Kiracının ödemediği her kira dönemi, kiraya veren için yalnızca bir ana para kaybı değildir. Ödenmeyen bedele vade tarihinden itibaren faiz işler ve borç günden güne büyür. Kira alacağı hesaplama, ödenmeyen dönemlerin toplamına doğru faiz oranının ve doğru başlangıç tarihinin uygulanmasıyla yapılır.
Aşağıdaki araç, ödenmeyen kira dönemlerini ve faiz bilgilerini girdiğinizde takip öncesi güncel borç tutarını hesaplar. Kira alacağınızın takibi için avukatlarımızla görüşmek isterseniz Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
Kira Dönemleri
Kira Alacağına Hangi Faiz İşler?
Kira bedeli, sözleşmede özel bir faiz oranı kararlaştırılmadığı sürece yasal faize tabidir. 1 Haziran 2024'ten bu yana yıllık oran %24'tür.[1]
Faiz, kira bedelinin vadesinde ödenmediği günden itibaren işlemeye başlar ve alacak tahsil edilene kadar her takvim günü için birikir. Hesaplamanın mantığı Faiz Hesaplama yazımızda anlattığımız basit faiz formülüyle aynıdır: ana para, oran ve gün sayısı çarpılıp 36500'e bölünür.
Kiracı tacir ise ve kira sözleşmesi iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgiliyse, uygulanacak oran ticari temerrüt faizine çıkabilir. Borçlunun ne zaman temerrüde düştüğü ve bunun sonuçları Temerrüt Nedir, Sonuçları Nelerdir? yazımızda ayrıca ele alınmaktadır. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarının büyük kısmında yasal faiz esas alınır.
Kira Alacağı Hesaplama ile ilgili durumunuza özel bir değerlendirme almak için görüşme öncesinde Avukata Sor sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Kira Alacağında Temerrüt İçin İhtar Gerekir mi?
Kira sözleşmelerinde ödeme günü takvimde belli bir tarihe bağlanmıştır; bu da kirayı kesin vadeli borç haline getirir. Türk Borçlar Kanunu'nun 117. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, ifa için belirli bir gün kararlaştırılmışsa borçlu o günün geçmesiyle kendiliğinden temerrüde düşer.[2]
Bu nedenle kiracıya ayrıca bir ihtarname göndermeye veya süre tanımaya gerek yoktur. Kira ayının son günü geçtiği anda faiz işlemeye başlar.
İhtar, faizin başlaması için değil, tahliye hakkının doğması için önem taşır. İki haklı ihtar şartına dayalı tahliye sürecinin nasıl işlediği Kiracıya Ödeme İhtarnamesi yazımızda ele alınmıştır.
Kira Alacağı ile Tahliye Birlikte İstenebilir mi?
Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelini tahsil etmek istediği gibi kiracının tahliyesini de aynı anda talep edebilir. Bu amaçla kullanılan yol, İcra ve İflas Kanunu'nun öngördüğü ilamsız icra takibidir ve uygulamada "Örnek No: 13" ödeme emriyle yürütülür.[3]
Takip talebinde hem alacak kalemi hem tahliye istemi birlikte yazılır. İcra müdürü, borçluya bu ödeme emrini gönderir ve kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı doğar.
İtiraz edilmez ve ödeme de yapılmazsa, kiraya veren 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açarak hem alacağını hem taşınmazı geri alabilir.
Kira Alacağının Zamanaşımı Süresi Nedir?
Kira bedelleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesi kapsamında 5 yıllık zamanaşımına tabi dönemsel edimlerdendir.[4] Süre, her kira döneminin muaccel olduğu (vadesinin geldiği) tarihten itibaren ayrı ayrı işlemeye başlar.
Bu nedenle bugün açılacak bir takipte, geriye dönük en fazla 5 yıllık kira alacağı talep edilebilir. Beş yıldan eski dönemler zamanaşımına uğramış sayılır ve kiracı bu döneme itiraz ederse tahsil edilemez.
