İlçe SULH HUKUK MAHKEMESİNE
İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR
DAVACI : Ad Soyad – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası – Adres: Adres
VEKİLİ : Avukat Ad Soyad (varsa)
DAVALI : Kiracı Ad Soyad – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası – Adres: Adres
KONU : Kiralananın Açık Adresi adresindeki taşınmazın satış / sonraki kiralama / bakım amacıyla davacı ve davacının belirleyeceği kişilerce gezilip görülmesine izin verilmesi ve yargılama süresince bu yönde ihtiyati tedbir istemidir.
AÇIKLAMALAR :
Davacı, Kiralananın Açık Adresi adresindeki konut / işyeri niteliğindeki taşınmazın kiraya verenidir. Tapu kaydına göre taşınmazın maliki Malik Ad Soyad'dır. Davalı bu taşınmazı Kira Başlangıç Tarihi başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle kiralamış olup halen kullanmaktadır. Kira sözleşmesi EK 1'de, tapu kaydı EK 2'de sunulmuştur.
Davacı taşınmazı satmaya / yeniden kiraya vermeye karar vermiş ve İlan Tarihi tarihinden beri İlan Yeri veya Emlak Ofisi aracılığıyla ilana çıkarmıştır. Taşınmazla İlgilenen Adaylar Hakkında Bilgi Adaylar taşınmazı görmeden karar vermediğinden gezip görme bu amaç için zorunludur. İlan ve yazışma örnekleri EK 3'tedir.
Davacı, gösterim için önerdiği gün ve saatleri davalıya Bildirim Tarihi tarihinde Noterlik ve Yevmiye No / Bildirim Yolu ile, ilk gösterimden Bildirim Süresi önce bildirmiş, davalının çalışma düzenine daha uygun gün ve saatler varsa bunları bildirmesini de istemiştir. Bildirim ve tebliğ şerhi EK 4'tedir.
Davalı, bildirime rağmen gösterime izin vermemiştir. Reddi Gösteren Olay ve Tarihler Taşınmaz bugüne kadar hiçbir adaya gösterilememiştir.
Uyuşmazlık için Arabuluculuk Bürosu Büro Dosya No sayılı dosyasıyla arabulucuya başvurulmuş, Son Tutanak Tarihi tarihli son tutanakla anlaşma sağlanamadığı belirlenmiştir. Son tutanağın aslı EK 5'tedir.
Türk Borçlar Kanunu m.319/2 uyarınca kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Davacı, aynı maddenin üçüncü fıkrasındaki bildirim yükümlülüğünü yerine getirmiş ve davalının yararlarını gözeten bir gösterim takvimi önermiştir.
Gösterime Önerilen Gün ve Saatler arasında, toplam Önerilen Süre süreyle ve davacı ya da Yetkilendirilen Kişi veya Emlak Ofisi eşliğinde izin verilmesini talep ediyoruz. Bu takvim uygun görülmezse, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 21.01.2016 tarihli, 2015/12845 E., 2016/201 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, taşınmazın konumu ve nitelikleri gözetilerek gösterim süresinin keşif ve bilirkişi incelemesiyle, gün ve saatlerinin ise davalının iş ve günlük yaşam düzeni gözetilerek belirlenmesini istiyoruz.
Yargılama sürerken taşınmazın gösterilememesi halinde Gecikmenin Somut Sonucu nedeniyle davacının ciddi bir zarara uğraması tehlikesi vardır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/4081 E., 2025/1441 K. sayılı kararıyla gösterim için ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmiştir. HMK m.389 ve m.390 uyarınca yukarıdaki gün ve saatlerle sınırlı olarak gösterime tedbiren izin verilmesini, talebimiz Tapu Kaydı, Noter İhtarnamesi gibi Resmi Belgeler ile desteklendiğinden HMK m.392/1 uyarınca teminat alınmamasını, bu talep kabul görmezse uygun bir teminat belirlenmesini talep ediyoruz.
HUKUKİ NEDENLER : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 319, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4, 26, 316, 389-392, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A, 18/B ve ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Kira sözleşmesi, tapu kaydı, satış veya kiralama ilanları, emlak ofisiyle yapılan sözleşme ve yazışmalar, bildirim veya ihtarname ile tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağı, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle öncelikle Önerilen Gün ve Saatler ile sınırlı olarak taşınmazın gösterilmesine ihtiyati tedbir yoluyla izin verilmesine, yargılama sonunda Kiralananın Açık Adresi adresindeki taşınmazın satış / sonraki kiralama / bakım amacıyla Önerilen Süre boyunca Önerilen Gün ve Saatler arasında, bu takvim uygun görülmezse mahkemece belirlenecek süre, gün ve saatlerde davacı ve davacının belirleyeceği kişilerce gezilip görülmesine izin verilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. Tarih
Davacı / Vekili Ad Soyad
İmza
EKLER : Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ilan ve yazışma örnekleri, bildirim veya ihtarname ile tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağının aslı, vekaletname
Kiralananın Gösterilmesine İzin Davası Nedir?
