Tapusu size ait bir taşınmazı başkası izinsiz kullanıyorsa ya da Milli Emlak'tan bir ihbarname geldiyse, istenecek ya da ödenecek tutar ecrimisil hesaplama ile yıl yıl bulunur. Hesabın temeli taşınmazın emsal kira bedelidir. Özel mülkiyette dava tarihinden, Hazine taşınmazında tespit tarihinden geriye kural olarak beş yıl hesaba girer.
Aşağıdaki araç ilk dönemin aylık rayiç kirasını, yıllık ÜFE artış oranını, işgalin başlangıç ve bitiş tarihini ve dava tarihini alır. Zamanaşımı def'i işaretliyse dava tarihinden geriye beş yılı hesaba katar, yıllara göre döküm verir ve özel mülkiyette her dönemin sonundan yasal faiz işletir. Hazine taşınmazında ise tespit tarihinden geriye beş yılı alıp kanundaki indirimleri düşer.
"Ecrimisil Hesaplama" yazımızla ilgili avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
"Ecrimisil Hesaplama" yazımızla ilgili detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
İşgal Süresi ve Rayiç Bedel
Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil, işgalin ilk dönemi için belirlenen emsal kira bedelinin sonraki dönemlere ÜFE artışıyla taşınması ve her dönemin tutarının toplanmasıyla hesaplanır. Yargıtay'a göre ilk dönemin bedeli taşınmazın serbest şartlarda getirebileceği kira, emsal sözleşmelerle karşılaştırılarak bulunur. Sonraki dönemler ise ilk döneme ÜFE artış oranının tamamı yansıtılarak bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.[1]
Hesap ilk dönemden ileriye doğru yapılır. Son yılın kirası bulunup geriye doğru gidilerek yapılan hesap, aynı kararda bozma sebebi sayılmıştır. Tarla gibi tarım arazilerinde ise talep ürün esasına dayanıyorsa bölgedeki ürün, verim ve birim fiyatlar araştırılır.
Aylık emsal kirası 20.000 TL olan bir dükkan üç yıl işgal edilmişse ve ÜFE artışı örnek olarak her yıl yüzde 30 kabul edilirse, birinci yıl 240.000 TL, ikinci yıl 312.000 TL, üçüncü yıl 405.600 TL eder. Toplam ecrimisil 957.600 TL'dir.
Araçta rayiç alanına hesaba giren ilk yılın kirası, artış alanına ÜFE oranı yazılır. Tam yıllar 12 ay sayıldığından araç da aynı sonucu verir, bir yıldan kısa kalan son dönem ise gün sayısına göre aya çevrilir.
Ecrimisil Kaç Yıl Geriye Dönük İstenir?
Özel mülkiyetteki taşınmazda ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıl için istenebilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 1938 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik içtihada dayanarak ecrimisil davalarının beş yıllık zamanaşımına tabi olduğunu ve sürenin dava tarihinden geriye işlediğini belirtir.[2]
Beş yıl sınırı kendiliğinden uygulanmaz. Davalı zamanaşımı def'ini süresinde ileri sürmemişse daha eski dönemin ecrimisiline de hükmedilir.[3] Araçtaki zamanaşımı def'i kutusu bu yüzden ayrı tutulmuştur, işareti kaldırılırsa işgalin başladığı tarihten itibaren bütün dönem hesaba girer.
Ecrimisile ancak dava tarihine kadar geçen süre için hükmedilir. İşgal dava sırasında sürüyorsa dava tarihinden sonraki dönem için yeni bir dava açılması gerekir, bu dönem ıslah yoluyla da istenemez.[4] Araç dava tarihinden sonra kalan süreyi hesaptan çıkarır ve bu kısmı sonuçta ayrı bir satırda gösterir.
Hazine taşınmazlarında süre farklı başlar. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesine göre ecrimisil, komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere belirlenir.[5]
Ecrimisile Faiz Nasıl İşletilir?
Her yılın ecrimisiline, o yılın tahakkuk tarihi olan dönem sonundan itibaren yasal faiz işletilir. Yargıtay, beş yıllık ecrimisilin tamamına tek bir tarihten faiz yürütülmesini hatalı bulmuştur. Birinci yılın bedeli birinci yılın sonundan, beşinci yılın bedeli beşinci yılın sonundan faiz alır.
Faizin başlangıcı dava dilekçesindeki taleple de sınırlıdır, çünkü hakim talep sonucundan fazlasına karar veremez.[6] Faiz dava tarihinden istenmişse dönem sonlarına göre daha geç başlar, bu yüzden talep yazılırken dönem sonları ayrıca belirtilir. Uygulanacak oran ve dönemlere göre değişimi Güncel Yasal Faiz Oranı Nedir yazımızda anlatılmıştır.
