İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ
KİRAYA VEREN : Kiraya Verenin Ad Soyadı / Unvanı – T.C. Kimlik / Vergi No: Numara – Adres: Adres
KİRACI : Kiracının Ad Soyadı / Unvanı – T.C. Kimlik / Vergi No: Numara – Ticaret Sicil No: Sicil No – Adres: Adres
KİRALANAN : Taşınmazın Adresi – Kat, bağımsız bölüm no, brüt alan – Tapu: Ada / Parsel
KONU VE KULLANIM AMACI : Kiraya veren, yukarıda belirtilen çatılı işyerini Faaliyet Konusu: perakende mağaza / ofis / restoran / atölye olarak kullanılmak üzere kiracıya kiralamıştır. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan faaliyet konusunu değiştiremez.
SÜRE : Kira süresi Başlangıç Tarihi tarihinde başlayan Süredir. Süre sonunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uygulanır.
KİRA BEDELİ : Aylık kira bedeli Kira Bedeli TL + KDV olup her ayın Ödeme Günü gününe kadar IBAN hesabına ödenir. {Ciro kirası varsa: Kiracı ayrıca aylık net cirosunun yüzde Oran'ı tutarında ciro kirası öder; ciro, her ayın sonunda kiracının mali kayıtlarıyla belgelenir ve kiraya veren bu kayıtları inceleme hakkına sahiptir.}
ARTIŞ : Kira bedeli her kira yılında, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak üzere yüzde Artış Oranı artırılır.
DEPOZİTO : Kiracı Depozito Tutarı TL depozitoyu Banka nezdinde vadeli hesaba yatırmıştır. Depozito üç aylık kira bedelini aşmaz.
MASRAFLAR : Aidat, elektrik, su, doğalgaz ve işyerine ait çevre temizlik vergisi kiracıya; emlak vergisi ve bina sigortası kiraya verene aittir. Kiracı, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü altına sokulamaz.
TADİLAT VE DEKORASYON : Kiracı, faaliyeti için gerekli dekorasyon ve tabelayı kiraya verenin yazılı izniyle yapar. Sözleşme sonunda Eski hale getirme: istenmeyecektir / kiracı eski hale getirir. Değer artışı için tazminat ödenmez / bilirkişi tespitiyle belirlenen tutar ödenir.
DEVİR VE ALT KİRA : Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini devredemez ve alt kiraya veremez. Kiraya veren, haklı sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ : {Varsa: Kiracı, kiralananı Taahhüt Tarihi tarihinde tahliye edeceğini ayrı bir belgeyle taahhüt etmiştir; taahhütname bu sözleşmeden sonraki bir tarihte düzenlenmiştir.}
FESİH : Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren, otuz günlük ödeme süresi içeren yazılı ihtardan sonra sözleşmeyi feshedebilir. Taraflar, kanuni fesih sebepleri dışında sözleşmeyi süresinden önce feshedemez.
GENEL HÜKÜMLER : Bu sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri uygulanır. Uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; İl mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir. Sözleşme iki nüsha düzenlenmiş, taraflarca okunup imzalanmıştır. Tarih
KİRAYA VEREN : Ad Soyad / Unvan – İmza ve Kaşe
KİRACI : Ad Soyad / Unvan – İmza ve Kaşe
KEFİL : Varsa Ad Soyad – Kefalet Tutarı – Kefalet Süresi – El Yazısıyla Tutar ve Tarih – İmza
Ticari Kira Sözleşmesi
Ticari kira sözleşmesi, üstü kapalı bir işyerinin ticari faaliyet için kiralanmasına ilişkin sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu sözleşmeyi konut kirasıyla birlikte "konut ve çatılı işyeri kiraları" başlığında düzenler. Kiracıyı koruyan hükümlerin çoğu işyeri kirasında da uygulanır.[1]
İşyeri kirasına özgü hükümler aşağıda ele alınıyor. Konut kira sözleşmesinin genel yapısı Kira Sözleşmesi Örneği yazımızda, işyerinin devri ve sona erdirilmesi ise Ticari Kira Devir ve Fesih Protokolü Örneği yazımızda ele alınmaktadır.
Ticari Kirada Hangi Hükümler Konut Kirasından Farklıdır?
Kira ilişkisinin devrinde fark vardır. Konut kirasında kiraya veren devre sebep göstermeden itiraz edebilirken işyeri kirasında haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz. Devreden kiracı ise en çok iki yıl devralanla birlikte sorumlu kalır.
Kira bedeli KDV'ye tabidir. Kiraya veren gerçek kişiyse kiracı stopaj keser ve vergi dairesine yatırır. Kiraya veren şirketse fatura düzenler ve KDV ekler.
Ciro kirası yalnızca işyeri kirasında görülür. Alışveriş merkezi ve cadde mağazalarında sabit bedele ek olarak cironun belirli bir yüzdesi kira olarak kararlaştırılır. Bu hüküm geçerlidir ve TÜFE sınırı sabit kısım için uygulanır.
Kiracısı Tacir Olan Sözleşmelerde Ertelenen Hükümler Nedir?
