Apartman ve site yönetimi avukatı, kat malikleri arasındaki aidat, ortak alan kullanımı veya yönetim kararlarına ilişkin bir anlaşmazlık kat malikleri kurulu içinde çözülemediğinde devreye girer. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu tür uyuşmazlıkların büyük bölümü için özel bir dava yolu ve görevli mahkeme öngörür; taraflar bu yolu bilmeden hareket ettiğinde süre kaçırma veya yanlış mahkemede dava açma riski doğar. Aidat tahsilinden kararın iptaline, ortak alan ihlalinden yönetim planı değişikliğine kadar farklı uyuşmazlık türleri farklı usul kurallarına tabidir.
- Görevli mahkeme: Aidat, kararın iptali ve ortak alan uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
- Kararın iptali süreli bir haktır: Muhalif kalan malik 1 ay, katılmayan malik öğrenmeden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
- Yönetim planı çoğunluğu değişti: Toplu yapılarda 2026'da yürürlüğe giren kanunla eşik 4/5'ten 2/3'e indirildi.
- Ortak alan ihlalleri men-i müdahale davasına konu olur: İzinsiz kullanım süreye tabi olmadan dava edilebilir.
- Toplantı usulsüzlüğü kararı sakatlayabilir: Çağrı süresine ve şekline uyulmaması iptal sebebidir.
Apartman ve Site Yönetimi Avukatı Hangi Uyuşmazlıklarda Devreye Girer?
Apartman ve site yönetimi avukatı desteği, kat malikleri kurulunun kendi içinde çözemediği dört tip uyuşmazlıkta öne çıkar: ödenmeyen ortak gider (aidat) alacakları, kat malikleri kurulu kararlarının usule veya kanuna aykırı olması, yönetim planı hükümlerinin ihlali veya değiştirilmesi ve ortak alanların (bahçe, otopark, çatı, asansör boşluğu gibi) bir kat maliki tarafından tek başına kullanılması. Bu dört başlığın her biri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ayrı bir usule bağlanmıştır. Uyuşmazlık büyüdükçe kat malikleri kurulu toplantısı tek başına çözüm üretemez hale gelir ve dosya mahkemeye taşınır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Nasıl Açılır?
Kat malikleri kurulunda alınan bir karara katılmayan veya toplantıda muhalif kalan kat maliki, kararın kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek iptal davası açabilir.[1] Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan malik için süre karar tarihinden itibaren 1 aydır; toplantıya hiç katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren yine 1 ay içinde dava açmak zorundadır. Her iki durumda da dava açma hakkı, karar tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra kesin olarak düşer. Mahkeme kararı iptal ettiğinde kendisi yeni bir karar vermez; konu, kat malikleri kurulunun yeniden ve usulüne uygun biçimde karar almasına bırakılır.
Yönetim Planı İhlalleri ve Değişikliğinde Avukat Desteği
Yönetim planı, tapu kütüğüne işlenen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir belgedir; buna aykırı davranan malike karşı diğer malikler veya yönetici, ihlalin önlenmesi (men-i müdahale) davası açabilir. Yönetim planının değiştirilmesi ise ayrı bir çoğunluk kuralına tabidir ve bu kural 2026 yılında önemli ölçüde değişmiştir.
Normal apartmanlarda yönetim planı değişikliği, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca halen tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunu gerektirir. Buna karşılık toplu yapılarda (birden fazla blok veya adadan oluşan siteler) bu eşik, 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la değişen 70. madde uyarınca 2/3 çoğunluğa indirilmiştir.[2] Aynı düzenlemeyle, yönetim planlarına bu maddeye aykırı hükümler konulsa dahi bunların uygulanmayacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Değişikliğin geçerli sayılması için tutanağın tapu müdürlüğüne tescil ettirilmesi gerekir.
Ortak Alan Kullanımı ve Aidat Uyuşmazlıklarında Ne Yapılmalı?
Ortak alanların (bahçe, otopark, çatı katı, asansör boşluğu) bir malik tarafından izinsiz kullanılması ve ödenmeyen aidatlar, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının en sık görülen iki başlığıdır ve her ikisi de kendi başına ayrıntılı bir inceleme gerektirir. Apartman önündeki park yeri ve ortak otopark kullanımına ilişkin kurallar Apartman Önüne Park Etme Kuralları Nelerdir? yazımızda, hangi durumlarda aidat ödenmeyeceği veya kısmen muaf olunabileceği ise Apartman Aidatı Hangi Durumlarda Ödenmez? yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Bu iki başlıkta dava açmadan önce genellikle yöneticiye veya kat malikleri kuruluna yazılı başvuru yapılması, uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan çözme ihtimalini artırır.