Araç faizi de bu yöntemle hesaplar. Her dönemin ecrimisiline o dönemin bittiği günden faiz hesap tarihine kadar ayrı faiz yürütür, hesap tarihi olarak bugün gelir ve değiştirilebilir. Oran olarak bugünkü yasal faiz tüm süreye uygulandığından, oranın değiştiği yıllara göre kesin tutar Faiz Hesaplama aracıyla bulunur.
Paylı Taşınmazda Ecrimisil İstenebilir mi?
Paylı taşınmazda ecrimisil istenebilir, ancak kural olarak paydaşın önce taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa bildirmiş, yani onu intifadan men etmiş olması gerekir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi bu kuralı şöyle koymuştur.[7]
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2020/549, K. 2021/4964, T. 10.06.2021"Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır."
Men, noter ihtarnamesiyle sınırlı değildir ve her türlü delille ispatlanabilir. Menden önceki dönem için ecrimisil istenemediğinden, araçta başlangıç tarihi olarak bildirimin yapıldığı tarih girilir ve çıkan tutar paydaşın payıyla çarpılır. Payı dörtte bir olan paydaş, aylık emsal kirası 20.000 TL olan evi tek başına kullanan diğer paydaştan ayda 5.000 TL ister.
Aynı kararda men şartının aranmadığı haller de sayılmıştır. Taşınmazın kamu malı olması, bağ ve bahçe gibi doğal ürün veren ya da konut ve işyeri gibi kiraya verilerek gelir elde edilen bir yer olması bunların başındadır. İşgal eden paydaşın diğerlerinin paylarını inkar edip taşınmazın tamamında hak iddia etmesi, kullanım anlaşmasıyla bölümlerin belirli olması ve davacının daha önce elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi ya da ecrimisil davası açmış veya icra takibi yapmış olması da men şartını ortadan kaldırır.
Payına karşılık çekişmesiz bir yeri kullanan paydaşın ecrimisil davası ise dinlenmez. Payından az yer kullandığını düşünen paydaşın yolu, taksim ya da satış yoluyla ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Hazine Taşınmazlarında İdari Ecrimisil ve İndirimler
Devletin özel mülkiyetindeki ya da hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar, özel bütçeli idarelerin taşınmazları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile mazbut vakıflara ait taşınmazlarda ecrimisil dava açılmadan idarece istenir. Bedeli idareden taşınmaz ve değerleme konusunda uzman üç kişilik komisyon belirler, idarenin zarara uğramış olması gerekmez ve işgalcinin kusuru aranmaz.
Kanun ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde 20, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde 15 indirim öngörür. Yüzde 20 indirim, ihbarnamenin tebliğinden itibaren otuz gün içinde düzeltme talebinde bulunmamaya ya da bu sürede itirazdan veya davadan kayıtsız şartsız vazgeçmeye bağlıdır.[8] Yüzde 15 indirim ise tebliğden itibaren altmış gün içinde peşin ödemede uygulanır.[9]
Kanun metni iki indirimin hangi tutar üzerinden hesaplanacağını ayrıca yazmaz, yalnızca yüzde 15'i "ayrıca" diyerek ayrı bir indirim olarak sayar. Araç iki oranı da ihbarnamedeki bedele uygular. Buna göre 100.000 TL'lik ihbarnameye itiraz etmeyip altmış gün içinde peşin ödeyen işgalcinin ödeyeceği tutar araçta 65.000 TL görünür.
Ödeme güçlüğü olan borçlu yazılı talepte bulunursa en az yüzde 25'i peşin, kalanı en fazla üç yıl içinde taksitle ödenebilir ve kalan kısma kanuni faiz uygulanır. Taksitlerden biri ödenmezse kalan alacak muaccel olur ve gecikme zammıyla tahsil için vergi dairesine gönderilir. Hazine arazisinin satın alınma usulleri Milli Emlak'tan Hazine Arazisi Satın Alma Süreci yazımızda ayrıca anlatılmıştır.
Özel Mülk ile Hazine Taşınmazında Hesap Farkı
İki ecrimisil aynı adı taşısa da dayanağı, süresi ve tahsil yolu farklıdır. Aşağıdaki tablo aracın iki seçeneğinin hangi kurala göre çalıştığını da gösterir.
| Konu | Özel mülkiyet | Hazine ve kamu taşınmazı |
|---|---|---|
| Nasıl istenir | Dava ile | İdari ihbarname ile |
| Beş yıl nereden sayılır | Dava tarihinden geriye | Tespit tarihinden geriye |
| İşgalcinin durumu | Kötüniyetli zilyetten istenir | Kusur aranmaz |
| Bedeli kim belirler | Bilirkişi ve mahkeme | Üç kişilik idari komisyon |
| İndirim | Yok | İtirazsızlıkta %20, peşin ödemede ayrıca %15 |
| Faiz | Dönem sonlarından yasal faiz | Taksitte kalan kısma kanuni faiz |
Özel mülkiyette ecrimisil, Yargıtay'ın tanımıyla zilyet olmayan malikin malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır ve en azı kira geliri karşılığı zarardır. Malikin taşınmazdan ne şekilde gelir elde edeceğini ispat etmesi gerekmez, taşınmazın gelir getirmeye ayrılmamış olması da sonucu değiştirmez.
