İL / İLÇE NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : Kiraya Verenin Ad Soyadı – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası – Adres: Adres
VEKİLİ : Varsa Avukat Ad Soyad
DAVALI : Kiracının Ad Soyadı – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası – Adres: Kiralanan Taşınmazın Adresi
KONU : Yeni Dönem Başlangıç Tarihi tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin Talep Edilen Bedel TL olarak tespiti talebidir.
DAVA DEĞERİ : Yıllık Fark Tutarı TL
AÇIKLAMALAR :
Davalı, Sözleşme Tarihi tarihli kira sözleşmesi ile Taşınmazın Adresi adresindeki konut / işyeri niteliğindeki taşınmazda aylık Mevcut Kira Bedeli TL bedelle kiracı olarak oturmaktadır. Sözleşme Sözleşme Tarihi tarihinden bu yana yenilenmekte olup beş yılı doldurmuştur.
Taşınmazın bulunduğu bölgede aynı nitelikteki taşınmazların emsal kira bedeli aylık Emsal Bedel TL civarındadır. Mevcut kira bedeli, tüketici fiyat endeksine göre yapılan artışlarla dahi emsal bedellerin çok altında kalmıştır.
Davalıya İhtar Tarihi tarihli noter ihtarnamesi ile yeni dönemde kira bedelinin artırılacağı ve tespit davası açılacağı bildirilmiştir. İhtarname davalıya Tebliğ Tarihi tarihinde tebliğ edilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından belirlenir.
Arabuluculuk Bürosu Arabuluculuk Bürosunun Dosya No sayılı dosyasında yürütülen arabuluculuk görüşmesi Son Tutanak Tarihi tarihinde anlaşamama ile sonuçlanmıştır. Son tutanak ekte sunulmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER : 6098 sayılı TBK m. 344, 345; 6100 sayılı HMK; 7445 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağı, emsal kira sözleşmeleri ve ilanları, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle Taşınmazın Adresi adresindeki taşınmazın aylık kira bedelinin Yeni Dönem Başlangıç Tarihi tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net Talep Edilen Bedel TL olarak tespitine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. Tarih
Davacı / Vekili Ad Soyad
İmza
EKLER : Kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ belgesi, arabuluculuk son tutanağı, emsal ilanlar
Kira Tespit Dava Dilekçesi
Kira tespit dava dilekçesi, beş yılı dolduran kira sözleşmesinde kiraya verenin TÜFE sınırıyla bağlı kalmadan emsal kira bedeline göre yeni bedelin hakim tarafından belirlenmesini istediği dilekçedir. Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına dayanır ve sulh hukuk mahkemesinde görülür.[1]
Dilekçe ve davanın şartları aşağıda. Beş yıldan önceki dönemde yalnızca TÜFE oranında artış yapılabilir. Bu artışın bildirimi Kira Artış İhtarnamesi Örneği yazımızda, oranın hesabı ise Kira Artış Oranı Hesaplama yazımızda ele alınmaktadır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Emsal bedele göre belirleme ise sözleşmenin beşinci yılı dolduktan sonraki kira yılı ve sonraki her beş yılın sonu için istenebilir. Beş yılın kendi kira başlangıç tarihinize göre ne zaman dolduğunu Kira Tespit Davası Hesaplama aracıyla görebilirsiniz. İlk beş yıl içindeki bir kira dönemi için açılan davada hakim yalnızca TÜFE oranını uygulayabilir, emsal bedele göre belirleme yapamaz.
Yeni bedelin dönem başından geçerli olması için süre kuralı vardır. Dava, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde artış yapılacağını yazılı olarak bildirmişse dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel dönem başından itibaren uygulanır.
Süre kaçırılırsa bedel bir sonraki dönemden geçerli olur. Uygulamada kiraya verenler bildirimi geç yaptığı için bir yıllık kira farkını kaybeder. TBK m.345/2 bunun için noter ihtarnamesi şartı koymaz, kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak yeni dönemden en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulmasını arar.
Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
Arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenir. Görüşmede anlaşma sağlanırsa tutanak ilam niteliğindedir ve dava açılmaz. Anlaşamama halinde dava, son tutanağın düzenlendiği tarihten sonra açılır.
