Şufa hakkı davası, halk arasında "şufa" olarak bilinen yasal önalım hakkının dava yoluyla kullanılmasıdır. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri kendi payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar bu payı öncelikle satın alma hakkını kazanır. Bu hak irade beyanıyla değil, ancak alıcıya karşı açılacak bir dava ile kullanılabilir.
2025 sonunda yürürlüğe giren bir kanun değişikliği, hem dava açma süresini hem de ödenecek bedelin nasıl belirleneceğini kökten değiştirdi.
Şufa hakkı davası konusunda avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
Şufa hakkı davası konusunda detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
- Tanım: Şufa hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi tanır.
- Dava açma süresi: 7571 sayılı Kanun ile önalım hakkı, satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer.
- Bedelde yeni esas: Önalım bedeli artık tapuda yazan satış bedeli değil, hakimin belirlediği rayiç bedeldir.
- İstisnalar: Cebri satış, fiilen taksim edilmiş taşınmaz ve paydaşlar arası satışlarda şufa hakkı kullanılamaz.
- Davalı taraf: Şufa hakkı davası satıcıya değil, payı satın alan alıcıya karşı açılır.
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Şufa hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi tanıyan yenilik doğurucu bir haktır. Halk arasında Arapça kökenli "şufa" adıyla bilinen bu müessese, kanunda "önalım hakkı" olarak geçer. Kanun koyucu bu hakkı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlemiş ve paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen satması halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceğini hükme bağlamıştır.[1]
Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve payın satılmasıyla birlikte kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla, hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmeyle aynı kapsam ve şartları taşıyan yeni bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kanun, bu yasal önalım hakkının yanında, tapuya şerh verilmesi şartıyla sözleşmeyle de kurulabilen ayrı bir önalım hakkını tanır.
Yasal Önalım Hakkının Şartları Nelerdir?
Yasal önalım hakkının doğması için taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine tabi olması gerekir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümlerde bu hak işlemez, çünkü bu tür taşınmazlarda paylı değil bağımsız bölüm mülkiyeti söz konusudur.
Hakkı yalnızca taşınmazda halihazırda paydaş olanlar kullanabilir. Taşınmaz üzerinde yalnızca kişisel bir alacak hakkına veya sınırlı bir ayni hakka sahip olan kişiler, paydaş olmadıkları sürece önalım hakkından yararlanamaz.
Payın satılmış olması da şarttır. Bağışlama, trampa veya miras payının devri gibi satış niteliği taşımayan işlemlerde önalım hakkı doğmaz, çünkü kanun yalnızca satım sözleşmelerini kapsam içine almıştır.
Son olarak taşınmazın fiilen taksim edilmemiş olması gerekir. Paydaşlar taşınmazın hangi bölümünü kullanacaklarını sözleşmeyle veya fiilen aralarında paylaşmışsa, bu paylardan birinin satılması durumunda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz.
Şufa Hakkının Kullanılamayacağı Haller
Kanun ve yerleşik içtihat, bazı satış türlerinde önalım hakkının hiç doğmayacağını kabul eder. Aşağıdaki hallerde şufa hakkı kullanılamaz:
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebri artırma yoluyla yapılan satışlar
- Kamulaştırma yoluyla taşınmazın el değiştirmesi
- Fiilen taksim edilmiş bir taşınmazda payın satılması
- Payın diğer bir paydaşa satılması
- Trampa, bağışlama veya miras payının devri gibi satış niteliği taşımayan işlemler
Bu istisnaların büyük bölümü Yargıtay içtihadıyla yerleşmiş, cebri satışlara ilişkin yasak ise 7571 sayılı Kanun ile doğrudan kanun metnine eklenmiştir. Uygulamada en çok karışan nokta fiili taksimdir, çünkü tapuda görünmeyen ama paydaşlar arasında fiilen süregelen bir kullanım paylaşımı da mahkemece fiili taksim sayılabilir. Paydaşlar bu paylaşımı baştan yazılı bir rızai taksim sözleşmesi ile resmileştirirse, ileride hangi payın kime ait olduğu konusunda belirsizlik kalmaz.
Satışın Bildirilmesi ve Şufa Hakkı Davası Açma Süresi Ne Kadar?
Paydaşlardan biri payını sattığında, bu satış alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilir. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.[2] Bu süreler hak düşürücü süre niteliğindedir ve hakim tarafından resen dikkate alınır.
Bir yıllık üst sınır, 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile getirildi. Bu tarihten önce yapılmış satışlarda eski iki yıllık süre geçerliliğini korur, çünkü kanun koyucu süre değişikliğini geriye yürütmemiştir.
Noter bildirimi yapılmamışsa alıcı için risk bir yıl boyunca sürer, bu yüzden uygulamada alıcılar satışın hemen ardından diğer paydaşlara ihtarname göndermeyi tercih eder. Bildirim yapılırsa üç aylık kısa süre işlemeye başlar ve alıcı mülkiyetini daha erken güvence altına alır.
Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir? Rayiç Bedel Esası
Önalım bedeli, davayı kazanan paydaşın alıcıya ödemesi gereken tutardır ve bu konu 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinde kökten değişti. Eski düzenlemede önalım bedeli, tapu senedinde yazan satış bedeli ile alıcının ödediği harç ve masraflardan oluşuyordu. Taraflar harç yükünü azaltmak için tapuda genellikle gerçek satış fiyatının çok altında bir bedel gösterdiğinden, önalım hakkını kullanan paydaş taşınmazı piyasa değerinin çok altına alabiliyordu.
