ÇATISIZ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ
KİRAYA VEREN : Kiraya Verenin Ad Soyadı / Unvanı – T.C. Kimlik / Vergi No: T.C. Kimlik / Vergi No (Kiraya Veren) – Adres: Adres (Kiraya Veren)
KİRACI : Kiracının Ad Soyadı / Unvanı – T.C. Kimlik / Vergi No: T.C. Kimlik / Vergi No (Kiracı) – Adres: Adres (Kiracı)
KİRALANAN : İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel – Yüzölçümü m² Nitelik: arsa / açık otopark / açık depolama alanı
KONU VE KULLANIM AMACI : Kiraya veren, yukarıda belirtilen taşınmazı Kullanım Amacı: araç parkı / açık malzeme depolama / geçici tesis kurulumu amacıyla kiracıya kiralamıştır. Kiracı, taşınmazı bu amaç dışında kullanamaz ve kiraya verenin yazılı izni olmadan kalıcı yapı yapamaz.
SÜRE : Kira süresi Başlangıç Tarihi tarihinde başlayan Süredir. Süre sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer; tarafların yazılı anlaşmasıyla uzatılabilir.
KİRA BEDELİ VE ARTIŞ : Aylık kira bedeli Kira Bedeli TL olup her ayın Ödeme Günü gününe kadar IBAN hesabına ödenir. Kira bedeli her yıl Artış Kuralı: yüzde … / TÜFE on iki aylık ortalaması / yeniden değerleme oranı oranında artırılır.
DEPOZİTO : Kiracı Depozito Tutarı TL depozito ödemiştir. Depozito, taşınmazın teslim alındığı haliyle iadesi ve borç bulunmaması halinde geri verilir.
MASRAFLAR : Emlak vergisi kiraya verene, taşınmazın kullanımından doğan elektrik, su, güvenlik ve çevre düzenleme giderleri kiracıya aittir. Taşınmaza konulan geçici yapı ve ekipmanın izin, ruhsat ve masrafları kiracıya aittir.
TESLİM VE İADE : Kiracı, sözleşme sonunda taşınmazı üzerindeki geçici yapı, ekipman ve atıklardan arındırılmış olarak teslim aldığı haliyle iade eder. İade edilmezse her gün için Günlük Ceza TL cezai şart ödenir.
FESİH : Taraflar, belirli süre içinde haklı sebep olmaksızın sözleşmeyi feshedemez. Kiracının iki aylık kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren, otuz günlük ödeme süresi içeren yazılı ihtardan sonra sözleşmeyi feshedebilir.
GENEL HÜKÜMLER : Bu sözleşmeye 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun genel kira hükümleri uygulanır; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanmaz. Taraflar tacir ya da kamu tüzel kişisi ise uyuşmazlıklarda İl mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir. Sözleşme iki nüsha düzenlenmiş, taraflarca okunup imzalanmıştır. Tarih
KİRAYA VEREN : Kiraya Verenin Ad Soyadı / Unvanı – İmza
KİRACI : Kiracının Ad Soyadı / Unvanı – İmza
Çatısız İşyeri Kira Sözleşmesi
Çatısız işyeri kira sözleşmesi, arsa, açık otopark ve açık depolama alanı gibi üstü kapalı olmayan taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülen kiracıyı koruyucu hükümler bu sözleşmeye uygulanmaz. Genel kira hükümleri geçerlidir.[1]
Çatısız işyeri kirasına özgü kurallar aşağıda. Çatılı işyeri kirası için Ticari Kira Sözleşmesi Örneği yazımıza, konut kirası için ise Kira Sözleşmesi Örneği yazımıza bakılabilir.
Çatısız İşyeri Ne Demektir?
Çatısız işyeri, üzerinde kalıcı çatılı bir yapı bulunmayan ya da baskın niteliği açık alan olan, ticari amaçla kullanılan taşınmazdır. Arsa, açık otopark, açık depolama sahası, tarım dışı amaçla kiralanan tarla ve açık spor alanı bu kapsamdadır. Hem yapı hem açık alan içeren taşınmazda Yargıtay, yapıların büyüklüğüne, sabit olup olmadığına ve kullanım amacına bakarak galip vasfı esas alır.[2]
Ayrım, hangi kuralların uygulanacağını belirler. Çatılı işyeri kirasında kiracı, konut kiracısı gibi korunur. Çatısız işyerinde ise taraflar sözleşme serbestisi içinde hareket eder.
Taraflar taşınmazın niteliğini sözleşmeye yazmayı çoğu zaman atlıyor. Uyuşmazlık çıktığında taşınmazın çatılı olup olmadığı keşifle belirlenir. Sözleşmede niteliğin açıkça yazılması bu tartışmayı azaltır, ancak mahkeme taşınmazın fiili durumunu esas alır.