Borçlar Kanunu'nun bazı kiracı koruyucu hükümleri, kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında 1 Temmuz 2020 tarihine kadar uygulanmamıştır. Bu tarihten itibaren ertelenen hükümler yürürlüğe girmiş ve tacir kiracılar da konut kiracısı gibi korunmaya başlamıştır.
Yürürlüğe giren hükümlerin sonuçları şunlardır:
- Kira bedeli ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü konamaz
- Bir ayın kirası ödenmezse kalan ayların muaccel olacağı kaydı geçersizdir
- Ödenmeyen kira için cezai şart kararlaştırılamaz
- Depozito üç aylık kira ile sınırlıdır ve bankaya yatırılır
- Kira artışı TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz
- Kiraya veren, haklı sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz
2020 öncesi imzalanmış sözleşmelerde muacceliyet ve cezai şart hükümleri hala duruyor. Bu hükümler 1 Temmuz 2020'den itibaren kendiliğinden geçersizdir. Kiraya veren bunlara dayanarak talepte bulunamaz.
Ticari Kirada Tahliye Taahhüdü Nasıl Alınır?
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte işyerini boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir. Geçerli olması için taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve kiralanan teslim edildikten sonra verilmesi gerekir. Sözleşmeyle aynı gün alınan taahhüt geçersizdir.
Taahhüt tarihinde boşaltılmayan işyeri için kiraya veren bir ay içinde icra takibi ya da dava yoluna gider. Taahhütnamenin biçimi ve icra süreci Tahliye Taahhütnamesi Örneği yazımızda anlatılmaktadır.
Tacir kiracının taahhüdü de aynı kurallara tabidir. Şirket adına verilen taahhüt yetkili temsilci tarafından imzalanır. İmza sirküleri eklenmezse taahhüdün şirketi bağladığı tartışmalı hale gelir.
Ticari Kira Sözleşmesinde Neler Bulunmalıdır?
Sözleşme, faaliyet konusunu ve tadilat kurallarını açıkça düzenler. İşyeri kiracısı dekorasyona yüksek bedel harcadığı için eski hale getirme ve değer artışı hükümleri baştan yazılır. Yazılmazsa yatırım sözleşme sonunda kiraya verene kalır.
Sözleşmede yer alan başlıklar şunlar:
- Tarafların ticaret sicil ve vergi bilgileri
- Faaliyet konusu ve değişiklik yasağı
- Kira bedeli, KDV ve varsa ciro kirası
- TÜFE sınırı içinde artış kuralı ve depozito
- Tadilat, tabela ve değer artışı hükümleri
- Devir, alt kira ve tahliye taahhüdü kayıtları
Kefalet varsa el yazısı şartı uygulanır. Kefil, kefalet tutarını ve tarihini kendi el yazısıyla yazar. Bu şart eksikse kefalet geçersizdir ve Yargıtay kefilin sorumluluğunu kaldırır.
Ticari Kirada Tahliye Sebepleri Nelerdir?
İşyeri kiracısı, konut kiracısıyla aynı tahliye sebeplerine tabidir. Kiraya verenin işyeri ihtiyacı, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresinin dolması en sık görülen sebeplerdir. İhtiyaç sebebiyle dava İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi yazımızda aktarılıyor.
Yeni malik de tahliye isteyebilir. İşyerini satın alan kişi, kendisi ya da yakınları için işyeri ihtiyacına dayanarak edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir. Kural Kiracısı Olan Yerin Satılması yazımızda ayrıca anlatılıyor.
Ticari Kira Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
En çok kira artışı ve on yıllık uzama soruluyor.
İşyeri kirasında stopaj kim tarafından ödenir?
Kiraya veren gerçek kişiyse kiracı, brüt kira üzerinden gelir vergisi stopajı keserek vergi dairesine yatırır. Kiraya veren şirketse stopaj yapılmaz, KDV'li fatura düzenlenir.
Ciro kirasında ciro nasıl denetlenir?
Sözleşmede kiraya verene mali kayıtları inceleme ve bağımsız denetim isteme hakkı tanınır. Kiracı ciroyu eksik bildirirse fark kira olarak istenir ve sözleşmede bunun için cezai şart kararlaştırılabilir.
İşyeri kirasında kiracı şirket unvanını değiştirirse sözleşme devam eder mi?
Evet, unvan değişikliği tüzel kişiliği değiştirmez ve sözleşme aynen devam eder. Şirketin başka bir şirkete devri ya da birleşmesi ise kira ilişkisinin devri sayılabilir ve rıza gerektirebilir.
İşyeri kira sözleşmesi noterden yapılmalı mı?
Hayır, adi yazılı sözleşme yeterlidir. Noter onayı yalnızca tarih ve imza konusunda ispat kolaylığı sağlar. Tahliye taahhüdü için noter onayı icra takibinde itirazı sınırlar.
Kiracı işyerini kapatırsa kira borcu biter mi?
Hayır, işyerinin kapatılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Kiracı, süre sonuna kadar ya da erken tahliyede makul süre boyunca kira ödemeye devam eder.
Referans ve Kaynaklar
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 323, 339-356; 6217 sayılı Kanun, geçici madde 2.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 8 Eylül 2026