Peki bu adaletsizlik nasıl giderildi? Yeni düzenlemeyle bu tablo değişti. Artık mahkeme, dava konusu payın rayiç bedelini yani gerçek piyasa değerini bilirkişi incelemesiyle belirliyor ve önalım hakkı sahibi bu bedeli hakimin vereceği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü tutuluyor.
Bedel yatırılmazsa payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemiyor.
Kanun değişikliğinin önalım davalarında yarattığı farkı aşağıdaki tabloda karşılaştırdık:
| Konu | 25 Aralık 2025 Öncesi | 25 Aralık 2025 Sonrası |
|---|---|---|
| Önalım bedeli | Tapuda gösterilen satış bedeli + masraflar | Hakimin belirlediği rayiç bedel + masraflar |
| Hak düşürücü süre (bildirim yoksa) | Satıştan itibaren iki yıl | Satıştan itibaren bir yıl |
| Devlet İhale Kanunu kapsamı satışlar | İçtihatla yasaktı | Kanun metninde açıkça yasak |
| Ödeme şekli | Nakit, uygulamada farklılık gösterebiliyordu | Yalnızca nakden, hakimin belirlediği kesin süre içinde |
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bu değişikliğin dava sürecine etkisini yakın tarihli bir kararında şöyle açıklamıştır.[3]
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/2557, K. 2026/870, T. 17.02.2026"7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hakim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hakim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir."
Aynı kararda mahkeme, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğine de açıklık getirmiştir. Kanun değişikliğinden sonra açılan davalarda dava tarihindeki değer, değişiklikten önce açılıp halen görülmekte olan davalarda ise kanunun yürürlüğe girdiği 25 Aralık 2025 tarihindeki değer esas alınmaktadır. Bu konuda Yargıtay içtihadı henüz yeni oturmaya başladığından, ilerleyen dönemde farklı dairelerin yaklaşımı da netleşebilir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkından Farkı
Türk Medeni Kanunu, yasal önalım hakkının yanında sözleşmeyle kurulan bir önalım hakkını da tanır. Bu hak, tapu kütüğüne şerh verilmesi şartıyla, şerhte belirtilen süre ve koşullarda taşınmazın her yeni malikine karşı ileri sürülebilir.
Şerhin etkisi, verildiği tarihten itibaren en fazla on yıl sürer ve koşullar şerhte belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve feragatine ilişkin kurallar, sözleşmeden doğan önalım hakkı için de geçerlidir.
Pratikteki temel fark şudur: yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisinden kendiliğinden doğar, sözleşmesel önalım hakkı ise taraflar arasında ayrıca bir sözleşme kurulmasını ve bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesini gerektirir.
Şufa Hakkı Davası Nasıl Açılır?
Şufa hakkı davası, payı satın alan alıcıya karşı açılır, satıcıya karşı değil. Bu ayrım uygulamada sık karıştırılır ve yanlış kişiye karşı açılan davalar usulden reddedilme riski taşır.
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir, çünkü taşınmaza ilişkin davalarda yetki kesindir. Dava dilekçesinde tapu kaydı, satışa ilişkin belgeler ve varsa noter ihtarnamesi delil olarak sunulur.
Uygulamada mahkemeler, rayiç bedelin belirlenmesi için taşınmazda keşif yaptırıp bilirkişi raporu almadan bedel yükümlülüğüne hükmetmiyor. Bu da özellikle imar durumu tartışmalı veya emsal satışı az olan taşınmazlarda dava sürelerini uzatabiliyor.
Şufa hakkı davası konusunda detaylı bilgi almak için hemen İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Şufa (Önalım) Hakkı Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular
Şufa (önalım) hakkı davası açmayı düşünenlerin en çok merak ettiği noktaları bu başlıkta topladık.
Kiracı veya ipotek alacaklısı şufa hakkını kullanabilir mi?
Hayır. Şufa hakkı yalnızca taşınmazda paydaş olan kişilere tanınmıştır. Kiracı, intifa hakkı sahibi veya ipotek alacaklısı gibi taşınmaz üzerinde yalnızca kişisel veya sınırlı ayni hakka sahip olanlar, kendileri paydaş olmadıkça bu hakkı kullanamaz.
Şufa hakkından feragat etmek mümkün mü?
Evet. Önalım hakkından genel feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışa özgü feragat ise yazılı şekilde yapılabilir ve satıştan önce veya sonra beyan edilebilir.
Şufa hakkı mirasçılara geçer mi?
Yasal önalım hakkı paydaşlık sıfatına bağlı olduğu için paydaşın mirasçılarına da geçer, çünkü mirasçılar taşınmazdaki paya ortak olarak paydaşlık sıfatını devralır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise aksi kararlaştırılmadıkça hak miras yoluyla intikal eder.
Kat mülkiyetine geçmiş taşınmazda şufa hakkı var mı?
Hayır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan taşınmazlarda bağımsız bölümler artık paylı mülkiyete değil, kat mülkiyeti hükümlerine tabidir. Bu nedenle bağımsız bölümlerin satışında yasal önalım hakkı doğmaz.
Referans ve Kaynaklar
[1] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 732 - paylı mülkiyette önalım hakkı sahibi.
[2] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 733 - kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre (24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile değişik).
[3] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/2557, K. 2026/870, T. 17.02.2026 - TMK 734. maddesindeki değişikliğin önalım bedeline etkisi.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 10 Ağustos 2026
