İlçe ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : Ad Soyad (Davacı) – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası – Adres: Adres (Davacı)
VEKİLİ : Avukat Ad Soyad (varsa)
DAVALILAR : 1- HAZİNE (Maliye Hazinesi)
2- Belediye Adı Belediye Başkanlığı
3- Diğer Kamu Tüzel Kişisi veya Tapu Malikinin Mirasçıları (varsa)
KONU : İl ili İlçe ilçesi Mahalle Mahallesi sınırları içinde bulunan, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan ve sınırları ekli krokide gösterilen Yüzölçümü m² yüzölçümlü Taşınmazın Niteliği vasıflı taşınmazın 4721 sayılı TMK m. 713/1 uyarınca davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi talebidir.
DAVA DEĞERİ : Taşınmazın Değeri TL
AÇIKLAMALAR :
Dava konusu taşınmaz Mevki mevkiinde olup kuzeyinde Kuzey Sınırı, güneyinde Güney Sınırı, doğusunda Doğu Sınırı, batısında Batı Sınırı bulunmaktadır. Taşınmaz tapu kütüğünde kayıtlı değildir ve kadastro çalışmalarında Kadastro Durumu olup bu durum tapu ve kadastro müdürlüklerinin yazılarıyla sabittir.
Davacı, taşınmazı Zilyetliğin Başlangıç Tarihi tarihinden itibaren malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız olarak zilyetliğinde bulundurmaktadır. Zilyetlik Tasarruf Şekli suretiyle sürdürülmektedir ve başlangıçtan bu yana yirmi yıldan fazla süre geçmiştir.
Zilyetliğin Önceki Zilyetle İlişki (varsa) döneminden gelen kısmı davacıya geçmiştir ve davacı bu süreyi kendi zilyetliğine eklemektedir.
Taşınmaz orman sayılan yerlerden, kamu hizmetine tahsis edilmiş yerlerden ya da zilyetlikle edinilmesi mümkün olmayan başka yerlerden değildir. Bu husus keşifte ziraat, orman ve fen bilirkişileriyle belirlenecektir.
Dava, TMK m. 713/3 uyarınca Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine yöneltilmiştir. Davalılar yasal hasım olduğundan bunlardan yargılama gideri ve vekalet ücreti talep edilmemektedir.
TMK m. 713/4 gereğince dava konusunun mahkemece ilan edilmesi, son ilandan başlayarak üç aylık sürenin beklenmesi ve taşınmazın nitelik, yer, sınır ve yüzölçümünü gösteren kroki ile tescil edilmesi istenmektedir.
HUKUKİ SEBEPLER : 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 713; 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14 ve 17; 6100 sayılı HMK m. 2 ve 12 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu ve kadastro müdürlüğü yazıları, hava fotoğrafları ve memleket haritaları, keşif, yerel bilirkişi ve taraf tanıkları, ziraat, orman ve fen bilirkişisi incelemesi, zilyetliği gösteren vergi ve ürün satış belgeleri, tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle davanın kabulü ile sınırları ve yüzölçümü krokide gösterilen taşınmazın davacı adına tapuya tesciline, yargılama giderlerinin yasal hasım sıfatıyla davalılara yükletilmemesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. Tarih
Davacı / Vekili Ad Soyad
İmza
EKLER : Tapu ve kadastro müdürlüğü yazıları, hava fotoğrafları, kroki, zilyetliği gösteren belgeler, delil listesi, vekaletname
Olağanüstü Zamanaşımı ile Tescil Dava Dilekçesi
Olağanüstü zamanaşımı ile tescil dava dilekçesi, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin Türk Medeni Kanunu m. 713 uyarınca adına tescil istediği dilekçedir.[1] Aynı maddenin ikinci fıkrası, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazın zilyedine de aynı yolu açar.
Karttaki dilekçe birinci fıkraya, yani tapusuz taşınmaza göre yazıldı. Tapulu taşınmaz için genel tapu iptal ve tescil iskeleti Tapu İptal ve Tescil Davası Dilekçe Örneği yazımızda anlatılıyor.
Olağanüstü Zamanaşımının Şartları
Tescil için dört şart birlikte aranır: taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmaması, yirmi yıl süren zilyetlik, bu sürenin davasız ve aralıksız geçmesi ve zilyedin malik sıfatıyla davranması. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, tarla olarak kullanılan ve kadastroda tespit görmemiş bir yerde davacının ve babasının yetmiş yıllık zilyetliğini keşif, tanık ve hava fotoğraflarına dayanarak kabul etmiştir.[2]
Önceki zilyedin süresi miras ya da devir yoluyla geçmişse eklemeli zilyetlik olarak davacının süresine eklenir. Dilekçede başlangıç tarihi ile zilyetliğin hangi fiillerle sürdüğü açıkça yazılmalıdır.
Hangi Fıkraya Dayanılır?
