Apartman aidatı neredeyse hiçbir durumda tamamen ödenmez hale gelmez; kanun bu yükümlülüğü dairenin kullanılıp kullanılmadığına değil, kat maliki sıfatına bağlar. Türkiye'de yerleşik uygulamada "dairemde oturmuyorum, aidat ödemem" savunması mahkemelerde neredeyse hiç karşılık bulmaz. Aidattan gerçek anlamda muaf olmak, sanıldığından çok daha dar bir alanda mümkündür.
- Genel kural: Kat maliki, dairesini kullanmasa da ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.
- Boş daire de öder: Yargıtay, fiilen oturmamanın aidat borcunu ortadan kaldırmadığını kabul eder.
- Kiracı da sorumlu olabilir: Kiraya verilen dairede kiracı, malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilir.
- Asansör istisnası dar yorumlanır: Zemin kat muafiyeti ancak yönetim planında açıkça yazılmışsa geçerlidir.
- Ödenmezse gecikme tazminatı ve kanuni ipotek riski doğar.
Apartman Aidatı (Ortak Gider) Yükümlülüğünün Yasal Dayanağı Nedir?
Apartman aidatı, hukuki adıyla ortak gider, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenir.[1] Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetim, bakım, onarım ve sigorta gibi ortak giderlerine katılmak zorundadır; bu katılım bağımsız bölümü fiilen kullanıp kullanmamalarına bağlı değildir. Kural, mülkiyet sıfatından doğan bir borçtur, kullanım fiilinden değil.
Kanun, gider kalemlerini ikiye ayırır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderlerine tüm kat malikleri eşit olarak katılır; sigorta primi, ortak yerlerin bakımı ve onarımı gibi diğer giderlere ise arsa payı oranında katılım yapılır. Yönetim planında farklı bir paylaşım oranı kararlaştırılmışsa o oran esas alınır.
Boş veya Kullanılmayan Daire Aidat Öder mi?
Evet, boş daire de aidat öder. Aidat ödeme yükümlülüğü kat maliki olma sıfatından doğar, bağımsız bölümün fiilen kullanılmasından değil. Yargıtay kararları da bu yönde istikrarlıdır; dairenin kiraya verilmemiş, eşyasız veya oturulmuyor olması, malikin ortak giderlere katılma borcunu ortadan kaldırmaz.
Kanun ayrıca kiracı gibi bağımsız bölümden sürekli yararlanan üçüncü kişileri de işin içine katar: kira sözleşmesi, oturma hakkı veya benzer bir sebeple daireyi kullananlar, malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilir.[2] Yani daire kiradaysa alacaklı, borcu doğrudan kiracıdan da isteyebilir; bu durum malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz, ona bir ek güvence katar.
Zemin Kat, Çatı Katı Sakinleri Asansör Aidatından Muaf mı?
Hayır, kural olarak muaf değildir. Zemin katta oturan malik, yönetim planında açık bir muafiyet hükmü yoksa asansör dahil tüm ortak tesislerin giderine katılmak zorundadır; asansörü fiilen kullanıp kullanmaması sonucu değiştirmez. Bu, apartman aidatıyla ilgili en sık yanlış bilinen konulardan biridir; "asansöre binmiyorum" gerekçesi tek başına bir muafiyet doğurmaz.
Bu kuralın istisnası yalnızca yönetim planıyla kurulabilir. Yönetim planında zemin ve birinci kat malikleri asansör giderinden açıkça muaf tutulmuşsa bu madde geçerli olur; böyle bir hüküm yoksa muafiyetin sonradan tesisi için kat malikleri kurulunda ayrıca karar alınması gerekir.
Aidattan Gerçek Anlamda Muafiyet Mümkün mü?
Sınırlı ölçüde evet, ama bu istisnalar genel kuralı değiştirmez. Aşağıdaki tablo, uygulamada aidat tartışmasına konu olan durumları ve gerçek hukuki sonucunu özetler.
| Durum | Aidat Ödenir mi? |
|---|---|
| Daire boş, hiç kullanılmıyor | Evet, malik öder |
| Daire kirada, kiracı oturuyor | Evet, malik ve kiracı müteselsilen sorumlu olabilir |
| Zemin kat, asansör kullanılmıyor | Evet, yönetim planında açık muafiyet yoksa öder |
| Yönetim planında açık asansör muafiyeti var | Yalnızca asansör kalemi için muaf, genel aidattan değil |
| İşyeri, konut ortak giderinden farklı hizmet almıyor | Yönetim planındaki paylaşım oranına göre değişir |
Görüldüğü gibi hemen hiçbir senaryo tam bir muafiyet doğurmuyor; en fazla belirli bir gider kalemi için kısmi bir istisna söz konusu oluyor. Aidat miktarının tamamen kaldırılması ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alacağı bir kararla, örneğin belirli bir hizmetin toptan iptaliyle mümkün olabilir.
Apartman Aidatı Ödenmezse Ne Olur?
Süresinde ödenmeyen ortak gidere kanuni gecikme tazminatı işler; bu oran yönetim planında farklı belirlenmemişse aylık %5'tir. Alacaklı yönetici veya diğer kat malikleri, ödenmeyen aidat için doğrudan icra takibi başlatabilir, ilamsız icra yoluna başvurmak için ayrıca dava açmaya gerek yoktur.
Borç mahkemece belirlendiğinde, yöneticinin veya diğer kat maliklerinden birinin yazılı talebiyle borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir.[3] Ayrıca kat maliklerinin ortak gider alacağı, kanunun son fıkrası gereği öncelikli alacak sayılır; bu da icra takibinde diğer alacaklılara karşı bir öncelik sağlar. Apartman ortak alanlarının kullanımıyla ilgili bir başka sık uyuşmazlık konusunu Apartman Önüne Park Etme Kuralları Nelerdir? yazımızda ele aldık.
Apartman aidatı ve ortak gider uyuşmazlıklarında avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz. Apartman aidatı konusunda detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Aidat borcu, gecikme tazminatı veya kanuni ipotek süreciyle ilgili sorularınız için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Apartman Aidatı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Apartman aidatı yükümlülüğüyle ilgili en çok sorulan soruları burada yanıtladık.
Kullanılmayan boş daire aidat ödemek zorunda mı?
Evet. Aidat ödeme yükümlülüğü kat maliki sıfatından doğar, dairenin fiilen kullanılmasından değil. Boş daire de tam aidat öder.
Kiracı aidat ödemekle yükümlü müdür?
Kira sözleşmesiyle daireyi sürekli kullanan kiracı, ev sahibiyle birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilir. Ancak nihai sorumlu her zaman kat malikidir.
Zemin kattaki daire asansör aidatı ödemez mi?
Yönetim planında açık bir muafiyet hükmü yoksa öder. İstisna yalnızca yönetim planıyla kurulabilir, tek taraflı bir talep yeterli değildir.
Aidat borcu zamanaşımına uğrar mı?
Ortak gider alacağı, genel zamanaşımı sürelerine tabidir. Süre dolmadan başlatılan icra takibi veya açılan dava zamanaşımını keser.
Aidat ödenmezse daireye haciz gelir mi?
Ödenmeyen aidat için icra takibi başlatılabilir ve mahkemece belirlenen borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescili istenebilir; bu süreç haciz ve satışa kadar ilerleyebilir.
Referans ve Kaynaklar
[1] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 20.
[2] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 22.
[3] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 22/2.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 31 Temmuz 2026
