Kira Sözleşmesi Örneği

Kira Sözleşmesi Örneği Nasıl Doldurulur?

Yukarıdaki kira sözleşmesi örneği, konut olarak kullanılacak bir taşınmaz için hazırlanmış doldurulabilir bir şablondur. Süslü parantez içindeki alanlar soldaki formdan doldurulur, belge sağ tarafta aynı anda güncellenir. Doldurma bittiğinde sözleşme iki nüsha yazdırılır ve her iki nüsha da taraflarca imzalanır.

Kira sözleşmesinin yazılı olması bir geçerlilik şartı değildir. Sözlü anlaşmayla da kira ilişkisi kurulur, ancak kira bedeli, süre veya depozito tartışmalı hale geldiğinde ispat sorunu doğar. Şablon doldurulurken tutarların hem rakamla hem yazıyla yazılması bu yüzden önerilir.

Kısa süreli turistik amaçlı konut kiralamaları bu şablonun kapsamı dışındadır. Bu kiralamalar izin belgesi rejimine tabidir ve şartları Yeni Airbnb Yasası Kısa Süreli Kiralama Şartları yazımızda ele alınmaktadır.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Zorunlu Bilgiler

Bir kira sözleşmesinin işe yaraması için dört bilginin eksiksiz yazılmış olması gerekir: tarafların kimliği, kiralanan taşınmazın adresi, kira bedeli ve ödeme günü. Kanun bir şekil şartı aramaz, fakat bu dört unsurdan biri eksik kalırsa belge ileride ispat aracı olmaktan çıkar. Sözleşme bir emlakçı aracılığıyla kurulduysa istenebilecek komisyonun tavanı Ev Kiralarken Emlakçı Ne Kadar Komisyon Alır? yazımızda ele alınmaktadır.

Taraf bilgisinde en sık atlanan nokta TC kimlik numarasıdır. Kiracıya karşı icra takibi başlatılacaksa kimlik numarası olmadan dosya açılamaz.

Kiralananın adresi bağımsız bölüm numarasına kadar yazılır. Aynı binada birden çok daire varsa numaranın belirtilmemesi, tahliye davasında hangi yerin kiralandığı tartışmasına yol açar.

Uygulamada sık sorulan bir başka konu damga vergisidir. Mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri, Damga Vergisi Kanunu'na ekli (2) sayılı tablonun IV/31 numaralı bendi uyarınca damga vergisinden istisnadır. Sözleşme üzerine konulacak kefalet şerhi ve teminatlar da bu istisnanın içindedir.

Depozito En Fazla Kaç Aylık Kira Bedeli Olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle istenebilecek güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Sınır Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesinde düzenlenmiştir ve sözleşmeyle aşılamaz.^[1] Üç aylık kirayı aşan kısım talep edilemez, ödenmişse geri istenebilir.

Depozito, sitede en çok karıştırılan kalemdir. Güvence bedeli kira alacağının teminatıdır, peşin ödenmiş kira değildir. Kiracının son ay kirasını ödemeyip depozitodan düşülmesini istemesi güvencenin amacına aykırıdır ve kiraya veren buna katlanmak zorunda değildir.

Kanun, güvence para olarak veriliyorsa kiracının bu parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırmasını öngörür. Uygulamada bu kural neredeyse hiç işletilmez, depozito çoğunlukla elden veya havaleyle doğrudan kiraya verene ödenir. Böyle bir ödeme geçersiz olmaz, ancak kiracı parayı geri almakta zorlandığında bankadaki hesabın sağladığı korumadan yararlanamaz.

Güvence bankaya yatırılmışsa ek bir koruma daha devreye girer. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır.

Sözleşmeye Yazılsa Bile Geçersiz Sayılan Maddeler

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Matbu sözleşme formlarında sık rastlanan bazı maddeler, taraflar imzalamış olsa bile hüküm doğurmaz.

Cezai şart ve muacceliyet kaydı bu listenin en çok tartışılan iki maddesidir. Kira ödenmediğinde kiraya verenin elindeki yol ceza istemek değil, en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtar göndermektir.^[2] Bu ihtarın nasıl hazırlandığı ve hangi unsurları taşıması gerektiği Kiracıya Ödeme İhtarnamesi yazımızda anlatılmaktadır.

Sözleşmedeki Kira Artış Maddesi

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılması maddeyi tümüyle geçersiz kılmaz, yalnızca sınırı aşan kısım uygulanmaz. Güncel oranın nasıl bulunacağı ve hesabın yapılışı için Kira Artış Oranı Hesaplama sayfamıza bakabilirsiniz.