Birinci fıkra tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazda, ikinci fıkra tapulu ama maliki anlaşılamayan taşınmazda uygulanır. Dilekçenin iskeleti bu ayrıma göre değişir.
| Konu | TMK m. 713/1 | TMK m. 713/2 |
|---|---|---|
| Taşınmazın durumu | Tapu kütüğünde kayıtlı değil | Tapulu, ancak maliki kütükten anlaşılamıyor ya da malik hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş |
| Dilekçedeki istem | Tapuya tescil | Tapu kaydının iptali ve tescil |
| Davalı | Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri | Hazine, kamu tüzel kişileri ve varsa tapudaki malikin mirasçıları |
İkinci fıkradaki ölçüt dardır. Maliki anlaşılamayan taşınmaz, kütükteki bilgi ve belgelerden gerekli dikkati gösteren herkesin malikin kim olduğunu çıkaramadığı taşınmazdır, malik sütununun boş olması, adın müphem ya da silinmiş olması buna örnektir.[3] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, kadastro tutanağından kayıt maliklerinin kim olduğu anlaşılan bir parselde kabul kararını bozmuştur, çünkü kadastro tutanakları da tapu kütüğünün eki sayılır.
Kayıt malikinin mirasçılarının belirlenememesi tek başına malikin anlaşılamaması sayılmaz. Taşınmaz takma ad adına kayıtlıysa durum farklıdır ve bu ayrım Tapu İptal ve Tescil Davası Dilekçe Örneği yazımızdaki Namı Müstear bölümünde anlatılıyor.[4]
İkinci fıkradaki "ölmüş" ibaresi Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli kararıyla iptal edilmiştir, bu yüzden dilekçe artık yalnızca maliki anlaşılamayan ya da gaip malik hallerine dayandırılır. Taşınmaz paylı mülkiyetteyse ve kayıt malikleri arasında fiili taksim yapıldığı ispatlanamıyorsa, zilyet taşınmazın tamamını kullanmıyorsa ikinci fıkraya dayalı dava dinlenemez.[5]
Davalılar ve Husumet
Tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, tapuda malik görünen kişi varsa onun mirasçılarına karşı açılır.[6] Büyükşehir belediyesi bulunan illerde 6360 sayılı Kanun'dan sonra ilin tamamı büyükşehir sınırı olduğu için Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, hem büyükşehir belediyesinin hem taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesinin davaya katılmasını arar.[7]
Kayıt maliki ölmüşse mirasçıları veraset belgesiyle belirlenir ve dava onlara yöneltilir, belgenin nasıl alındığı Veraset İlamı Dilekçe Örneği yazımızda anlatılıyor. Mirasçı bırakmadan ölen malikin terekesi TMK m. 501 uyarınca Hazineye kalacağından bu durumda dava Hazineye karşı sürer.[8]
Davalı kamu tüzel kişileri yasal hasım sayıldığı için Yargıtay bunları yargılama gideri, harç ve vekalet ücretinden sorumlu tutmaz, giderler davacıda kalır.[9] Karttaki dilekçede bu yüzden davalılardan gider istenmedi.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tescil davasına asliye hukuk mahkemesi bakar ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.[10] Arabulucuya başvurmak bu dava için dava şartı değildir. Mahkeme, taşınmazın yerini keşifle belirler ve davacıya taraf teşkili için süre verir.
İlan, İtiraz Süresi ve Tescil
Dava açıldıktan sonra mahkeme davanın konusunu bir gazetede, bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilan eder. Son ilandan başlayarak üç ay içinde itiraz eden çıkmaz ya da itiraz yerinde görülmezse ve davacı iddiasını ispatlarsa hakim tescile karar verir.[11]
Yargıtay, ilanların usulüne uygun yapılmasını ve üç aylık sürenin beklenmesini aramış, bu yapılmadan verilen hükmü bozmuştur.[12] Mülkiyet karar tarihinde değil yirmi yıllık koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur, mahkeme bunu tescil eder.
Kararda taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü yazılır ve uzmanlarca düzenlenen kroki karara eklenir. Dilekçede fen bilirkişisi ve keşif bu yüzden baştan istenir.
Zilyetliğin İspatı
Zilyetlik maddi bir olgudur ve önce tanık sözleriyle tespit edilmelidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, mahalli bilirkişi sözleriyle yetinilip tanık dinlenmeden verilen hükmü bozmuş ve mahalli bilirkişi sözünün tek başına delil olamayacağını, yalnızca tanık sözlerinin doğruluğunu gösteren bilgi sayılacağını belirtmiştir.[13]
Davada beş delil türü birlikte kullanılır ve her biri ayrı bir noktayı ispatlar.
