Ev sahibi ihtarname çekerse kiracının yapması gereken ilk şey, panik yapmadan ihtarnamenin türünü ve içindeki süreyi doğru okumaktır. İhtarname tek başına bir tahliye kararı değildir, kiraya verenin bir talebini yazılı olarak kayıt altına aldığı ve karşı tarafa süre tanıdığı bir bildirimdir. Bu sürede yapılacak veya yapılmayacak işlem, sonrasında açılabilecek bir davanın seyrini büyük ölçüde belirler.
Kiracı hakları konusunda avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
Ev sahibinizin çektiği ihtarname konusunda detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
- Önce türünü belirleyin: İhtarnamenin ödeme, ihtiyaç veya sözleşme feshi ihtarı olup olmadığı sonraki adımı belirler.
- Cevap verme zorunluluğu yoktur: Kiracı ihtarnameye yanıt vermek zorunda değildir, ancak sessiz kalmak talebi kabul ettiği anlamına gelmez.
- Süresinde ödeme riski kaldırır: Kira borcu ihtarnamede verilen sürede ödenirse tahliye tehlikesi Türk Borçlar Kanunu 315. madde uyarınca ortadan kalkar.
- Haksız ihtarnameye karşı yol vardır: Talep temelsizse kiracı gerekçeli bir cevap gönderebilir ve açılacak davada itiraz edebilir.
- Noter kanalı ispat gücü taşır: Noterden gelen bir ihtarname, tebliğ tarihini ve içeriğini resmi olarak belgeler.
İhtarnamenin Türü Kiracının Atacağı Adımı Nasıl Belirler?
Ev sahibinin gönderdiği bir ihtarname genellikle üç amaçtan birine hizmet eder ve her biri farklı bir savunma stratejisi gerektirir. Konuyu doğru sınıflandırmak, gereksiz bir telaşla yanlış adım atmayı önler.
Kira bedeli ödenmediği için gönderilen ödeme (temerrüt) ihtarnamesi, kiracıya borcunu kapatması için son bir süre tanır ve ödenmezse tahliye davası açılacağını bildirir. Bu türün unsurları ve örnek metni Kiracıya Ödeme İhtarnamesi yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
Ev sahibinin kendisi veya yakınları için taşınmaza gerçek bir gereksinimi olduğunu bildirdiği ihtiyaç ihtarnamesi, dava açma süresini bir yıl uzatan ayrı bir işlevi de taşır. Bu ihtarın şartları Kiracıya İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtarnamesi yazımızda anlatılmaktadır.
Sözleşmenin sona erdirileceğini bildiren fesih ihtarnamesi ise genellikle on yıllık uzama süresinin dolması veya iki haklı ihtar sebebiyle gönderilir. Bu ihtarın koşulları 10 Yıllık Kiracı Tahliye İhtarnamesi yazımızda anlatılmaktadır. Benzer bir bildirim yükümlülüğü belirli koşullarda kiracı için de doğar, bu süreç 1 Yıllık Kira Sözleşmelerinde Fesih İhtarnamesi ve Süreçler yazımızda ele alınmaktadır.
Bu üç ihtarname türünün süre ve dayanak bakımından farkı aşağıda özetlenmiştir.
| İhtarname Türü | Kiracıya Tanınan Süre | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Ödeme (temerrüt) ihtarnamesi | En az 30 gün (konut/işyeri) | Türk Borçlar Kanunu m.315 |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi | Sözleşme süresinin bitimine kadar | Türk Borçlar Kanunu m.350, m.353 |
| On yıllık uzama sonu fesih ihtarnamesi | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce | Türk Borçlar Kanunu m.347 |
Ev sahibi ihtarname çekerse kiracının durumuna özel bir değerlendirme almak için görüşme öncesinde Avukata Sor sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
İhtarnameye Cevap Verme Zorunluluğu Var Mıdır?
Bu noktada en çok karıştırılan konu, ihtarnameye mutlaka yazılı bir cevap verilmesi gerektiği yanılgısıdır. Kiracının ihtarnameye cevap verme yönünde kanuni bir zorunluluğu yoktur. Sessiz kalmak da ihtarnamedeki talebi kabul ettiği anlamına gelmez. Ancak susmak, kiraya verenin iddialarının aksini gösteren hiçbir yazılı kaydın oluşmaması demektir ve bu durum ileride açılacak bir davada kiracının aleyhine yorumlanabilir.
Talep haklı görülmüyorsa, aynı yolla (noter veya iadeli taahhütlü mektup) bir karşı ihtar göndermek kiracının itirazını tarihli ve yazılı biçimde kayıt altına alır. Cevap yazılacaksa borcun ödendiğini gösteren dekont, sözleşme hükmü veya ihtiyacın gerçek olmadığına dair somut bir gerekçe eklenmesi cevabın değerini artırır.
