10 Yıllık Kiracı Tahliye İhtarnamesi

On yıllık uzama süresini dolduran bir kira sözleşmesinde, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin, yalnızca süresinde göndereceği bir ihtarname ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinde düzenlenir ve konut ile çatılı işyeri kiralarını kapsar.^[1] Böyle bir ihtarname elinize ulaştığında genel olarak ne yapmanız gerektiğini Ev Sahibi İhtarname Çekerse Kiracı Ne Yapmalı? yazımızda bulabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi On Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?

On yıllık süre, sözleşmenin ilk belirli süresinden sonra kendiliğinden uzadığı yıllar toplanarak hesaplanır. İlk sözleşme süresi bu on yıla dahil edilmez.

Örneğin bir yıl süreli olarak yapılan bir sözleşme, kiracının bildirimde bulunmaması nedeniyle art arda on kez uzarsa, toplam on bir yılın sonunda kiraya veren bu hakkı kullanabilir. Bu hesaplama uygulamada sıklıkla karıştırılır ve bir avukatla teyit ettirilmesi önerilir.

2012 yılından önce başlayıp on yıllık süresini erken dolduran eski sözleşmeler için ayrı bir geçiş hükmü uygulanmıştır. 6101 sayılı Yürürlük Kanunu'nun geçici 2. maddesi, on yıllık süresi dolmuş sözleşmelerde bu hakkın Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlük tarihi olan 1 Temmuz 2012'den iki yıl sonra kullanılabileceğini öngörmüştür.

Bugün imzalanan sözleşmelerde bu geçiş süresinin artık bir önemi yoktur. Eski tarihli bir sözleşmeyle karşılaşıldığında ise bu ayrım gözden kaçırılmamalıdır.

Kira Sözleşmesi Yenilenirse On Yıllık Süre Yeniden Başlar mı?

Taraflar ilk sözleşmeden sonra bir araya gelip yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa, on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren yeniden hesaplanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, her yenileme sözleşmesinin on yıllık süreyi yeniden başlattığını kabul etmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/(6)3-458, K. 2021/614, T. 25.05.2021).

Buna karşılık kiralananın satılması veya kira sözleşmesinin devredilmesi nedeniyle taraflardan biri değişirse, aksi kararlaştırılmadıkça mevcut sözleşme aynen devam eder ve on yıllık süre ilk sözleşme tarihine göre hesaplanmaya devam eder. Satış sonrasında yeni malikin hangi hallerde tahliye isteyebileceği Kiracısı Olan Yerin Satılması yazımızda ele alınmaktadır. Yeni malik, kiraya verenin sözleşmedeki yerine geçer ve bu geçiş tek başına yeni bir sözleşme sayılmaz.

10 Yıllık Kiracıya İhtarname Ne Zaman Gönderilmelidir?

Kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu süreye uyulmazsa fesih hakkı kullanılamaz. Sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır ve kiraya verenin bir sonraki uzama yılının sonunu beklemesi gerekir.

Süre hesaplanırken ihtarnamenin gönderim tarihi değil, kiracıya fiilen tebliğ edildiği tarih esas alınır. İhtarname üç aylık sürenin son gününde postaya verilse bile kiracıya geç ulaşırsa süre kaçırılmış sayılır.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde İhtarname Nasıl Gönderilir?

İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi önerilir. Bu yöntem hem gönderim hem tebliğ tarihini kesin biçimde belgeler.

Tebliğ tarihinin üç aylık süreye uygun biçimde gerçekleşmiş olması, sonraki bir tahliye davasının kabulü açısından belirleyicidir. Yargıtay, ihtarnamedeki fesih iradesinin süresinde bildirilip bildirilmediğinin ihtarnamenin düzenleme tarihine değil kiracıya tebliğ edildiği tarihe göre değerlendirileceğini benimsemiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/1437, K. 2017/793, T. 06.02.2017).

10 Yıllık Kirada İhtarname Gönderirken Dikkat Edilecekler

Uygulamada ihtarname aşamasında yapılan hatalar, sonraki tahliye davasının reddiyle sonuçlanabilir. Sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Üç aylık bildirim süresinin, ihtarnamenin gönderildiği tarihe göre değil kiracıya tebliğ edildiği tarihe göre hesaplanmaması
• On yıllık sürenin, sözleşme taraflarca yenilenmiş olmasına rağmen ilk sözleşme tarihi üzerinden hesaplanması
• İhtarnamenin adi posta ile gönderilip tebliğ tarihinin sonradan ispatlanamaması
• İhtarname metninde taşınmazın tahliye edileceği kesin tarihin açıkça belirtilmemesi

Bu hatalardan biri gerçekleşirse mahkeme, ihtarnamenin usulüne uygun olmadığı gerekçesiyle tahliye davasını reddedebilir.

10 Yıllık Kiracı İhtarnameye Rağmen Tahliye Etmezse Ne Olur?

Süresinde ve usulüne uygun gönderilmiş ihtarnameye rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu davanın süreci ve örnek dilekçe için 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ve Örnek Dava Dilekçesi yazımıza bakabilirsiniz.

Referans ve Kaynaklar

^[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 — on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin bildirimle fesih hakkı.