Boşandıktan sonra ev satışı, evin tapuda kimin adına kayıtlı olduğuna göre şekillenir. Yalnızca boşanmış olmak, malikin satış yetkisini ortadan kaldırmaz. Tapu maliki eş, kural olarak taşınmazını dilediği gibi satabilir.[1]
Bu yetki aile konutu şerhi, mahkemenin koyduğu bir tedbir, ipotek veya paylı mülkiyet gibi özel durumlarda sınırlanır. Satışın hangi aşamada, kimin rızasıyla ve hangi bedelle yapılabileceği, boşanma sürecinin nerede olduğuna göre değişir.
"Boşandıktan Sonra Ev Satışı" yazımızla ilgili avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
"Boşandıktan Sonra Ev Satışı" yazımızla ilgili detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
- Boşandıktan sonra ev satışı tapudaki malik eşin yetkisindedir, boşanmış olmak tek başına satış yetkisini kaldırmaz.
- Aile konutu şerhi varsa Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesine göre diğer eşin açık rızası ya da hakim izni olmadan satış tescil edilmez.
- Mal kaçırma şüphesinde eş hakimden tasarruf yetkisinin sınırlanmasını isteyebilir ve karar tapuya şerh edilir.
- Boşanma davası sırasında mal rejimi dava tarihine kadar geri gider ama bu durum satış yetkisini kendiliğinden dondurmaz.
Evin Satışında Belirleyici Ölçüt: Tapudaki Malik Sıfatı
Türk hukukunda evlenen çiftler, aksini kararlaştırmadıkça Türk Medeni Kanunu'nun öngördüğü edinilmiş mallara katılma rejimine tabidir.[2] Bu rejim, diğer eşe otomatik bir mülkiyet payı vermez. Boşanmada doğan hak, katılma alacağı adı verilen kişisel bir alacaktır. Ev yalnızca bir eş adına kayıtlıysa, o eş taşınmazın tek malikidir ve mülkiyet hakkının doğal sonucu olarak satış yapabilir.
Diğer eşin ev üzerinde ayni bir hakkı yoktur, dava sürüyor olsa bile durum değişmez. Bu kuralın istisnaları vardır: taşınmaz aile konutu ise, ipotekliyse, paylı mülkiyet halindeyse ya da mahkeme özel bir tedbir kararı vermişse. Aşağıdaki bölümlerde bu durumlar ayrı ayrı ele alınmaktadır.
Evin satışı için gerekli olan işlem, taşınmazın durumuna göre değişir:
| Evin durumu | Satış için gereken |
|---|---|
| Tek eş adına kayıtlı, aile konutu değil | Yalnızca malik eşin imzası |
| Aile konutu şerhi var | Diğer eşin açık rızası veya hakim izni |
| İpotekli / kredi borçlu | Malik eşin imzası ve alacaklı bankanın onayı |
| Paylı (hisseli) mülkiyet | Tüm paydaşların onayı, yoksa ortaklığın giderilmesi davası |
Boşanma Davası Sürerken Tapudaki Evin Satılması
Boşanma davası açıldığında mal rejimi kendiliğinden sona ermez, ancak sona erme anı dava tarihine kadar geri gider.[3] Bu geri gidiş yalnızca tasfiye hesabını etkiler. Tapudaki satış yetkisini kendiliğinden dondurmaz. Malik eş, dava sürerken de evi satabilir, tabii ki aile konutu şerhi veya tedbir yoksa.
Aile Konutu Şerhinin Satışa Etkisi ve Boşanma Sonrası Akıbeti
Ev aile konutu ise tablo değişir, çünkü kanun burada malikin tasarruf serbestisini doğrudan sınırlar.[5]
Türk Medeni Kanunu, madde 194"Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz."
Malik olmayan eş, bu korumadan yararlanmak için tapu müdürlüğünden konuta şerh verilmesini isteyebilir. Şerh varsa tapu müdürlüğü diğer eşin rızası olmadan satışı tescil etmez. Peki bu koruma boşanmadan sonra da sürer mi?
