınır. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı Türk Medeni Kanunu m. 1023 ile korunur.
Mirasçılardan biri tek başına muris muvazaası nedeniyle tapu iptal davası açabilir mi?
Evet, saklı pay sahibi olsun olmasın miras hakkı çiğnenen her mirasçı dava açabilir. Bu kural 1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'na dayanır. Mirasçı, kendi payı oranında iptal ve tescil isteyebilir.
Tapu iptal ve tescil talebiyle birlikte bedel de istenebilir mi?
Evet, tapu iptali ve tescil talebi kabul edilmezse hükmedilecek bedel olmadığı takdirde terditli olarak istenebilir. Yargıtay, hile iddiasıyla tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemini birlikte inceleyen bir davada bu talep biçimini kabul etmiştir.
Referans ve Kaynaklar
[1] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 1025.
[2] 6100 sayılı HMK, madde 2 ve 12; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, madde 18/B.
[3] 6100 sayılı HMK, madde 119/1-e. Yargıtay 1. HD, E. 2025/1345, K. 2025/1713, T. 27.03.2025.
[4] 3402 sayılı Kadastro Kanunu, madde 12/3. Yargıtay 1. HD, E. 2025/1345, K. 2025/1713, T. 27.03.2025.
[5] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 713.
[6] Yargıtay 1. HD, E. 2022/6337, K. 2023/3034, T. 30.05.2023.
[7] Yargıtay 7. HD, E. 2025/2352, K. 2025/4731, T. 06.11.2025.
[8] Yargıtay 7. HD, E. 2023/2323, K. 2024/2567, T. 13.05.2024.
[9] Yargıtay 4. HD, E. 2021/1324, K. 2021/11500, T. 30.12.2021.
[10] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 713. Yargıtay HGK, E. 2021/757, K. 2021/1361, T. 09.11.2021.
[11] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 113. Yargıtay 6. HD, E. 2023/2292, K. 2024/3924, T. 11.11.2024.
[12] 492 sayılı Harçlar Kanunu, madde 16 ve 30. Yargıtay 1. HD, E. 2023/454, K. 2024/2006, T. 11.03.2024 ve E. 2022/8175, K. 2023/6164, T. 02.11.2023.
[13] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 1023; 6100 sayılı HMK, madde 389. Yargıtay 1. HD, E. 2025/4787, K. 2025/4433, T. 13.10.2025.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 7 Ekim 2026