Kiracı İhtarnameyi Aldığında İlk Olarak Neler Kontrol Etmelidir?
İhtarname elden veya postadan teslim alındığı anda birkaç noktanın hızlıca kontrol edilmesi, sonraki adımların doğru atılmasını sağlar. Uygulamada kiracıların en çok atladığı nokta, tebliğ tarihini not almadan ihtarı bir kenara kaldırmaktır.
- Tebliğ tarihi: süre, ihtarnamenin eline geçtiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar, zarftaki ya da noter şerhindeki tarih mutlaka not edilmelidir.
- Gönderen kişi: ihtarnamenin kira sözleşmesindeki ev sahibinden mi yoksa taşınmazı sonradan devralan yeni bir malikten mi geldiği kontrol edilmelidir, bu ayrım Kiracısı Olan Yerin Satılması yazımızda anlatıldığı gibi süre ve hak hesaplarını değiştirir.
- Talep edilen tutar: ödeme ihtarnamesi söz konusuysa istenen rakamın ve varsa faizin doğruluğu Kira Alacağı Hesaplama aracıyla kontrol edilebilir.
- Verilen süre: kanunda öngörülen asgari sürenin altında bir süre tanınmışsa ihtarın geçersiz sayılması gündeme gelebilir.
- Şekil şartı: talebin ve sonucun (tahliye, fesih, alacak) açıkça yazılıp yazılmadığı kontrol edilmelidir, belirsiz bir ifade ihtarın amacına ulaşmasını engelleyebilir.
Süresinde Ödeme Yapılırsa Tahliye Riski Ortadan Kalkar Mı?
Evet. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle çekilen bir ihtarnamede, kiracı ihtarda verilen süre içinde borcunu öderse temerrüt ortadan kalkar ve bu ihtara dayalı bir tahliye davası açılamaz. Bu kural Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesinde düzenlenir.[1]
Türk Borçlar Kanunu madde 315"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür."
Yargıtay da temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira bedelinin muaccel olması ve verilen sürede ödenmemiş bulunması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerektiğini, ihtarnamede sürenin ve fesih iradesinin açıkça yazılı olması gerektiğini vurgulamaktadır.[2]
Kiracı süre dolmadan borcunu öderse ödemeyi gösteren dekont veya makbuzun saklanması önem taşır, çünkü ödemenin tarihini ispat yükü kiracıya aittir. Bir kira yılı içinde iki ayrı döneme ilişkin iki haklı ihtara sebep olunursa, borç sonradan ödense bile tahliye riski farklı bir kural (iki haklı ihtar) üzerinden yeniden doğabilir.
Haksız veya Temelsiz Bir İhtarnameye Karşı Kiracı Ne Yapabilir?
Her ihtarname haklı bir talebe dayanmaz ve kiracının bu durumda sessiz kalmaması önerilir. En sık karşılaşılan haksız ihtar örneği, sözleşmenin ilk yılının bittiğini gerekçe göstererek gönderilen tahliye ihtarıdır, oysa sürenin dolması tek başına bir tahliye sebebi değildir. Bu konudaki kanuni sınırlar 1 Yıllık Sözleşme Bitiminde Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi yazımızda karşılaştırmalı olarak anlatılmaktadır.
Bir başka yaygın örnek, kira artışının yasal üst sınırı aştığı ihtarlardır. Ev sahibi, TÜFE'nin on iki aylık ortalamasının üzerinde bir fark talep edip ödenmediği gerekçesiyle ihtarname gönderebilir, ancak bu fark yasal sınırı aşıyorsa kiracı fazlayı ödemekle yükümlü değildir. Talep edilen artışın sınır içinde kalıp kalmadığı Kira Artış Oranı Hesaplama aracımızla kontrol edilebilir.
Kiracı, talebin dayanaksız olduğunu düşünüyorsa gerekçesini yazılı bir cevapla bildirebilir ve elindeki delilleri (dekont, sözleşme, tanık beyanı) saklayabilir. İhtarnameye rağmen dava açılırsa bu deliller, mahkemede savunmanın temelini oluşturur.
Noter Kanalıyla Gelen İhtarnamenin Hukuki Önemi Nedir?
İhtarname noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilebilir, ikisi de kanunen geçerlidir. Noter kanalının farkı, gönderim ve tebliğ tarihini resmi bir tutanakla belgelemesi ve içeriği tartışmasız hale getirmesidir. Bu da ileride açılacak bir davada sürenin başlangıcı konusunda çıkabilecek bir itirazı büyük ölçüde önler.
