Fazla ödenen kira geri alınır mı sorusunun cevabı, çoğu kiracının tahmin ettiğinden daha nettir: hukuki sebep olmaksızın fazla tahsil edilen kira bedeli, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak geri istenebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 yılında verdiği güncel bir karar, bu talebin "istirdat davası" olarak nitelendirilip reddedilemeyeceğini açıkça ortaya koydu. Kararın somut olayında kiracı, ev sahibinin elektrik kesme ve tahliye tehdidi altında ödediğini ileri sürdüğü bedeli talep etmiş, ilk derece mahkemesi bu talebi yanlış bir hukuki çerçeveye oturtarak reddetmişti.
Aynı sebepsiz zenginleşme mantığının iş hukukundaki karşılığı Fazla Ödenen Kıdem Tazminatının İadesi yazımızdadır.
- Fazla ödenen kira sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak kiraya verenden geri alınır.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 5 Mayıs 2026 tarihli kararında bu talebin istirdat davası sayılıp reddedilemeyeceğine hükmetti.
- Tehdit altında ya da ihtirazi kayıtla yapılan ödemeler geri istenebilir, çekincesiz aylarca ödeme ise zımni kabul savunmasına açıktır.
- Yasal sınır bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasıdır, bunu aşan zam fazla ödeme sayılır.
Fazla Ödenen Kiranın Hukuki Dayanağı: Sebepsiz Zenginleşme
Bir kişinin malvarlığı, haklı bir sebep olmaksızın başka birinin malvarlığı aleyhine çoğalıyorsa sebepsiz zenginleşme söz konusu olur ve zenginleşen bu artışı geri vermekle yükümlüdür.[1] Kira ilişkisinde bu kural, sözleşmede kararlaştırılan ya da kanunun izin verdiği tutarın üzerinde yapılan ödemelere karşılık gelir. Kiraya veren, hukuki dayanağı olmayan fazlalığı elinde tutamaz.
Uygulamada bu fazlalık genellikle iki şekilde ortaya çıkar. Kiraya veren, yasal artış sınırını (bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamasını) aşan bir zam talep etmiş ve kiracı bunu ödemiştir.[2] Ya da taraflar arasında hiçbir yazılı anlaşma olmadan, sözlü baskıyla dönem içinde tekrar tekrar artış yapılmıştır. Kararın konusu olan olayda ikinci durum yaşanmıştır.
Rıza ile Ödenen Kiranın Geri Alınma Şartları
Kanun, borçlanmadığı bir edimi kendi isteğiyle yerine getiren kişinin bunu geri isteyebilmesini, kendisini borçlu sandığını ispat etmesi şartına bağlar.[3] Bu nedenle kiracı, fazla tutarı hiçbir çekince koymadan aylarca düzenli ödemişse, ev sahibi bu ödemenin bilerek ve isteyerek yapıldığını, bu yüzden zımnen kabul edildiğini savunabilir.
Bu riski azaltan üç durum öne çıkar. Ödeme dekontuna ya da havale açıklamasına "ihtirazi kayıtla, yasal haklarım saklı kalmak üzere ödenmiştir" gibi bir şerh düşülmesi en güçlü delildir. Kiraya verenin tahliye veya elektrik-su kesme tehdidiyle ödemeye zorlanması, iradeyi sakatlayan bir baskı (ikrah) oluşturur.[4] Hesap hatasıyla yapılan fazla ödeme ise zaten her durumda geri istenebilir.
Sonuçlanmış kararda kiracının dayandığı olgu tam olarak ikincisidir: ekonomik gerekçelerle yapılan tahliye ve elektrik kesme tehdidi. Yargıtay, bu iddianın esastan incelenmesi gerektiğine, salt usul gerekçesiyle davanın kapı dışarı edilemeyeceğine hükmetmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Güncel Kararı
Kiracı, kira sözleşmesi süresince yaptığı ödemelerin bir kısmının kiraya verenin tehdidi altında fazladan alındığını ileri sürerek 9.822 TL'nin istirdadını talep etmiş, ilk derece mahkemesi ise bu talebi istirdat davasının şartları (kesinleşmiş icra takibi, cebri icra tehdidi) oluşmadığı gerekçesiyle reddetmiştir. Adalet Bakanlığının kanun yararına temyizi üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay, bu yaklaşımı hukuka aykırı bulmuştur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/3039, K. 2026/2767, T. 05.05.2026"Davacının dava dilekçesinde talebini "istirdat" olarak nitelendirmiş olması mahkemeyi bağlamayacak olup, istemin hukuki niteliğinin, 2004 sayılı Kanunun 72. maddesinde düzenlenen istirdat davası olarak değil, sebepsiz zenginleşmeye ve fazla ödemenin iadesine dayalı genel hükümler çerçevesinde bir alacak davası olarak değerlendirilmesi gerekir."