Zamanaşımı, dava veya icra takibiyle kesilir. Kesilme tarihinden sonra süre yeniden baştan işlemeye başlar.
Kira Alacağı ile İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Farkı
Uygulamada kira alacağı takibi iki farklı tahliye yoluyla karıştırılır. Örnek 13 ilamsız takibinde tahliye istemi, tek bir dönemin ödenmemesi üzerine aynı takip içinde istenir ve süreç icra dairesinden yürür.
İki haklı ihtar yolu ise farklıdır: kiracı bir kira yılı içinde iki farklı dönemde temerrüde düşüp her biri için ayrı ihtar veya ödeme emri almışsa, kiraya veren bu iki ihtara dayanarak ayrıca dava yoluyla tahliye isteyebilir.[5] Bu yol, doğrudan icra takibinden bağımsız bir dava sürecidir ve genellikle kiracı geçmişte ihtarlara rağmen kira ödemeyi alışkanlık haline getirdiğinde tercih edilir.
Her iki yol da kira alacağının tahsili ile birlikte yürütülebilir, ancak dayandıkları usul ve süreler farklıdır. Hangi yolun somut olaya uygun olduğu, kiracının geçmiş ödeme davranışına göre değerlendirilir.
Kira Alacağı Takibinde Gerekli Belgeler
İcra takibi başlatılırken kiraya verenin elinde bulunması gereken belgeler talebin hızlı sonuçlanmasını sağlar. Kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği, ödenmeyen dönemlere ait banka dekontu veya ödeme kaydının bulunmadığını gösteren belge bunların başında gelir.
Kiracının kimlik ve adres bilgileri, taşınmazın tapu kaydı veya adres tespiti de takip talebine eklenir. Sözleşmede özel bir faiz oranı kararlaştırılmışsa bu maddenin de takip talebinde belirtilmesi gerekir.
Çözümlü Örnek: Üç Aylık Birikmiş Kira Alacağı
Aylık kirası 25.000 TL olan bir kiracı, Ocak, Şubat ve Mart 2026 dönemlerini ödememiş olsun. Kiraya veren, 26 Temmuz 2026'da icra takibi başlatıyor.
Her ay ayrı bir vade tarihine sahip olduğundan faiz de her ay için ayrı hesaplanır:
| Dönem | Ana Para | Vade | Gün Sayısı | Faiz (%24) |
|---|---|---|---|---|
| Ocak 2026 | 25.000 TL | 01.01.2026 | 206 | 3.386,30 TL |
| Şubat 2026 | 25.000 TL | 01.02.2026 | 175 | 2.876,71 TL |
| Mart 2026 | 25.000 TL | 01.03.2026 | 147 | 2.415,62 TL |
| Toplam | 75.000 TL | — | — | 8.678,63 TL |
Takip tarihi itibarıyla toplam alacak, 75.000 TL ana para ile 8.678,63 TL işlemiş faizin toplamı olan 83.678,63 TL'dir. Buna icra masrafları, harç ve varsa vekalet ücreti ayrıca eklenir.
Kiracı Kısmi Ödeme Yaparsa Ne Olur?
Kiracının ödediği tutar borcun tamamını karşılamıyorsa, ödemenin nereye mahsup edileceği önem taşır. Türk Borçlar Kanunu'nun 100. maddesi uyarınca borçlu faiz ve masrafları ödemede gecikmişse, yaptığı kısmi ödeme öncelikle gecikmiş faiz ve masraflara, kalan kısım ise ana paraya mahsup edilir.[6]
Bu kural, kısmi ödeme yapan kiracının borcunu tek kalemde kapattığını düşünmesini engeller. Ana paranın tamamı ödenmiş görünse bile, işlemiş faiz ayrıca tahsil edilmeye devam eder.
Kiraya veren, tahsilat makbuzunu düzenlerken ödemenin hangi kaleme (faiz mi ana para mı) mahsup edildiğini açıkça belirtmelidir. Aksi halde uyuşmazlık halinde mahsup sırası kanundaki bu sıralamaya göre belirlenir.