Toplantı Çağrı Usulsüzlüğü Kararın Geçerliliğini Etkiler mi?
Olağan kat malikleri kurulu toplantısı, yönetim planında belirtilen zamanda, böyle bir tarih yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Olağanüstü toplantı ise ancak kat maliklerinden birinin veya yöneticinin talebiyle, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi bildirilerek yapılabilir.[3] Bu süreye veya bildirim şekline uyulmadan yapılan bir toplantıda alınan karar, katılmayan veya muhalif kalan malikler tarafından usulsüzlük gerekçesiyle iptal davasına konu edilebilir. Uygulamada çağrının kime, ne zaman ve nasıl yapıldığının ispatı, iptal davasının seyrini belirleyen en kritik noktalardan biridir.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan hemen her uyuşmazlıkta görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.[4] Bu kural aidat alacağı davasında, kararın iptali davasında, yönetici azli talebinde ve ortak alanın kullanımına ilişkin men-i müdahale davasında aynı şekilde geçerlidir. Ortak gider alacağı davasında ayrıca dava değeri bir sınır oluşturmaz ve yargılama basit yargılama usulüne göre yürütülür. Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan uyuşmazlık türlerini, görevli mahkemeyi ve dava açma süresini özetler.
| Uyuşmazlık Türü | Görevli Mahkeme | Dava Açma Süresi |
|---|---|---|
| Ortak gider (aidat) alacağı | Sulh Hukuk Mahkemesi | Genel zamanaşımı süresi içinde |
| Kat malikleri kurulu kararının iptali | Sulh Hukuk Mahkemesi | Karardan/öğrenmeden itibaren 1 ay, en geç 6 ay |
| Yönetim planı değişikliğine itiraz | Sulh Hukuk Mahkemesi | Kararın öğrenilmesinden itibaren süreye tabidir |
| Ortak alanın izinsiz kullanımı (men-i müdahale) | Sulh Hukuk Mahkemesi | Süreye tabi değil, ihlal sürdükçe açılabilir |
| Yöneticinin azli | Sulh Hukuk Mahkemesi | Haklı sebep var oldukça açılabilir |
Apartman ve site yönetimi konusunda avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz. Apartman ve site yönetimi konusunda detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Kat malikleri kurulu kararının iptali, yönetim planı değişikliği veya ortak alan uyuşmazlıklarınızla ilgili sorularınız için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Apartman ve Site Yönetimi Avukatı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda avukat desteğiyle ilgili en çok sorulan soruları burada yanıtladık.
Apartman yönetimiyle ilgili dava hangi mahkemede açılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan aidat, kararın iptali, yönetim planı ve ortak alan uyuşmazlıklarının tamamında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kat malikleri kurulu kararına ne kadar sürede itiraz edilebilir?
Toplantıda muhalif kalan malik karardan itibaren, katılmayan malik ise öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açabilir. Her durumda karar tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra dava hakkı düşer.
Yönetim planı kaç oyla değiştirilebilir?
Normal apartmanlarda tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu, toplu yapılarda (siteler) ise 2026'da yürürlüğe giren düzenlemeyle 2/3 çoğunluğu aranır.
Yönetici haklı bir sebep olmadan görevden alınabilir mi?
Kat malikleri kurulu yöneticiyi her zaman değiştirebilir; bu yetkinin kullanılması için mahkeme kararına gerek yoktur, ancak yöneticinin bu karara itirazı halinde uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesine taşınabilir.
Apartman yönetimiyle ilgili avukat tutmadan dava açılabilir mi?
Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan bu davalarda avukatla temsil zorunlu değildir, ancak süre hesapları ve usul kuralları hak kaybına yol açabileceğinden avukat desteği önerilir.
Referans ve Kaynaklar
[1] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 33.
[2] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 70 (7579 sayılı Kanun'un 5. maddesiyle değişik, RG T. 22.05.2026).
[3] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 29.
[4] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Ek Madde 1.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 1 Ağustos 2026