Karar ayrıca ilk derece mahkemesinin 9.822 TL'lik dava değerine karşılık davalı lehine 18.000 TL vekalet ücretine hükmetmesini de, reddedilen dava değerini aşan bu tutarın Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne aykırı olduğu gerekçesiyle bozmuştur. Dosya, esastan yeniden incelenmek üzere ilk derece mahkemesine gönderilmiştir.
"Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?" yazımızla ilgili avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
"Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?" yazımızla ilgili detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
İstirdat Davasıyla Karıştırılmaması Gereken Fark
İstirdat davası, İcra ve İflas Kanunu'nun 72. maddesinde düzenlenir ve borçlu olmadığı bir parayı, kesinleşmiş bir icra takibine karşı itiraz etmeden ya da itirazı kaldırılarak, cebri icra tehdidi altında ödemek zorunda kalan kişiye tanınan özel bir yoldur.
Ödeme tarihinden itibaren bir yıl içinde açılması gerekir.[5]
Fazla ödenen kira bedelinde ise böyle bir icra takibi yoktur. Kiracı, ödemeyi kira ilişkisinin doğal seyri içinde, çoğu zaman takip başlamadan önce yapmıştır. Yargıtay'ın altını çizdiği nokta tam olarak budur: davacının dilekçesinde kullandığı "istirdat" kelimesi hakimi bağlamaz, hakim olayı kendisi nitelendirir ve burada doğru nitelendirme sebepsiz zenginleşmedir.[6] Bu ayrımın gözden kaçırılması, davanın süre veya şekil şartından reddedilmesine yol açabilir.
Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?
Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkını öğrendiği tarihten itibaren iki yıl, her halde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrar.[7] Kiracı için pratik sonucu şudur: fazla ödediğini yıllar sonra fark etse bile, ödemenin üzerinden on yıl geçmediyse talep hakkı devam eder.
Öğrenme tarihinin ispatı ihtilaflı olabileceğinden, fazla ödemenin fark edildiği anda ihtarname çekilmesi ya da arabuluculuk başvurusu yapılması süre bakımından güvenli bir adımdır.
Fazla Ödenen Kiranın Geri Alınması İçin Arabuluculuk
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.[8] Fazla ödenen kira bedelinin iadesi talebi, kira ilişkisinden doğduğu için bu zorunluluğun kapsamındadır.
Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılırsa mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder. Taraflara ayrıca süre verilmez. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı ya da onaylı örneği, dava dilekçesine mutlaka eklenmelidir.
Fazla Ödenen Kiranın Geri Alınması İçin Dava Süreci
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, kiraya verenin ya da kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde ödemelerin dökümü, hangi ayların ne kadar fazla ödendiği ve varsa ihtirazi kayıt ya da tehdit iddiasını destekleyen deliller (dekont, WhatsApp yazışması, tanık) sırayla ortaya konmalıdır.
Yasal artış sınırının üzerinde bir zam yapılıp yapılmadığının doğru hesaplanması, dava değerinin ve talep edilecek tutarın belirlenmesi açısından önemlidir. Bu hesap Kira Artış Oranı Hesaplama aracımızla yapılabilir. Dava dilekçesinde faiz talebi de unutulmamalı, fazla ödemenin yapıldığı her bir tarih için ayrı işleyecek yasal faiz istenmelidir.
"Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?" yazımızla ilgili detaylı bilgi almak için hemen İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Yeni yazı çıkınca haber verelim mi?
Hukuki haklarının farkında olmak için takip et!
Fazla Ödenen Kira İadesi Hakkında Sorular
Fazla ödenen kira geri alınır mı konusunda sık sorulan sorular aşağıda yanıtlanmıştır.
Fazla ödenen kira gerçekten geri alınır mı?
Evet. Hukuki sebep olmaksızın fazla tahsil edilen kira bedeli, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak geri istenebilir. Yargıtay, bu talebin istirdat davası şartlarına bağlanamayacağını açıkça belirtmiştir.
Kirayı rızayla ödedim, yine de geri isteyebilir miyim?
Zorlaşır ama imkansız değildir. İhtirazi kayıtla ödeme, tehdit ya da baskı altında ödeme veya hesap hatası gibi durumlar rızai ödeme görünümünü kırar ve geri isteme hakkını güçlendirir.
Fazla ödenen kira için önce arabulucuya mı başvurulmalı?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye davaları hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kanunda dava şartı olarak öngörülmüştür.
Zamanaşımı süresi ne zaman başlar?
Süre, fazla ödendiğinin öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl, ödemenin yapıldığı tarihten itibaren ise her halde on yıldır.
Dava hangi mahkemede açılır?
Fazla ödenen kira bedelinin tahsili istemiyle açılacak dava, arabuluculuk aşaması sonuçsuz kalırsa sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Referans ve Kaynaklar
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77.
[2] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.
[3] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 78.
[4] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 37.
[5] 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 72.
[6] 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 33.
[7] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 82.
[8] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 20 Ağustos 2026
