İHTARNAME
İHTAR EDEN : Kiraya Verenin Ad Soyadı – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası (İhtar Eden) – Adres: Adres
MUHATAP : Kiracının Ad Soyadı – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası (Muhatap) – Adres: Kiralanan Taşınmazın Adresi
KONU : Yeni Dönem Başlangıç Tarihi tarihinden itibaren uygulanacak kira bedelinin bildirilmesi.
Sayın Muhatap,
Sözleşme Tarihi tarihli kira sözleşmesi ile Taşınmazın Adresi adresindeki konut / işyeri tarafınıza aylık Mevcut Kira Bedeli TL bedelle kiralanmıştır. Kira dönemi her yıl Dönem Başlangıç Günü tarihinde yenilenmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira döneminde uygulanacak bedel, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere belirlenir. Sözleşmenin Artış Hükmü Madde No (varsa) maddesinde artış oranı Sözleşmedeki Oran olarak kararlaştırılmıştır.
Yeni Dönem Başlangıç Tarihi tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedeli yüzde Artış Oranı artışla Yeni Kira Bedeli TL olarak belirlenmiştir.
Beş yılı dolduran sözleşmede: 4. Kira sözleşmesi beş yılı doldurduğundan, yeni dönem kira bedelinin emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınarak tespiti için dava açma hakkımız saklıdır. Bu ihtar, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim niteliğindedir.
Yeni kira bedelinin Yeni Dönem Başlangıç Tarihi tarihinden itibaren her ayın Ödeme Günü gününe kadar IBAN hesabına ödenmesini, aksi halde yasal yollara başvurulacağını ihtar ederim. Tarih
Kiraya Verenin Ad Soyadı
İmza
Kira Artış İhtarnamesi
Kira artış ihtarnamesi, kiraya verenin yeni kira döneminde uygulanacak bedeli kiracıya yazılı olarak bildirdiği belgedir. Artış, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını aşamaz. İhtarname bu sınır içindeki artış talebini belgeler. Tespit davasının ön şartı değildir, ama sözleşmede artış hükmü yoksa davada belirlenecek bedelin yeni dönemin başından geçerli olmasını sağlar.[1]
İhtarnamenin içeriği ve hukuki sonuçları aşağıda. Artış oranının hesabı Kira Artış Oranı Hesaplama yazımızda, beş yıl sonrası dava yolu ise Kira Tespit Dava Dilekçesi Örneği yazımızda aktarılıyor.
Kira Artışı İçin İhtarname Zorunlu mu?
Sözleşmede artış hükmü varsa ihtarname zorunlu değildir. Sözleşmedeki oran her yıl kendiliğinden uygulanır ve kiracı yeni bedeli ödemekle yükümlüdür. İhtarname yalnızca hatırlatma işlevi görür.
Sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya veren kirayı ihtarnameyle tek taraflı artıramaz. Kiracı yeni bedeli kabul etmezse bedeli hâkim belirler, bunun için kira tespit davası açılır (TBK m.344/2). İhtarname burada önem kazanır: dava yeni dönemden en az otuz gün önce açılmamışsa, yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya ulaşan yazılı artış bildirimi, mahkemenin belirleyeceği bedelin dönem başından itibaren geçerli olmasını sağlar (TBK m.345). Bildirim de dava da zamanında yapılmazsa belirlenen bedel ancak sonraki kira döneminden itibaren istenebilir.
Ev sahipleri artışı telefonla söyleyip yazılı bildirim yapmayabiliyor. Kiracı eski bedeli ödemeye devam ettiğinde ev sahibinin elinde artışı ispatlayacak belge kalmaz. İhtarname bu boşluğu doldurur.
Kira Artışı En Fazla Ne Kadar Olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek oran yazılsa bile bu sınır uygulanır. Sınırı aşan kısım geçersizdir ve kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebilir.
Konut kiralarındaki yüzde yirmi beş sınırı sona ermiştir. 2022-2024 arasında uygulanan geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla kalkmış, TÜFE kuralı yeniden tek ölçüt olmuştur. Fazla ödemenin iadesi Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı yazımızda anlatılmaktadır.
