Kiracıya Ödeme İhtarnamesi

Ödeme İhtarnamesi Neden Gönderilir?

Kiracıya ödeme ihtarnamesi göndermeden önce birikmiş kira ve gecikme faizinin tutarını Kira Alacağı Hesaplama aracımızla çıkarabilirsiniz. Kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname göndermek bu yüzden zorunlu bir ilk adımdır, çünkü kira bedelini ödemeyen kiracı doğrudan tahliye edilemez. Borçlunun ne zaman temerrüde düştüğü Temerrüt Nedir, Sonuçları Nelerdir? yazımızda ele alınmaktadır. Önce yazılı ihtar gönderilir. İhtar, kiracıya borcunu ödemesi için süre tanır.

Bu süre, sonraki tahliye davasının dayanağıdır. İhtarnamenin içeriği eksik kurulursa dava, temerrüt şartı oluşmadığı gerekçesiyle reddedilebilir. Böyle bir ihtarname alan kiracının genel olarak izleyebileceği yol için Ev Sahibi İhtarname Çekerse Kiracı Ne Yapmalı? yazımıza bakabilirsiniz.

Yasal Süre

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün süre verilir. Dayanak Türk Borçlar Kanunu m. 315'tir. Süre dolmadan tahliye davası açılamaz.

Otuz günlük süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günün ertesi gününden itibaren işlemeye başlar. Kanuni asgari sürenin altında verilen bir süre, ihtarı geçersiz kılar.

İhtarnamede Bulunması Gerekenler

İhtarnamenin geçerli sayılması için üç unsur birlikte bulunur. Ödenmeyen kira bedelinin miktarı ve dönemi açıkça yazılır. Ödeme için tanınan süre belirtilir.

Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı ihtar edilir. Yalnızca "yasal yollara başvurulacaktır" gibi belirsiz bir ifade, tahliye iradesini yeterince ortaya koymadığı için uygulamada sorun çıkarır.

İki Haklı İhtar Kuralı

Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılırsa kiracı tahliye edilebilir. Dayanak Türk Borçlar Kanunu m. 352/2'dir. Ödemenin sonradan yapılması bu hakkı kaldırmaz.

İki ihtarın aynı kira yılı içinde çekilmiş ve kiracıya o yıl içinde tebliğ edilmiş olması şarttır. Farklı kira yıllarına ait ihtarlar birleştirilerek bu hak kullanılamaz. Kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açar.

Yargıtay, iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerektiğini, süresiz sözleşmelerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtarın oluşmayacağını kabul etmektedir.^[1]

İcra Yoluyla Tahliye Seçeneği

Kiraya veren, ayrı bir ihtarname göndermek yerine doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi de başlatabilir. İcra dairesince düzenlenip kiracıya tebliğ edilen ödeme emri, kanunda aranan yazılı ihtarın yerini alır. Bu yol, alacağın tahsili ile taşınmazın tahliyesini tek takip içinde birleştirdiği için mahkeme sürecine göre daha hızlı sonuç verir.

Kira Ödeme İhtarnamesinin Noter Yoluyla Gönderilmesi

İhtarname noter aracılığıyla gönderilir. Bu, tebligat ve içerik bakımından ispat kolaylığı sağlar. Adi yazılı ihtar geçerlidir.

Ancak ispatı zayıftır ve tebliğ tarihinin tartışmalı kalması riski taşır. Noter ihtarnamesindeki düzenleme ve tebliğ tarihi, sonraki davada süre hesabının tartışmasız dayanağını oluşturur.

İki gönderim yönteminin ispat gücü bakımından farkı aşağıdaki gibi özetlenebilir:

Referans ve Kaynaklar

^[1] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/1064, K. 2010/5366, T. 04.05.2010 — iki haklı ihtar nedeniyle açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerektiği. Süresiz sözleşmelerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtarın oluşmayacağı.