İhtarnamenin genel hukuki işlevi, unsurları ve noter ile iadeli taahhütlü mektup arasındaki fark İhtarname Nedir ve Örnekleri yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmaktadır. Kiracı, eline geçen ihtarın hangi yolla gönderildiğini kontrol ederek tebliğ tarihinin doğru hesaplanıp hesaplanmadığını buradan teyit edebilir.
İhtarnameye Rağmen Anlaşma Sağlanamazsa Süreç Nasıl İlerler?
İhtarda verilen süre dolduğunda ve talep yerine getirilmediğinde ev sahibi genellikle iki yoldan birini seçer: dava açmak veya icra takibi başlatmak. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır, bu nedenle ihtarnamenin ardından doğrudan bir mahkeme kararı beklenmez.
On yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle gönderilen bir ihtar sonrasında kiracı taşınmazı tahliye etmezse açılacak davanın işleyişi ve örnek dilekçesi 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ve Örnek Dava Dilekçesi yazımızda anlatılmaktadır. Süreç, taşınmazın türüne ve ihtarın dayandığı sebebe göre haftalar değil genellikle aylar sürer.
Kiracı bu aşamada, ihtarnamenin süresinde ve usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğini, verilen sürenin kanuni asgari sürenin altında kalıp kalmadığını ve talebin açık biçimde yazılıp yazılmadığını mahkemede itiraz konusu yapabilir. Usul eksikliği taşıyan bir ihtarnameye dayanan dava, uygulamada sıklıkla bu gerekçeyle reddedilmektedir.
Ev sahibinizin çektiği ihtarname konusunda detaylı bilgi almak için hemen İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Ev Sahibi İhtarname Çekerse Kiracı Ne Yapmalı Hakkında Sık Sorulan Sorular
İhtarname alan kiracıların en çok merak ettiği soruları bu başlıkta yanıtladık.
İhtarnameye cevap vermek zorunlu mudur?
Hayır. Kiracının ihtarnameye yazılı cevap verme yönünde kanuni bir zorunluluğu yoktur. Ancak talebi kabul etmiyorsa bunu yazılı olarak bildirmesi, ileride açılacak bir davada kendi lehine bir kayıt oluşturur.
İhtarnameye cevap verilmezse ne olur?
Cevap verilmemesi, talebin kabul edildiği anlamına gelmez. Ancak ihtarda verilen süre içinde ödeme yapılmaz veya itiraz kayıt altına alınmazsa, kiraya veren süre sonunda dava veya icra yoluna başvurabilir.
İhtarnameye kaç gün içinde cevap verilmelidir?
Kanunda cevap için sabit bir süre yoktur. Kiracının, ihtarda tanınan sürenin dolmasından önce, mümkünse birkaç gün içinde cevabını göndermesi tavsiye edilir.
Ev sahibi noterden ihtarname çekerse bu doğrudan tahliye anlamına mı gelir?
Hayır. Noter ihtarnamesi yalnızca talebi resmi biçimde bildirir ve süre başlatır. Tahliye ancak kiracının süresinde gereğini yerine getirmemesi halinde açılacak bir mahkeme kararıyla mümkündür.
Kira borcunu süresinde öderse kiracı yine de tahliye edilir mi?
Hayır. İhtarda verilen süre içinde ödenmeyen kira bedeli tamamen ödenirse temerrüt ortadan kalkar ve bu ihtara dayanan bir tahliye davası açılamaz.
Haksız bir ihtarnameye nasıl itiraz edilir?
Kiracı, talebin dayanaksız olduğunu düşünüyorsa gerekçeli bir cevap ihtarı gönderebilir ve elindeki delilleri saklayabilir. Konu dava aşamasına taşınırsa bu deliller mahkemede savunmanın temelini oluşturur.
İhtarname avukat olmadan da mı cevaplanabilir?
Evet, cevap kiracı tarafından bizzat da gönderilebilir. Ancak özellikle tahliye riski taşıyan ihtarlarda, sürelerin ve gerekçenin doğru kurulması için avukat desteği alınması önerilir.
Referans ve Kaynaklar
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 315 - kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin yazılı süre vererek fesih bildirimi hakkı, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre şartı.
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5620, K. 2017/15177, T. 02.11.2017 - temerrüt nedeniyle tahliye davasında kira bedelinin muaccel olması, ihtarnamede verilen sürede ödenmemiş bulunması ve sürenin sonunda akdin feshedileceğinin ihtarnamede açıkça belirtilmesi gerektiği.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 12 Ağustos 2026
