Boşandıktan sonra ev satışı, evin tapuda kimin adına kayıtlı olduğuna göre şekillenir. Yalnızca boşanmış olmak, malikin satış yetkisini ortadan kaldırmaz. Tapu maliki eş, kural olarak taşınmazını dilediği gibi satabilir.[1]
Bu yetki aile konutu koruması, mahkemenin koyduğu bir tedbir veya paylı mülkiyet gibi özel durumlarda sınırlanır, ipotek ise satışı engellemez. Satışın hangi aşamada, kimin rızasıyla ve hangi bedelle yapılabileceği, boşanma sürecinin nerede olduğuna göre değişir.
"Boşandıktan Sonra Ev Satışı" yazımızla ilgili avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
"Boşandıktan Sonra Ev Satışı" yazımızla ilgili detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
- Boşandıktan sonra ev satışı tapudaki malik eşin yetkisindedir, boşanmış olmak tek başına satış yetkisini kaldırmaz.
- Evlilik sürerken aile konutu şerh olmasa da Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesine göre diğer eşin açık rızası ya da hakim izni olmadan satılamaz.
- Mal kaçırma şüphesinde eş hakimden tasarruf yetkisinin sınırlanmasını isteyebilir ve karar tapuya şerh edilir.
- Boşanma davası sırasında mal rejimi dava tarihine kadar geri gider ama bu durum satış yetkisini kendiliğinden dondurmaz.
İçindekiler8 başlık
- Evin Satışında Belirleyici Ölçüt: Tapudaki Malik Sıfatı
- Boşanma Davası Sürerken Tapudaki Evin Satılması
- Aile Konutu Şerhinin Satışa Etkisi ve Boşanma Sonrası Akıbeti
- İpotekli veya Kredi Borçlu Ev Boşandıktan Sonra Satılabilir mi?
- Paylı Mülkiyetteki Evde Ortak Satış ve Ortaklığın Giderilmesi
- Satılan Evin Bedeli Tasfiyede Nasıl Paylaşılır?
- Evin Mal Kaçırma Amacıyla Devredilmesi
- Boşandıktan Sonra Ev Satışı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Evin Satışında Belirleyici Ölçüt: Tapudaki Malik Sıfatı
Türk hukukunda evlenen çiftler, aksini kararlaştırmadıkça Türk Medeni Kanunu'nun öngördüğü edinilmiş mallara katılma rejimine tabidir.[2] Bu rejim, diğer eşe otomatik bir mülkiyet payı vermez. Boşanmada doğan hak, katılma alacağı adı verilen kişisel bir alacaktır. Ev yalnızca bir eş adına kayıtlıysa, o eş taşınmazın tek malikidir ve mülkiyet hakkının doğal sonucu olarak satış yapabilir.
Diğer eşin ev üzerinde ayni bir hakkı yoktur, dava sürüyor olsa bile durum değişmez. Bu kuralın istisnaları vardır: taşınmaz aile konutu ise, paylı mülkiyet halindeyse ya da mahkeme özel bir tedbir kararı vermişse. İpotekli evin satışında ise ayrı bir süreç işler. Aşağıdaki bölümlerde bu durumlar ayrı ayrı ele alınmaktadır.
Evin satışı için gerekli olan işlem, taşınmazın durumuna göre değişir:
| Evin durumu | Satış için gereken |
|---|---|
| Tek eş adına kayıtlı, aile konutu değil | Yalnızca malik eşin imzası |
| Aile konutu (şerh olmasa da) | Diğer eşin açık rızası veya hakim izni |
| İpotekli / kredi borçlu | Malik eşin imzası, ipotek evle birlikte alıcıya geçer |
| Paylı (hisseli) mülkiyet | Tüm paydaşların onayı, yoksa arabuluculuk ve ortaklığın giderilmesi davası |
Boşanma Davası Sürerken Tapudaki Evin Satılması
Boşanma davası açıldığında mal rejimi kendiliğinden sona ermez, ancak sona erme anı dava tarihine kadar geri gider.[3] Bu geri gidiş yalnızca tasfiye hesabını etkiler. Tapudaki satış yetkisini kendiliğinden dondurmaz. Malik eş, dava sürerken de evi satabilir, tabii ki ev aile konutu değilse ve tedbir yoksa.