Hayır, evlilik birliği boşanma kararıyla sona erdiğinde taşınmazın aile konutu niteliği de kendiliğinden ortadan kalkar. Yargıtay bu sonucu açık biçimde ortaya koymuştur.[6]
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2014/4599, K. 2014/7183, T. 27.03.2014"Evlilik birliği boşanma kararı ile sona ermiş olduğundan Türk Medeni Kanununun 194. maddesindeki evlilik nedeniyle diğer eşe sağlanan koruma ve taşınmazın aile konutu özelliği kendiliğinden ortadan kalkmıştır. O halde, hukuki dayanağı kalmayan şerhin, sicilden terkinine karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir."
Boşandıktan sonra yeni bir aile konutu şerhi de konulamaz. Şerhin dayanağı evlilik birliğinin varlığıdır ve evlilik bittikten sonra bu koruma yeniden kurulamaz. Boşanma kararı kesinleştikten sonra mevcut şerh kendiliğinden silinmez, tapu kaydında görünmeye devam eder.
Malik eş, kesinleşme şerhini taşıyan kararı tapu müdürlüğüne ibraz ederek şerhi sildirebilir. Diğer eş buna yanaşmazsa aile konutu şerhinin kaldırılması davası açılır.
İpotekli veya Kredi Borçlu Ev Boşandıktan Sonra Satılabilir mi?
İpotekli ya da kredi borcu bulunan bir ev boşandıktan sonra da satılabilir. İpotek satışı hukuken engellemez, yalnızca alacaklı bankanın onayını gerektiren ayrı bir adım ekler. Satış bedelinden önce kalan kredi borcu kapatılır, kalan tutar tapu devri sırasında malik eşe ödenir. Alıcı kredinin devamını üstlenmek isterse bu da bankanın kredi devrini onaylamasına bağlıdır.
Evin üzerinde hem ipotek hem aile konutu şerhi bulunması olağan bir durumdur, çünkü ikisi ayrı işlemdir: ipotek bankaya karşı bir borç ilişkisidir, aile konutu şerhi ise diğer eşin rızasını arayan ayrı bir kısıtlamadır. Boşanmadan önce konulmuş bir ipotek, aile konutu şerhinin sonradan koydurulmasına engel oluşturmaz. Kredi taksitlerinin evlilik süresince kim tarafından ödendiği taraflar arasında anlaşmayla belirlenmemişse, ödenen tutarlar boşanma sonrası tasfiyede katkı payı olarak ayrıca talep edilebilir.
Paylı Mülkiyetteki Evde Ortak Satış ve Ortaklığın Giderilmesi
Ev boşanmadan önce her iki eş adına hisseli, yani paylı mülkiyet olarak tescil edilmişse, boşanma bu ortaklığı kendiliğinden sona erdirmez. Taraflar anlaşırsa evi birlikte satabilir ya da bedeli paylaşarak payını diğerine devredebilir. Bu yol rızai taksim sözleşmesi ile resmileştirilebilir. Anlaşma yoksa her paydaş, paylı malın paylaştırılmasını mahkemeden isteyebilir.[7]
Bu dava ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Hakim önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar, bölünme mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verir ve bedel paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.[8] Eski eşlerden biri kendi payını dava açmadan üçüncü bir kişiye satarsa, diğerinin önalım hakkı doğar. Bu hakkın süresi ve kullanılış şekli şufa hakkı davası yazımızda ele alınmaktadır.
Satılan Evin Bedeli Tasfiyede Nasıl Paylaşılır?
Ev yalnızca bir eş adına kayıtlıysa satış bedeli doğrudan diğer eşle paylaşılmaz, ama katılma alacağının hesabına girer. Boşanmayla birlikte her eş kendi malını geri alır, üstüne bir de evin edinilmesine veya değerinin artmasına katkı payı varsa bu katkı ayrıca istenir.[9] Genel kural, kusura bakılmaksızın artık değerin yarı yarıya paylaşılmasıdır. Bu kuralın işleyişi ve tek istisnası Aldatan Eş Mal Alabilir mi? yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.
