1 yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması, ev sahibine kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu bir sistem benimsemiştir. Kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.[1]
Sözleşmenin bu şekilde yenilenmesi halinde uygulanacak kira bedelindeki artış oranı ayrı bir konudur. Yeni dönem kira bedelinin nasıl hesaplanacağı Kira Artış Oranı Hesaplama aracımızda anlatılmaktadır.
Kira sözleşmesi süre bitimi ve tahliye şartları konusunda avukatlarımızla görüşmek için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
- Sürenin bitmesi tahliye sebebi değildir: Kira sözleşmesinin ilk yılının dolması, ev sahibine tek başına tahliye hakkı vermez.
- Sebepler kanunda sayılıdır: Tahliye ancak tahliye taahhüdü, ihtiyaç, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama gibi belirli sebeplere dayanabilir.
- Tahliye taahhüdü sonraki tarihli olmalıdır: Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt geçersiz sayılır, kiracının özgür iradesiyle sonradan verilmesi aranır.
- İhtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır: Ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek bir gereksinim göstermelidir.
- İki haklı ihtar bir kira yılı içinde olmalıdır: Kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya aynı kira yılında iki kez ihtar çekilmesi gerekir.
- On yıllık uzama ayrı bir yoldur: Sözleşme kendiliğinden uzayarak on yılı doldurduğunda ev sahibi sebep göstermeden fesih bildiriminde bulunabilir.
Kira Sözleşme Süresi Tahliye Sebebi midir?
Kanun koyucu, konut ve işyeri ihtiyacının toplumsal önemi nedeniyle kiracıyı güçlü biçimde korumuştur. Bu nedenle "sözleşme süresi bitti" demek, tek başına ev sahibine tahliye talep etme hakkı vermez. Sürenin bitiminde bildirimde bulunmayan taraf kiracı olduğu sürece sözleşme kendiliğinden yenilenir.
Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) belirtilen sebeplerden birine dayanması gerekir.
1 yıllık sözleşme bitiminde ev sahibi kiracıyı çıkarabilir ile ilgili durumunuza özel bir değerlendirme almak için görüşme öncesinde Avukata Sor sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Ev Sahibi Hangi Sebeplerle Kiracıyı Çıkarabilir?
| Tahliye Sebebi | Temel Şart |
|---|---|
| Tahliye taahhüdü | Kiracının, sözleşme kurulduktan sonra belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı taahhüdü |
| İhtiyaç (gereksinim) | Ev sahibinin, eşinin, altsoy-üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi konut/işyeri ihtiyacı |
| Yeni malikin ihtiyacı | Taşınmazı sonradan edinen malikin kendisi için ihtiyaç duyması |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kiracıya ödenmeyen kira nedeniyle iki kez haklı ihtar çekilmesi |
| On yıllık uzama süresinin dolması | Belirli süreli sözleşmenin, birbirini izleyen uzama yıllarıyla toplam on yılı doldurması |
Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye taahhüdü, kiracının kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte, kendi özgür iradesiyle belirli bir günde taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir. Sözleşmenin imzalandığı anda alınan bir taahhüt geçersiz sayılır. Yargıtay, kira sözleşmesiyle aynı tarihte ya da daha önceki bir tarihte alınan tahliye taahhüdünün, kiracının serbest iradesinin ürünü sayılamayacağından batıl olduğunu kabul etmektedir; taahhüdün sözleşmeden gerçekten sonraki bir tarihte alındığını ispat yükü ise tahliyeyi talep eden ev sahibine aittir.[2] Kiracı belirtilen tarihte tahliye etmezse, ev sahibi taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Nasıl Yapılır?
Ev sahibi, kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza gerçek ve samimi bir ihtiyacı bulunduğunu ispatlayarak tahliye davası açabilir. İhtiyacın geçici, göstermelik veya yazlık amaçlı olmaması gerekir. Mahkeme bu ihtiyacın gerçekliğini somut delillerle değerlendirir.
Bu sürecin detayları için Kiracıya İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtarnamesi yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracının Tahliyesi İçin İki Haklı İhtar Nedir?
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede temerrüde düşer ve ev sahibi bu nedenle aynı kira yılı içinde iki ayrı kez yazılı ihtar çekerse, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu hak, kiracının ödeme alışkanlığındaki sürekliliği cezalandıran istisnai bir düzenlemedir.
Kira Sözleşmelerinde On Yıllık Uzama Süresi
Belirli süreli bir kira sözleşmesi, kiracının bildirimde bulunmaması nedeniyle kendiliğinden uzadıkça, ilk sözleşme süresini izleyen uzama yıllarının toplamı on yıla ulaştığında, ev sahibi bu on yılı izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sürecin ihtarname örneği için 10 Yıllık Kiracı Tahliye İhtarnamesi yazımıza, dava süreci için ise 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ve Örnek Dava Dilekçesi yazımıza bakabilirsiniz.
Ev Sahibi Bu Sebepler Dayanmadan Tahliye İsteyebilir mi?
Hayır. Yukarıda sayılan sebepler dışında, salt "sözleşmenin ilk yılı bitti" gerekçesiyle açılan bir tahliye davası reddedilir. Usulüne uygun bildirim veya ihtarname yapılmadan açılan davalar da süre veya şekil eksikliği nedeniyle sonuç vermez.
Kira sözleşmesi süre bitimi ve tahliye şartları konusunda detaylı bilgi almak için hemen İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
1 Yıllık Sözleşme Bitiminde Tahliye Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi süre bitimi ve tahliyeye dair en çok merak edilen soruları bu başlıkta yanıtladık.
Ev sahibi 1 yıllık sözleşme bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibinin kanunda sayılan sebeplerden birine (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresi gibi) dayanması gerekir.
Ev sahibi hangi hallerde sebep göstermeden tahliye isteyebilir?
Yalnızca on yıllık uzama süresinin dolması halinde, ev sahibi sebep göstermeksizin ve süresinde bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye için hangi ihtiyaçlar geçerlidir?
Ev sahibinin, eşinin, altsoy-üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi konut veya işyeri ihtiyacı geçerli sayılır.
Kiracının kira ödememesi tek başına tahliye sebebi midir?
Kural olarak icra takibiyle alacak istenebilir. Tahliye için ise aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi gerekir.
Referans ve Kaynaklar
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve 350-354 — konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi ve tahliye sebepleri.
[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/11422, K. 2014/12971, T. 25.11.2014 — kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdünün, kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıl olduğu; bu husustaki Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'na (4.10.1944 tarih ve 15/20-28 sayılı) da atıf yapılmıştır.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 10 Nisan 2026
