Kiracısı olan yerin satılması, kira sözleşmesini sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde, yeni malik eski malikin yerine kira sözleşmesinin tarafı olur.[1] Kiracı, tapuda isim değişse bile kirasını ödemeye ve taşınmazda oturmaya devam eder.
Kiracısı olan yerin satılması konusunda avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
- Sözleşme sona ermez: Taşınmaz satıldığında yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir, sözleşme aynen devam eder.
- Tahliye ancak gerçek ihtiyaçla mümkündür: Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ihtiyaç göstermelidir.
- Süreye bağlıdır: Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı belirli sürelere tabidir, bu süreler kaçırılırsa hak düşer.
- Tapu şerhi kiracıyı korur: Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse yeni malik sözleşmeye uymak zorundadır.
- İhtiyaç samimi olmalıdır: Göstermelik ihtiyaç iddiası kabul edilmez, samimiyet mahkemece denetlenir.
- Miras ve bağışta da aynı kural: Türk Borçlar Kanunu m. 310 yalnızca satışı değil her türlü el değiştirmeyi kapsar.
Kira Sözleşmesi Satışla Birlikte Sona Erer mi?
Hayır, kira sözleşmesi satışla birlikte sona ermez. Taşınmaz satıldığında yeni malik, kira sözleşmesindeki tüm hak ve borçları devralır; kira bedelini tahsil etme hakkı da mecuru kiracıya kullandırma borcu da kendisine geçer.
Bu geçiş için kiracının ayrıca onay vermesine ya da yeni bir sözleşme imzalamasına gerek yoktur. Satış, tapuda tescille tamamlanır tamamlanmaz yeni malik kira ilişkisinin doğrudan tarafı olur.
Kiracısı olan yerin satılması ile ilgili durumunuza özel bir değerlendirme almak için görüşme öncesinde Avukata Sor sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Yeni Malik Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Evet, ancak yalnızca kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı varsa. Bu hak Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinde düzenlenir.[2]
Taşınmazı sırf kiracıyı çıkarmak amacıyla satın almak bu hakkı doğurmaz. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını her davada ayrıca değerlendirir.
Yeni Malikin Tahliye Hakkını Kullanma Süreleri Nelerdir?
Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını kullanabilmesi belirli sürelere bağlıdır. Bu süreler kaçırılırsa hak, o kira dönemi için kullanılamaz hale gelir.
| Yol | Süre Şartı |
|---|---|
| Bildirimli yol | Edinme (tapu tescili) tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılır, dava altı ay sonra açılabilir |
| Dönem sonu yolu | Bildirim yapılmamışsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açılır |
Süre hesabında esas alınan tarih, satış sözleşmesinin imza tarihi değil, mülkiyetin tapuda yeni malike geçtiği tescil tarihidir. Uygulamada bu iki tarih arasındaki farkın karıştırılması, dava açma süresinin yanlış hesaplanmasına yol açar.
Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmişse Ne Değişir?
Kiracı, kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmişse durum değişir. Türk Borçlar Kanunu'nun 312. maddesi uyarınca, şerhin geçerli olduğu süre boyunca yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını kullanamaz.[3]
Şerh, kiracıya taşınmazın el değiştirmesine karşı ek bir koruma sağlar. Bu yüzden uzun süreli kiralarda kiracının şerh imkanını değerlendirmesi, satış sonrası olası bir tahliye riskini önemli ölçüde azaltır.
Yeni Malikin İhtiyaç İddiası da Samimi Olmalıdır mı?
Evet, yeni malikin gereksinim iddiası da eski malikin ihtiyaç iddiası gibi samimi ve zorunlu olmalıdır. Göstermelik bir gerekçe ya da taşınmazı hemen sonra daha yüksek bedelle kiraya verme niyeti bu hakkı ortadan kaldırır.
İhtiyaç iddiasının ispatı, mahkemenin resen incelediği bir konudur ve dosyaya sunulan belgelerle yakından ilgilidir. Bu konudaki genel ilkeler ve ispat şartları Kiracıya İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtarnamesi yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.
Yargıtay, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının nasıl değerlendirileceğini ve davacının bizzat kirada oturmasının bu ihtiyaca karine oluşturacağını şu şekilde açıklamıştır:[4]
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/3336, K. 2014/4259, T. 02.04.2014"Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı TBK'nun 350. maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez... Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."
Satılan Yerde Kiracının Hakları Nelerdir?
Taşınmaz satıldığında kiracının mevcut hakları aynı şekilde devam eder. Yeni malik, eski sözleşmenin şartlarını değiştirmeye tek taraflı olarak yetkili değildir.
- Kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan artış oranına göre değişir. Yeni malik keyfi bir tutar belirleyemez.