Kira Süresi Dolduğunda Sözleşme Ne Olur?

Belirli süreli konut kirasında süre dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise sürenin dolmuş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.^[3]

Bu uzama her kira yılında tekrarlanır. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.

Süre bitiminde çıkmak isteyen kiracı için bildirimin şekli ve zamanı belirleyicidir. Onbeş günlük süre kaçırıldığında kiracı bir yıl daha bağlı kalır. Bildirimin nasıl yapılacağı 1 Yıllık Kira Sözleşmelerinde Fesih İhtarnamesi ve Süreçler yazımızda ele alınmaktadır.

Sözleşmeyle Aynı Tarihli Tahliye Taahhüdü Neden Geçersizdir?

Kira sözleşmesiyle aynı gün ya da daha önce alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Kiracı evi kiralayabilmek için o belgeyi imzalamak zorunda kaldığından, taahhüt serbest iradenin ürünü sayılmaz. Yargıtay bu sonucu 1944 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına dayandırarak istikrarlı biçimde uygulamaktadır.^[4]

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/11422, K. 2014/12971, T. 25.11.2014

"Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K'nun 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır."

Bu yüzden tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin bir maddesi olarak yazılmaz, sözleşmeyle birlikte imzalatılmaz. Taahhüt gerçekten isteniyorsa kiracı taşınmaza yerleştikten sonra, ayrı bir belge olarak ve gerçek tarihiyle düzenlenir. Belgenin biçimi ve doldurulması için Tahliye Taahhütnamesi Örneği yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesi sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Şerh, kiracılık hakkını taşınmazı sonradan satın alan kişiye karşı da ileri sürülebilir hale getirir.

Şerh yoksa yeni malik, taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacını ileri sürerek tahliye isteyebilir. Satış halinde kiracının hangi haklara sahip olduğu Kiracısı Olan Yerin Satılması yazımızda anlatılmaktadır.

Şerh işlemi tapu müdürlüğünde, kiraya verenin talebi ya da yazılı onayıyla yapılır. Uygulamada konut kiralarında bu yola neredeyse hiç başvurulmaz, uzun süreli işyeri kiralarında ise sıkça tercih edilir.

Kira Sözleşmesi Doldurulurken Sık Yapılan Hatalar

Şablonun doldurulması sırasında en çok karşılaşılan hatalar sözleşmenin kendisini geçersiz kılmaz, ama uyuşmazlık çıktığında ispatı zorlaştırır.

• Boş alan bırakıp imzalamak: Doldurulmadan imzalanan bir satır sonradan karşı tarafça tamamlanabilir. Boş kalan alanın üzeri çizilir.
• Başlangıç tarihini yazmamak: Kira yılının ne zaman dolduğu, artışın ne zaman uygulanacağı ve uzamanın hangi tarihte gerçekleştiği bu tarihe bağlıdır.
• Depozitoyu belgesiz elden vermek: Ödendiği ispat edilemeyen depozito, sözleşme sona erdiğinde geri alınamaz.
• Sayaç endekslerini kaydetmemek: Devir sırasında görünen borcun hangi döneme ait olduğu ancak endekslerle ayrılabilir.
• Birden fazla kiracıdan yalnızca birine imzalatmak: Sözleşme, imzalamayan kişi bakımından hüküm doğurmaz.
• Demirbaşları listelememek: Kombi, klima ve beyaz eşya gibi kalemler yazılmazsa çıkışta kimin sorumlu olduğu tartışılır.

Sözleşme imzalandıktan sonra her iki taraf da kendi nüshasını saklar. Kiracının nüshası ikametgah, abonelik ve okul kaydı gibi işlemlerde de istenir, bu yüzden ıslak imzalı asıl nüshanın korunması gerekir.

Kira Sözleşmesi Örneği Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi örneği doldurulurken en çok merak edilen noktaları bu başlıkta topladık.

Referans ve Kaynaklar

^[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 342 - kiracının güvence vermesi ve üç aylık kira bedeli sınırı.

^[2] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 346 - kiracı aleyhine düzenleme yasağı, ceza koşulu ve muacceliyet anlaşmalarının geçersizliği.

^[3] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347 - konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirim yoluyla sona erme ve uzama.

^[4] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/11422, K. 2014/12971, T. 25.11.2014 - kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya daha önce alınan tahliye taahhüdünün batıl olduğu.