Kira Alacağı Takibinde Sık Yapılan Hatalar
En sık rastlanan hata, her ay için ayrı işleyen faizi tek bir vade tarihinden hesaplamaktır. Kira alacağı aylık dönemler halinde doğduğundan, her ayın faizi kendi vade tarihinden itibaren ayrı sayılır.
İkinci hata, ihtar gönderilmeden faiz işletilemeyeceği yanılgısıdır. Kesin vadeli kira borcunda ihtara gerek olmadığı yukarıda açıklanmıştır.
Üçüncü hata, tahliye istemini takip talebine yazmayı unutmaktır. Tahliye istemi sonradan eklenemez; talep en baştan Örnek 13 ödeme emrinde belirtilmelidir.
Kira Alacağı Hesaplama Aracı Ne Kadar Kesindir?
İnternet üzerinde yapılan bu ve benzeri e-araç hesaplamaları kesin ve bağlayıcı bir hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Aracın amacı, yasal yollara başvurmadan önce uyuşmazlığın ekonomik boyutu hakkında ön bir vizyon sunmaktır. Dosyanızdaki faiz başlangıç tarihleri, temerrüt koşulları ve sözleşmenizdeki özel maddeler sonucu değiştirebilir.
Kira alacağınızın takibi ve tahliye süreciyle ilgili detaylı bilgi almak için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Kira Alacağı Hesaplama Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ödenmeyen kira bedelinin takibinde en çok merak edilen soruları bu başlıkta derledik.
Kira alacağına hangi faiz oranı işler?
Sözleşmede özel bir oran kararlaştırılmamışsa kira alacağına yasal faiz işler. Bu oran 1 Haziran 2024'ten itibaren yıllık %24'tür.
Ödenmeyen kira için ihtar göndermek şart mı?
Faizin işlemeye başlaması için şart değildir; kira kesin vadeli borç olduğundan kiracı vade gününün geçmesiyle kendiliğinden temerrüde düşer. İhtar, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilmek için önemlidir.
Kira alacağı ile tahliyeyi aynı anda isteyebilir miyim?
Evet. İlamsız icra takibinde kullanılan Örnek No: 13 ödeme emri, hem ödenmeyen kira bedelinin tahsilini hem de kiracının tahliyesini aynı takip içinde talep etmeye imkan tanır.
Kaç yıllık kira alacağı talep edilebilir?
Kira bedelleri 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu sürenin öncesine ait dönemler, kiracının zamanaşımı itirazı halinde tahsil edilemez.
Kiracı itiraz ederse ne olur?
Kiracı, 7 günlük süre içinde ödeme emrine itiraz ederse takip durur. Kiraya veren, itirazın kaldırılması ve tahliye davası açarak alacağını ve taşınmazı geri almaya devam edebilir.
Referans ve Kaynaklar
[1] 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun m.1. Yasal faiz oranı, 8485 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile (21.05.2024 tarihli Resmi Gazete) 01.06.2024'ten itibaren yıllık %24 olarak belirlenmiştir.
[2] Türk Borçlar Kanunu m.117/2: İfa için belirli bir günün belirlenmiş olduğu borç ilişkilerinde borçlu, sürenin geçmesiyle kendiliğinden temerrüde düşer.
[3] 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 vd. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye takibi, uygulamada Örnek No: 13 ödeme emriyle yürütülür.
[4] Türk Borçlar Kanunu m.147/1: Kira bedelleri dahil olmak üzere, her türlü sürekli edimli ilişkilerden doğan alacaklar 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
[5] Türk Borçlar Kanunu m.352/2: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
[6] Türk Borçlar Kanunu m.100: Borçlu, faiz veya masrafları ödemede gecikmiş ise alacaklı, kısmi ödemeyi öncelikle gecikmiş faiz ve masraflara, kalanını ana paraya mahsup edebilir.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 24 Mayıs 2026