İdare bir taşınmazı kamulaştırma yapmadan fiilen kullanıyorsa malik, el atılan kısmın bedeliyle birlikte idarenin kullandığı dönemin ecrimisilini de aynı davada ister. Bedel ve ecrimisil o durumda Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı Hesaplama aracıyla birlikte hesaplanır.
"Ecrimisil Hesaplama" yazımızla ilgili detaylı bilgi almak için hemen İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Yeni yazı çıkınca haber verelim mi?
Hukuki haklarının farkında olmak için takip et!
Ecrimisil Hesaplama Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ecrimisil ihbarnamesi alan ya da dava açmayı düşünen malikler en çok aşağıdaki noktalarda tereddüt yaşar.
Geriye dönük 5 yıllık ecrimisil nasıl hesaplanır?
Özel mülkiyette davalı zamanaşımı def'inde bulunmuşsa dava tarihinden, Hazine'de tespit tarihinden beş yıl geriye gidilir ve bu tarihteki emsal kira ilk yılın bedeli kabul edilir. Sonraki yıllar ÜFE artışıyla bulunur ve beş yılın tutarları toplanır.
Ecrimisil ihbarnamesine itiraz süresi ne kadar?
Hazine ecrimisilinde ihbarnamenin tebliğinden itibaren otuz gün içinde idareye dilekçeyle düzeltme talebinde bulunulabilir. Bu sürede itiraz edilmezse yüzde 20 indirim uygulanır.
Ecrimisil ödenmezse ne olur?
Hazine ecrimisili tebliğden itibaren altmış gün içinde rızaen ödenmezse 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'a göre takip edilmek üzere vergi dairesine ya da gelir servisine gönderilir. Borçlunun dava açmış olması bu takibi durdurmaz. (Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.87)
Hazine taşınmazında kira süresi bitince ecrimisil alınır mı?
Kira sözleşmesinin bitiminden sonra işgal devam ederse önce sözleşmedeki hükme bakılır. Sözleşmede bu konuda hüküm yoksa kiracıdan ecrimisil alınır. (2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75)
İşgalciye ihtarname göndermek neden önemlidir?
Özel mülkiyette ecrimisil kötüniyetli zilyetten istenir. Yargıtay, taşınmazın boşaltılmasını isteyen ihtarnamenin tebliğinden sonra işgalcinin iyiniyetli kabul edilemeyeceğini belirterek ecrimisili bu tarihten başlatmıştır.
Referans ve Kaynaklar
[1] Yargıtay 1. HD, 2015/5740 E., 2017/4577 K., 21.09.2017 - ilk dönemin emsal kirayla belirlenmesi, sonraki dönemlerde ÜFE artışı ve geriye doğru hesabın hatalı olması.
[2] Yargıtay 8. HD, 2018/5020 E., 2020/4395 K., 02.07.2020 - beş yıllık zamanaşımının dava tarihinden geriye işlemesi ve faizin dönem sonlarından yürütülmesi.
[3] Yargıtay 8. HD, 2018/3125 E., 2019/3092 K., 21.03.2019 - süresinde ileri sürülmeyen zamanaşımı def'inin dikkate alınamayacağı.
[4] Yargıtay 8. HD, 2018/2813 E., 2019/416 K., 16.01.2019 - dava tarihinden sonraki dönem için ıslahla ecrimisil istenemeyeceği.
[5] 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75 - ecrimisilin tespit tarihinden geriye beş yıl için takdiri, indirimler ve tahsil.
[6] 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.26 - taleple bağlılık ilkesi.
[7] Yargıtay 8. HD, 2020/549 E., 2021/4964 K., 10.06.2021 - paydaşlar arasında intifadan men şartı ve istisnaları, Yargıtay HGK 2023/61 E., 2025/62 K. sayılı kararında aktarılan bozma gerekçesi.
[8] Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.86 - ecrimisil ihbarnamesinin tebliği, otuz günlük düzeltme talebi süresi ve yüzde yirmi indirim.
[9] Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.87 - altmış günlük ödeme süresi, peşin ödeme indirimi, taksit ve gecikme zammı.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 16 Eylül 2026