Uygulamada: Mal kaçırma şüphesi varsa dava açılmasını beklemeye gerek yoktur. Eşlerden biri, evlilik birliğinin ekonomik varlığını korumak için hakimden tasarruf yetkisinin sınırlanmasını isteyebilir. Hakim bu durumda ilgili malvarlığı üzerindeki tasarrufları karşı tarafın rızasına bağlayabilir ve taşınmazlarda bu karar tapu kütüğüne re'sen şerh edilir.[4] Şerh konulduktan sonra malik eş, diğerinin rızası olmadan satış yapamaz. Şerh üçüncü kişilere karşı da etki doğurur.
Aile Konutu Şerhinin Satışa Etkisi ve Boşanma Sonrası Akıbeti
Ev aile konutu ise tablo değişir, çünkü kanun burada malikin tasarruf serbestisini doğrudan sınırlar.[5]
Türk Medeni Kanunu, madde 194"Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz."
Bu koruma şerhe bağlı değildir. Tapuya şerh konulmamış olsa da ev aile konutuysa diğer eşin açık rızası aranır, Yargıtay rıza alınmadan yapılan devri geçersiz sayarak tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerektiğini kabul etmiştir.[6] Malik olmayan eş, korumayı tapuda görünür kılmak için konuta şerh verilmesini isteyebilir. Şerh varsa tapu müdürlüğü diğer eşin rızası olmadan satışı tescil etmez. Peki bu koruma boşanmadan sonra da sürer mi?
Hayır, evlilik birliği boşanma kararıyla sona erdiğinde taşınmazın aile konutu niteliği de kendiliğinden ortadan kalkar. Yargıtay bu sonucu açık biçimde ortaya koymuştur.[7]
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2014/4599, K. 2014/7183, T. 27.03.2014"Evlilik birliği boşanma kararı ile sona ermiş olduğundan Türk Medeni Kanununun 194. maddesindeki evlilik nedeniyle diğer eşe sağlanan koruma ve taşınmazın aile konutu özelliği kendiliğinden ortadan kalkmıştır. O halde, hukuki dayanağı kalmayan şerhin, sicilden terkinine karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir."
Boşandıktan sonra yeni bir aile konutu şerhi de konulamaz. Şerhin dayanağı evlilik birliğinin varlığıdır ve evlilik bittikten sonra bu koruma yeniden kurulamaz. Boşanma kararı kesinleştikten sonra mevcut şerh kendiliğinden silinmez, tapu kaydında görünmeye devam eder.
Malik eş, kesinleşme şerhini taşıyan kararı tapu müdürlüğüne ibraz ederek şerhi sildirebilir. Diğer eş buna yanaşmazsa aile konutu şerhinin kaldırılması davası açılır. Evden ayrılan eski eşin adres kaydı konutta görünmeye devam ediyorsa bu kaydın kapatılması için de adresten kişi sildirme dilekçesi verilebilir.
İpotekli veya Kredi Borçlu Ev Boşandıktan Sonra Satılabilir mi?
İpotekli ya da kredi borcu bulunan bir ev boşandıktan sonra da satılabilir. İpotek satışı hukuken engellemez ve tapuda devir için alacaklı bankanın izni gerekmez, ipotek evle birlikte yeni malike geçer.[8] Uygulamada alıcı ipoteksiz tapu istediği için kalan kredi borcu çoğu zaman satış bedelinden kapatılır, kalan tutar tapu devri sırasında malik eşe ödenir. Alıcı kredinin devamını üstlenmek isterse bu da bankanın kredi devrini onaylamasına bağlıdır.