Hakim Kira Bedelini Neye Göre Belirler?
Hakim üç ölçütü birlikte değerlendirir: TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri. Bilirkişi, aynı bölgedeki benzer taşınmazların boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği bedeli tespit eder.
Belirlenen bedelden hakkaniyet indirimi yapılır. Yargıtay, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği bedelden hak ve nesafet ilkesi uyarınca yüzde beş ila yirmi arasında indirim yapılmasını arar (Yargıtay 3. HD, E. 2025/3101, K. 2025/4808, T. 14.10.2025). İndirim oranı kiracılık süresine ve tarafların sözleşmeden bekledikleri amaca göre değişir.
Mahkemeler bilirkişi raporundaki emsal bedeli esas alıyor. Davacı, dilekçeye çevredeki güncel kira ilanlarını ve mümkünse komşu dairelerin sözleşmelerini eklerse bilirkişi incelemesi hızlanır.
Dava Dilekçesinde Neler Bulunmalıdır?
Dilekçede sözleşmenin beş yılı doldurduğu, ihtarname tarihi ve arabuluculuk tutanağı açıkça yer alır. Talep edilen bedel ve dava değeri belirtilir. Dava değeri, istenen bedel ile mevcut bedel arasındaki yıllık fark üzerinden hesaplanır.
Dilekçede şunlar bulunur:
- Sözleşme tarihi, mevcut bedel ve beş yılın dolduğu bilgisi
- Emsal kira bedeli ve dayanağı
- İhtarname tarihi ve tebliğ bilgisi
- Arabuluculuk son tutanağı
- Talep edilen bedel ve geçerlilik tarihi
- Deliller ve hukuki sebepler
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Dava, harç ve bilirkişi gideri davacı tarafından peşin yatırılır. Dava kazanılırsa bu giderler davalıya yükletilir.
Tespit Kararından Sonra Ne Olur?
Karar kesinleştiğinde yeni bedel, dönem başından itibaren geçerli olur ve aradaki fark kiracıdan toplu olarak istenir. Kiracı farkı ödemezse icra takibi yapılır. Kiracı, tespit edilen bedeli ödemeyerek temerrüde düşerse tahliye davası da gündeme gelir.
Tespit edilen bedel sonraki yıllarda TÜFE sınırı içinde artırılabilir. Beş yıl sonra yeniden tespit davası açılabilir. Kiracının tahliyesi ise ayrı bir davadır ve şartları 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ve Örnek Dava Dilekçesi yazımızda anlatılıyor.
Kira Tespit Dava Dilekçesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Aşağıdaki sorular beş yıl şartı ve otuz günlük ihtar etrafında dönüyor.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet, kira bedelinin emsallerin çok üzerinde olduğunu düşünen kiracı da beş yıl sonra bedelin düşürülmesi için tespit davası açabilir. Uygulamada nadir görülür.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Bilirkişi incelemesi ve keşif sebebiyle ilk derece yargılaması genellikle bir yıl civarında sürer. Karar sonrası istinaf yolu açıktır.
Tespit davası sırasında kiracı hangi bedeli öder?
Kiracı dava sonuçlanana kadar mevcut bedeli ödemeye devam eder. Sözleşmede artış şartı varsa bedel bu şarta göre, TÜFE sınırı içinde artar. Artış şartı yoksa TÜFE artışı kendiliğinden işlemez. Karar kesinleşince fark toplu olarak ödenir.
Tespit davası tahliye sebebi olur mu?
Hayır, tespit davası yalnızca bedeli belirler ve kiracıyı tahliye etmez. Tahliye ancak kiracının tespit edilen bedeli ödememesi halinde ayrı davayla istenir.
Sözleşmede "her yıl emsale göre artırılır" yazıyorsa dava gerekir mi?
Evet, bu tür hüküm beş yıl dolmadan TÜFE sınırını aşamaz. Beş yıl sonra da bedelin belirlenmesi için dava açılması gerekir. Sözleşme hükmü tek başına yeni bedeli belirlemez.
Referans ve Kaynaklar
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 344 ve 345; 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun'a eklenen madde 18/B.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 14 Eylül 2026