Dava süresini en çok uzatan nokta, satış bedelinin hangi kısmının kredi borcuna, hangi kısmının kişisel mala gittiğinin ispatıdır. Tapu senedi, kredi ödeme dökümü ve banka kayıtları bu ispatın temelini oluşturur.
Evin Mal Kaçırma Amacıyla Devredilmesi
Bir eşin, diğerinin katılma alacağını azaltmak için evi düşük bedelle ya da göstermelik biçimde bir yakınına devretmesi TMK 229 kapsamında değerlendirilir. Böyle bir devir gerçek olup olmadığına bakılmaksızın tasfiye hesabına geri eklenir.[10]
Devir tamamen göstermelik yapılmışsa, satıştan yararlanan üçüncü kişiye karşı da ileri sürülebilecek bir muvazaa iddiası gündeme gelir. Bu yüzden boşanma öncesinde ev üzerinden yapılan devirler risklidir.
Mal kaçırmanın diğer yöntemleri (banka hesabı, araç, şirket payı), üçüncü kişiden tahsil imkanı ve cezai boyutu Boşanmadan Önce Mal Kaçırma ve Cezası yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
"Boşandıktan Sonra Ev Satışı" yazımızla ilgili detaylı bilgi almak için hemen İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Yeni yazı çıkınca haber verelim mi?
Hukuki haklarının farkında olmak için takip et!
Boşandıktan Sonra Ev Satışı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Boşandıktan sonra ev satışı ile ilgili en çok sorulan soruları bu başlıkta yanıtladık.
Boşanma davası sürerken tek eş adına kayıtlı ev satılabilir mi?
Evet, taşınmaz aile konutu değilse ve mahkeme tasarruf yetkisini sınırlayan bir tedbir kararı vermemişse malik eş evi dava sürerken de satabilir. Diğer eşin hakkı, ayni bir hak değil tasfiyede istenecek katılma alacağıdır.
Boşandıktan sonra ev kime kalır?
Ev, kural olarak tapuda kimin üzerine kayıtlıysa onda kalır. Boşanma tek başına mülkiyeti değiştirmez. Diğer eşin hakkı evin kendisi üzerinde değil, evin değerine göre hesaplanan ve tasfiyede talep edilen katılma alacağı üzerindedir.
Aile konutu şerhi boşandıktan sonra kendiliğinden silinir mi?
Hayır, tapu kaydından kendiliğinden çıkmaz. Boşanma kararı kesinleşince şerhin hukuki dayanağı kalmaz ve malik eş kesinleşme şerhli kararı tapu müdürlüğüne ibraz ederek sildirebilir. Diğer eş buna yanaşmazsa dava açılır.
İpotekli veya kredili ev boşandıktan sonra satılabilir mi?
Evet, ipotek satışa engel değildir. Bankanın onayıyla ipotek kaldırılır veya kalan kredi borcu alıcıya devredilir. Satış bedelinden önce kredi borcu kapatılır, kalan tutar mal rejimi tasfiyesinde dikkate alınır.
Ortak (paylı) mülkiyetteki ev boşandıktan sonra nasıl satılır?
Taraflar anlaşırsa evi birlikte satabilir veya payını diğerine devredebilir. Anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın aynen bölünmesini veya satılarak bedelinin paylaştırılmasını isteyebilir.
Ev, katılma alacağını azaltmak için satılırsa ne yapılabilir?
Bu tür devirler, mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde yapılmışsa veya diğer eşin alacağını azaltma kastı taşıyorsa tasfiye hesabına değer olarak geri eklenir. Devir tamamen göstermelik yapılmışsa ayrıca muvazaa iddiasıyla dava açılması da mümkündür.
Referans ve Kaynaklar
[1] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 683.
[2] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 202.
[3] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 225.
[4] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 199.
[5] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 194.
[6] Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2014/4599, K. 2014/7183, T. 27.03.2014 - evlilik birliğinin boşanmayla sona ermesiyle aile konutu şerhinin hukuki dayanağının ortadan kalkması ve terkini.
[7] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 698.
[8] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 699.
[9] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 226 ve 227.
[10] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 229.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 4 Eylül 2026