Beş yılı dolduran sözleşmede sınır değişir. Beşinci yıldan sonra kiraya veren, TÜFE ile bağlı kalmadan emsal kira bedeline göre tespit davası açabilir. Ancak dava açılıncaya kadar TÜFE sınırı geçerlidir.
İhtarnamede Neler Bulunmalıdır?
İhtarnamede sözleşme tarihi, mevcut bedel, yeni dönem tarihi ve yeni bedel açıkça yazılır. Artış oranının TÜFE sınırına uygunluğu belirtilir. Sınırı aşan ihtarname kiracıyı bağlamaz.
İhtarnamede şunlar yer alır:
- Sözleşme tarihi, taşınmaz ve mevcut kira bedeli
- Yeni kira döneminin başlangıç tarihi
- Artış oranı ve dayanağı
- Yeni kira bedeli ve ödeme bilgisi
- Beş yılı dolduran sözleşmede tespit davası hakkının saklı tutulduğu kaydı
Beş yıllık sözleşmede ihtarnameye 345. madde kaydı eklenir. Bu kayıt, yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya ulaşırsa tespit davası dönem sonuna kadar açılabilir ve belirlenen bedel dönem başından itibaren geçerli olur.
İhtarname Nasıl Gönderilir?
İhtarname noter aracılığıyla gönderilir. Noter tebliği, bildirimin içeriğini ve kiracıya ulaştığı tarihi tartışmasız belgeler. İadeli taahhütlü posta da mümkündür ancak içerik ispatı zayıftır.
Elden verilen ihtarname kiracının imzasıyla geçerlidir. Kiracı imzadan kaçınırsa noter yolu tek güvenli seçenektir. İhtarnamenin genel kuralları İhtarname Nedir ve Örnekleri yazımızda yer alıyor.
Kiracı Artışı Ödemezse Ne Olur?
Kiracı yasal sınır içindeki artışı ödemezse eksik ödeme temerrüt doğurur. Kiraya veren otuz günlük süre içeren ödeme ihtarı gönderir. Süre içinde ödenmezse tahliye davası açılabilir ve ihtar örneği Kiracıya Ödeme İhtarnamesi yazımızda bulunuyor.
Kiracı artışın sınırı aştığını düşünüyorsa yasal orandaki tutarı öder. Bu ödeme temerrüt sayılmaz. Fazla kısım için uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözülür ve kiracının bu durumda izleyeceği yol Ev Sahibi İhtarname Çekerse Kiracı Ne Yapmalı? yazımızda anlatılıyor.
Kira Artış İhtarnamesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Merak edilenlerin başında otuz günlük süre ve endeks sınırı geliyor.
İhtarname yeni dönemden ne kadar önce gönderilmelidir?
Sözleşmede artış hükmü varsa kanun bir süre belirlememiştir, bildirimin yeni dönem başlamadan kiracıya ulaşması yeterlidir. Hüküm yoksa ya da tespit davası açılacaksa bildirimin yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya ulaşması gerekir.
Kiracı ihtarnameyi kabul etmezse artış uygulanır mı?
Sözleşmede artış hükmü varsa yasal sınır içindeki artış kiracının kabulüne bağlı değildir. Kiracı yeni bedeli ödemek zorundadır, ödemezse temerrüt hükümleri işler. Hüküm yoksa ve kiracı artışı kabul etmiyorsa yeni bedel ancak kira tespit davasıyla belirlenir. Yasal sınırı aşan bir artış ihtarı alan kiracının vereceği cevap için haksız kira artışına itiraz yazısı örneğine bakılabilir.
İşyeri kiralarında da TÜFE sınırı geçerli mi?
Evet, çatılı işyeri kiralarında da TÜFE on iki aylık ortalama sınırı uygulanır. Kiracının tacir olması bu kuralı değiştirmez.
Sözleşmede TÜFE'den düşük oran yazıyorsa hangisi uygulanır?
Sözleşmedeki düşük oran uygulanır. TÜFE bir üst sınırdır. Taraflar daha düşük artış kararlaştırabilir ve kiraya veren tek taraflı yükseltemez.
İhtarname masrafı kiracıdan istenebilir mi?
Noter masrafı kiraya verene aittir. Yalnızca kiracının temerrüdü sebebiyle açılan davada yargılama gideri olarak kiracıya yükletilebilir.
Referans ve Kaynaklar
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 344 ve 345.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 21 Eylül 2026