Evin üzerinde hem ipotek hem aile konutu şerhi bulunması olağan bir durumdur, çünkü ikisi ayrı işlemdir: ipotek bankaya karşı bir borç ilişkisidir, aile konutu şerhi ise diğer eşin rızasını arayan ayrı bir kısıtlamadır. Boşanmadan önce konulmuş bir ipotek, aile konutu şerhinin sonradan koydurulmasına engel oluşturmaz. Evlilik süresince ödenen kredi taksitleri, aksi ispat edilmedikçe edinilmiş maldan ödenmiş sayılır. Ev evlilikten önce alınmış olsa bile bu taksitlerin oranı üzerinden katılma alacağı doğar ve bunun için taraflar arasında bir anlaşma bulunması gerekmez.[9]
Paylı Mülkiyetteki Evde Ortak Satış ve Ortaklığın Giderilmesi
Ev boşanmadan önce her iki eş adına hisseli, yani paylı mülkiyet olarak tescil edilmişse, boşanma bu ortaklığı kendiliğinden sona erdirmez. Taraflar anlaşırsa evi birlikte satabilir ya da bedeli paylaşarak payını diğerine devredebilir. Boşanma davasında anlaşmalı olan eşler için ev devri protokole yazılır, devir maddesinin yazımı Anlaşmalı Boşanma Protokolü Örneği yazımızdadır. Bu yol rızai taksim sözleşmesi ile resmileştirilebilir. Anlaşma yoksa her paydaş, paylı malın paylaştırılmasını mahkemeden isteyebilir.[10]
Bu dava ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.[11] Hakim önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar, bölünme mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verir ve bedel paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.[12] Satış ilanındaki muhammen kıymet, teminat ve teklif süresi gibi bilgilerin nasıl okunacağı UYAP E-Satış İlanı Nasıl Okunur yazımızda anlatılmaktadır. Eski eşlerden biri kendi payını dava açmadan üçüncü bir kişiye satarsa, diğerinin önalım hakkı doğar. Bu hakkın süresi ve kullanılış şekli şufa hakkı davası yazımızda ele alınmaktadır.
Satılan Evin Bedeli Tasfiyede Nasıl Paylaşılır?
Ev yalnızca bir eş adına kayıtlıysa satış bedeli doğrudan diğer eşle paylaşılmaz, ama katılma alacağının hesabına girer. Boşanmayla birlikte her eş kendi malını geri alır, üstüne bir de evin edinilmesine veya değerinin artmasına katkısı varsa bu katkı değer artış payı olarak ayrıca istenir.[13] Genel kural, kusura bakılmaksızın artık değerin yarı yarıya paylaşılmasıdır. Bu kuralın işleyişi ve tek istisnası Aldatan Eş Mal Alabilir mi? yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.
Dava süresini en çok uzatan nokta, satış bedelinin hangi kısmının kredi borcuna, hangi kısmının kişisel mala gittiğinin ispatıdır. Tapu senedi, kredi ödeme dökümü ve banka kayıtları bu ispatın temelini oluşturur.
Evin Mal Kaçırma Amacıyla Devredilmesi
Bir eşin, diğerinin katılma alacağını azaltmak için evi düşük bedelle ya da göstermelik biçimde bir yakınına devretmesi TMK 229 kapsamında değerlendirilir. Böyle bir devir gerçek olup olmadığına bakılmaksızın tasfiye hesabına geri eklenir.[14]
Devir tamamen göstermelik yapılmışsa, satıştan yararlanan üçüncü kişiye karşı da ileri sürülebilecek bir muvazaa iddiası gündeme gelir. Bu yüzden boşanma öncesinde ev üzerinden yapılan devirler risklidir.
Mal kaçırmanın diğer yöntemleri (banka hesabı, araç, şirket payı), üçüncü kişiden tahsil imkanı ve cezai boyutu Boşanmadan Önce Mal Kaçırma ve Cezası yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
"Boşandıktan Sonra Ev Satışı" yazımızla ilgili detaylı bilgi almak için hemen İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Yeni yazı çıkınca haber verelim mi?