| Delil | İspat ettiği nokta |
|---|---|
| Tanık | Zilyetliğin başlangıcı, sürdürülüş biçimi ve süre |
| Mahalli bilirkişi | Tanık sözlerinin doğruluğu |
| Hava fotoğrafları | Dava tarihinden 15, 20 ve 25 yıl önceki kullanım |
| Ziraat bilirkişisi | Taşınmazın evveliyatı, tarım arazisi niteliği ve zilyetlikle edinilebilirliği |
| Fen bilirkişisi | Sınır, yüzölçümü ve kroki |
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, en az üç farklı döneme ait hava fotoğraflarının getirtilmesini, ziraat bilirkişisinden ayrıntılı rapor alınmasını ve raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesini arar.[7]
Zilyetlikle Edinilebilecek Yerler
Her taşınmaz zilyetlikle edinilemez. Orman sayılan yerler zilyetlikle kazanılamaz ve öncesi orman olan yerde bitki örtüsü yok edilmiş olsa bile toprak orman sayılır.[7]
Ham toprak, hali arazi ve köy boşluğu gibi yerler 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14 uyarınca, terk edilmiş dere yatağı, kayalık, taşlık ve yol boşluğu gibi yerler ise imar ve ihya şartıyla aynı Kanun'un 17. maddesi uyarınca edinilir.[14] Madde 14, edinilecek toprağa sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönüm sınırı koyar ve Yargıtay 713. madde davasında da bu sınırın aşılıp aşılmadığını araştırır.[15]
Dilekçede Sık Yapılan Hatalar
En sık hata, taşınmazın tapu ve kadastro durumunu belgelemeden dava açmaktır. Taşınmaz tapulu çıkarsa birinci fıkraya dayalı dava sonuçsuz kalır.
İkinci hata eksik taraf teşkilidir. Büyükşehir ve ilçe belediyesinden birini davaya katmamak ya da kayıt malikinin mirasçılarını belirlemeden dava açmak bozma sebebi olur. Üçüncüsü, zilyetliği yalnızca mahalli bilirkişi sözüyle ispatlamaya çalışmaktır, tanık listesi dilekçeyle birlikte verilmelidir.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Tescil Dilekçesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Aşağıdaki sorular tapulu taşınmaz, itiraz ve yargılama giderleri etrafında toplanıyor.
Yirmi yıl kullandığım tapulu taşınmazı olağanüstü zamanaşımıyla adıma tescil ettirebilir miyim?
Genel olarak hayır. Tapulu taşınmazda bu yol yalnızca maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan ya da hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş bir kişi adına kayıtlı taşınmaz için açıktır. Malikinin kim olduğu kütükten anlaşılan taşınmazın zilyedi bu yolla tescil isteyemez.
İlandan sonra biri itiraz ederse ne olur?
İtiraz son ilandan başlayarak üç ay içinde yapılmalıdır. İtiraz yerinde görülürse hakim tescile karar veremez, yerinde görülmezse ve davacı iddiasını ispatlarsa tescile hükmeder. Davalılar ve itiraz edenler aynı davada kendi adlarına tescil de isteyebilir.
Davayı kazanırsam yargılama giderlerini kim öder?
Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri yasal hasım olduğundan Yargıtay bunları gider ve vekalet ücretinden sorumlu tutmaz, giderler davacıda kalır. Hazine ayrıca harçtan muaf olduğu için ondan harç da alınmaz.
Referans ve Kaynaklar
[1] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 713.
[2] Yargıtay 7. HD, E. 2022/203, K. 2023/1715, T. 23.03.2023.
[3] Yargıtay 7. HD, E. 2023/3891, K. 2023/4573, T. 10.10.2023.
[4] Yargıtay HGK, E. 2021/757, K. 2021/1361, T. 09.11.2021.
[5] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 713; Yargıtay 7. HD, E. 2025/4945, K. 2025/5141, T. 02.12.2025.
[6] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 713/3.
[7] Yargıtay 8. HD, E. 2021/12930, K. 2023/4643, T. 25.09.2023.
[8] Yargıtay 7. HD, E. 2025/4945, K. 2025/5141, T. 02.12.2025 (kararda anılan Yargıtay 8. HD bozma ilamı); 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 501.
[9] Yargıtay 1. HD, E. 2021/5335, K. 2023/249, T. 17.01.2023; 492 sayılı Harçlar Kanunu, madde 13/j.
[10] 6100 sayılı HMK, madde 2 ve 12; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, madde 18/B.
[11] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 713/4 ve 713/5.
[12] Yargıtay 1. HD, E. 2021/5335, K. 2023/249, T. 17.01.2023 (kararda anılan Yargıtay 16. HD bozma ilamı).
[13] Yargıtay 7. HD, E. 2025/4945, K. 2025/5141, T. 02.12.2025.
[14] 3402 sayılı Kadastro Kanunu, madde 14 ve 17; Yargıtay 1. HD, E. 2021/5335, K. 2023/249, T. 17.01.2023.
[15] 3402 sayılı Kadastro Kanunu, madde 14; Yargıtay 8. HD, E. 2021/12930, K. 2023/4643, T. 25.09.2023.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 7 Ekim 2026