- Sözleşmenin süresi, özel şartları ve varsa ek protokolleri aynen geçerliliğini korur.
- Tahliye ancak kanunda sayılan bir sebep ve öngörülen süre içinde istenebilir.
- Kiracı, kira ilişkisinin devamı konusunda yeni malikle yeniden pazarlık yapmak zorunda değildir.
Satış dışında ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği diğer sebepler (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresi gibi) 1 Yıllık Sözleşme Bitiminde Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi yazımızda karşılaştırmalı olarak ele alınmaktadır.
Taşınmaz Miras veya Bağış Yoluyla El Değiştirirse Aynı Kurallar Geçerli midir?
Evet. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi yalnızca satışı değil, taşınmazın her türlü hukuki yolla el değiştirmesini kapsar. Miras yoluyla intikal, bağış veya cebri icra yoluyla satış da bu kapsamda değerlendirilir.
Bu durumlarda da yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını ancak yukarıda anlatılan bildirim ve dava açma sürelerine uyarak kullanabilir. Mirasçıların birden fazla olduğu hallerde, ihtiyaç iddiasının mirasçılardan hangisine ait olduğunun dava dilekçesinde açıkça belirtilmesi gerekir.
Kiracı Tahliyeye Karşı Ne Yapabilir?
Kiracı, yeni malikin gönderdiği bildirimin süresinde ve usulüne uygun yapılıp yapılmadığını öncelikle kontrol etmelidir. Süresi geçmiş ya da eksik bir bildirime dayanan dava, süreden reddedilebilir.
Dava açıldığında kiracı, ihtiyacın samimi olmadığına dair delil sunabilir. Uygulamada, yeni malikin başka bir konutu bulunması ya da taşınmazı kısa süre içinde üçüncü kişiye kiralaması, bu itirazı güçlendiren somut örneklerdir.
Tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde görülür ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kiracının bu süreçte bir avukatla temsil edilmesi, hem savunma delillerinin doğru sunulması hem de sürelerin doğru takip edilmesi açısından önem taşır.
İstanbul'da bu alanda deneyimli bir avukatla görüşmek isterseniz İstanbul Avukat sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Kiracısı olan yerin satılması sürecinde detaylı bilgi almak için hemen İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Kiracısı Olan Yerin Satılması Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kiracısı olan yerin satılması sürecinde okuyucularımızın en çok merak ettiği soruları bu başlıkta yanıtladık.
Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mıdır?
Hayır. Satış tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik ancak kendisi veya yakınları için gerçek bir ihtiyaç varsa ve kanunda öngörülen süreleri izlerse tahliye talep edebilir.
Yeni malik kira bedelini artırabilir mi?
Yeni malik, sözleşmede veya kanunda öngörülen artış oranının dışında tek taraflı bir zam yapamaz. Kira bedeli, mevcut sözleşme hükümlerine göre belirlenmeye devam eder.
Kiracı, depozitosunu satıştan sonra kimden geri alır?
Kural olarak yeni malik kira sözleşmesinin tüm taraflarına halef olur, bu nedenle depozito talebi de yeni malike yöneltilir. Devir sırasında depozitonun eski malikten yeni malike aktarılıp aktarılmadığı taraflar arasında ayrıca netleştirilmelidir.
Yeni malik bildirim göndermeden doğrudan dava açabilir mi?
Evet, bildirim göndermemişse yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açabilir. Bu durumda altı aylık bekleme süresi aranmaz.
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilirse kiracı tamamen güvence altında mıdır?
Şerh, yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını şerh süresince engeller, ancak sözleşmenin diğer sona erme sebeplerini (örneğin kira borcunun ödenmemesi) ortadan kaldırmaz.
Ev sahibi değişirse kiracı yeni bir sözleşme imzalamak zorunda mıdır?
Hayır. Mevcut kira sözleşmesi aynı şartlarla geçerliliğini korur. Yeni malikle ayrı bir sözleşme imzalanması hukuken gerekli değildir.
Taşınmaz mirasla intikal ederse kira sözleşmesi ne olur?
Kira sözleşmesi bu durumda da sona ermez. Mirasçılar, mirası bırakanın kira sözleşmesindeki hak ve borçlarına halef olur ve ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını ancak kanunda öngörülen süreler içinde kullanabilir.
Referans ve Kaynaklar
[1] Türk Borçlar Kanunu, madde 310 - Kiralananın el değiştirmesi.
[2] Türk Borçlar Kanunu, madde 351 - Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye.
[3] Türk Borçlar Kanunu, madde 312 - Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhi.
[4] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/3336, K. 2014/4259, T. 02.04.2014 — ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği; davacının bizzat kirada oturmasının ihtiyacın varlığına karine oluşturacağı.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 28 Temmuz 2026