Hukuki haklarının farkında olmak için takip et!
Boşandıktan Sonra Ev Satışı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Boşandıktan sonra ev satışı ile ilgili en çok sorulan soruları bu başlıkta yanıtladık.
Boşanma davası sürerken tek eş adına kayıtlı ev satılabilir mi?
Evet, taşınmaz aile konutu değilse ve mahkeme tasarruf yetkisini sınırlayan bir tedbir kararı vermemişse malik eş evi dava sürerken de satabilir. Diğer eşin hakkı, ayni bir hak değil tasfiyede istenecek katılma alacağıdır.
Boşandıktan sonra ev kime kalır?
Ev, kural olarak tapuda kimin üzerine kayıtlıysa onda kalır. Boşanma tek başına mülkiyeti değiştirmez. Diğer eşin hakkı evin kendisi üzerinde değil, evin değerine göre hesaplanan ve tasfiyede talep edilen katılma alacağı üzerindedir.
Aile konutu şerhi boşandıktan sonra kendiliğinden silinir mi?
Hayır, tapu kaydından kendiliğinden çıkmaz. Boşanma kararı kesinleşince şerhin hukuki dayanağı kalmaz ve malik eş kesinleşme şerhli kararı tapu müdürlüğüne ibraz ederek sildirebilir. Diğer eş buna yanaşmazsa dava açılır.
İpotekli veya kredili ev boşandıktan sonra satılabilir mi?
Evet, ipotek satışa engel değildir ve tapuda devir için bankanın izni gerekmez, ipotek evle birlikte alıcıya geçer. Uygulamada kalan kredi borcu çoğu zaman satış bedelinden kapatılarak ipotek kaldırılır, kalan tutar mal rejimi tasfiyesinde dikkate alınır.
Ortak (paylı) mülkiyetteki ev boşandıktan sonra nasıl satılır?
Taraflar anlaşırsa evi birlikte satabilir veya payını diğerine devredebilir. Anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan biri önce zorunlu arabuluculuğa başvurur, orada da anlaşılamazsa ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın aynen bölünmesini veya satılarak bedelinin paylaştırılmasını isteyebilir.
Ev, katılma alacağını azaltmak için satılırsa ne yapılabilir?
Bu tür devirler, mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde yapılmışsa veya diğer eşin alacağını azaltma kastı taşıyorsa tasfiye hesabına değer olarak geri eklenir. Devir tamamen göstermelik yapılmışsa ayrıca muvazaa iddiasıyla dava açılması da mümkündür.
Hukuki gelişmeleri Google'da bizden takip edin.
Av. Kazım Ceylan Hukuk Bürosu'nu Google aramalarında tercih edilen kaynağınız olarak seçin, yazılarımız arama sonuçlarında öne çıksın.
Referans ve Kaynaklar
[1] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 683.
[2] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 202.
[3] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 225.
[4] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 199.
[5] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 194.
[6] Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2025/881, K. 2025/4895, T. 12.05.2025 - aile konutu şerhinin kurucu değil açıklayıcı olduğu, diğer eşin açık rızası alınmadan yapılan devrin geçersiz olduğu.
[7] Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2014/4599, K. 2014/7183, T. 27.03.2014 - evlilik birliğinin boşanmayla sona ermesiyle aile konutu şerhinin hukuki dayanağının ortadan kalkması ve terkini.
[8] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 888.
[9] Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2022/4707, K. 2023/3546, T. 04.07.2023 - evlilikten önce edinilen taşınmazın evlilik içinde ödenen kredi taksitleri yönünden katılma alacağı hesaplanacağı.
[10] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 698.
[11] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, madde 18/B.
[12] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 699.
[13] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 226 ve 227.
[14] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 229.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 4 Eylül 2026