Çatısız İşyerinde Kira Artışı Sınırlı mı?
Çatısız işyeri kiralarında TÜFE sınırı uygulanmaz. Taraflar artış oranını serbestçe kararlaştırır. Sözleşmede oran yoksa kiraya veren tek taraflı artış yapamaz ve bedel ancak anlaşmayla değişir.
Beş yıl sonrası dahil kira tespit davası bu kiralarda açılamaz. Bedel yalnızca sözleşme hükmüne göre artar. Sözleşme süresi sonunda taraflar yeni bedel üzerinde anlaşamazsa ilişki sona erer ve artış kuralları Kira Artış Oranı Hesaplama yazımızda çatılı kiralar için anlatılmaktadır.
Depozito sınırı da uygulanmaz. Kiraya veren üç aylık kira bedelinden yüksek güvence isteyebilir. Tutar sözleşmede serbestçe belirlenir.
Çatısız İşyerinde Fesih ve Tahliye Nasıl İşler?
Belirli süreli sözleşme süre sonunda kendiliğinden sona erer. Konut kirasındaki bir yıllık uzama kuralı uygulanmaz. Kiraya veren süre bitiminde tahliye isteyebilir ve kiracı, on yıllık uzama korumasından yararlanamaz.
Belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirimi kuralı uygulanır. Taraflar, yerel adette belirlenen kira dönemi, yoksa altı aylık kira dönemi sonu için üç ay önceden bildirimle sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede daha uzun bir bildirim süresi ya da başka bir fesih dönemi kararlaştırılabilir.
Kira borcunda temerrüt için süre daha kısadır. Kiraya veren, ödenmeyen kira için yazılı ihtarla en az on gün süre verir. Süre içinde ödenmezse fesih yapılabilir ve tahliye genel hükümlere göre istenir.
Sözleşmede Neler Bulunmalıdır?
Sözleşme, kullanım amacını ve kalıcı yapı yasağını açıkça düzenler. Arsaya izinsiz yapılan bina ya da tesis, imar mevzuatı açısından kiraya vereni de muhatap hale getirebilir. Sözleşmede yasak ve cezai şart bulunur.
Sözleşmede şunlar bulunur:
- Taşınmazın ada, parsel ve yüzölçümü bilgisi ile çatısız niteliği
- Kullanım amacı ve kalıcı yapı yasağı
- Süre, bedel ve artış kuralı
- Depozito ve masraf paylaşımı
- Geçici yapı ve ekipmanın iade sırasında kaldırılması
- Fesih ve tahliye koşulları
Kiracının izin ve ruhsat sorumluluğu yazılır. Açık otopark işletmesi belediye ruhsatı, depolama alanı çevre izni gerektirebilir. Bu yükümlülüğün kiracıda olduğu sözleşmede belirtilir.
Çatısız İşyeri Kira Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Hangi koruyucu hükümlerin uygulanmadığı en sık sorulan konu.
Arsaya prefabrik yapı kuran kiracı çatılı işyeri kiracısı olur mu?
Hayır, kiralanan taşınmazın niteliği sözleşme anındaki durumuna göre belirlenir. Kiracının sonradan kurduğu geçici yapı, kira ilişkisini çatılı işyeri kirasına dönüştürmez.
Çatısız işyerinde kiracı alt kira yapabilir mi?
Evet, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla yazılı rıza aranmadan alt kira yapılabilir. Sözleşmeyle alt kira yasaklanabilir.
Çatısız işyeri kirasında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı çatısız işyeri kiralarını da kapsar. Tahliye ve alacak davasından önce arabulucuya başvurulur, ancak ilamsız icra yoluyla tahliye takibinde bu şart aranmaz.
Tarla kirası çatısız işyeri kirası mıdır?
Tarımsal amaçlı tarla kirası ürün kirası hükümlerine tabidir ve ayrı kurallar uygulanır. Tarla, tarım dışı amaçla kiralanıyorsa çatısız işyeri kirası sayılır.
Çatısız işyerinde damga vergisi ödenir mi?
Evet, kira sözleşmesi damga vergisine tabidir ve vergi toplam kira bedeli üzerinden hesaplanır. Vergiyi sözleşmeyi imzalayanlar öder ve tamamından müteselsilen sorumludur, sözleşmedeki paylaşım hükmü yalnız taraflar arasında geçerlidir.
Referans ve Kaynaklar
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 299-338 ve 339.
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/4986, K. 2026/3318, T. 21.05.2026 — kira tespiti yalnız konut ve çatılı işyeri kiralarında istenebilir, kiralananın galip vasfı yapıların büyüklüğü, sabitliği, açık alan ve kullanım amacına göre keşifle belirlenir.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 29 Eylül 2026