Kiralananın gösterilmesine izin davası, kiracı bakım, satış ya da sonraki kiralama için kiralananın gezilip görülmesine izin vermediğinde kiraya verenin bu izni sulh hukuk mahkemesinden istediği davadır.[1] Mahkeme izni verirken gösterimin hangi süre içinde, hangi gün ve saatlerde yapılacağını da belirler.
Kanun katlanma borcunu iki taraflı kurar. Kiracı, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine zorunlu olduğu ölçüde izin verir. Kiraya veren ise gösterimi uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve gösterim sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları bu borca rağmen saklıdır.
Kiracı rıza göstermezse kiraya veren kiralanana kendiliğinden giremez, izni mahkemeden alır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, konut dokunulmazlığının mutlak olmadığını ve kiralanan satılmak istendiğinde kiracı alıcılara göstermezse mahkemece izin kararı verilmesi gerektiğini belirtmiştir.[2] Aynı kararda izin süresini araştırma yapmadan belirleyen hüküm bozulmuştur.
Karttaki dilekçe, satılığa çıkarılan bir konutu alıcı adaylarına gezdirmek isteyen kiraya veren için yazılmıştır. Sonraki kiralama ya da bakım amacında olay anlatımı ve talep sonucu değişir, iskelet aynı kalır. Satıştan sonra kira ilişkisinin yeni malike nasıl geçtiği Kiracısı Olan Yerin Satılması yazımızda anlatılıyor.
Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?
Kiracı evi bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde göstermek zorundadır. Kanun gezip görme borcunu bu üç amaçla sınırlar, bunların dışında kalan gezip görme talepleri bu maddeye dayandırılamaz.
Gösterimi yapacak kişiyi kanun ayrıca sınırlamaz. Kiraya veren gösterime kendisi katılabileceği gibi emlak danışmanı, alıcı ya da kiracı adayı gibi belirlediği üçüncü bir kişiyi de gönderebilir.
Mahkeme talep edilen amaçla bağlıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, kiraya veren kiralananı satmak için izin istediği halde ilk derece mahkemesinin kiracı adaylarına gösterime izin vermesini hatalı bulmuş ve hükmü alıcı adaylarına gösterim olarak düzelterek onamıştır.[3]
Gösterimden Önce Bildirim ve İhtarname
Kiraya veren, kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirir. Kanun bu süreyi gün olarak belirlemez ve bildirim için yazılı şekil de aramaz.
Bildirimin şekli ispat aşamasında önem kazanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 13.06.2016 tarihli kararına konu dosyada kiraya veren iki ayrı ihtarname göndermiş, kiracı ise ihtarnamelere cevap vermemesinin itiraz sayılamayacağını ve telefonla haber verilseydi taşınmazın gösterilebileceğini savunmuştur.[4] Aynı kiracı, kiraya verenin eve bakmak üzere kimseyi getirmediğini de ileri sürmüştür.
Kararda bildirimin şekli değerlendirilmemiştir. Noter ihtarnamesi kanunen zorunlu değildir, ancak tebliğ şerhiyle birlikte bildirimin tarihini ve içeriğini resmi belgeyle gösterir.
Arabuluculuk Dava Şartı mı?
Kiralananın gösterilmesine izin davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. 6325 sayılı Kanun m.18/B, ilamsız icra yoluyla tahliye dışında kalan ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların tamamını bu kapsama alır.[5]
Davacı, anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağın aslını ya da arabulucunun onayladığı örneğini dilekçeye ekler. Tutanak eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava ise dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.[6]
Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
Dava öncesinde tedbir kararı alınmışsa HMK m.397'deki iki haftalık dava açma süresi, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar işlemez. Başvurunun nasıl yapıldığı Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır yazımızda anlatılıyor.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiralananın gösterilmesine izin davası, kira ilişkisinden doğan diğer uyuşmazlıklar gibi sulh hukuk mahkemesinde görülür ve basit yargılama usulüne tabidir.[7] Mahkeme, dava değerine bakılmaksızın görevlidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, gösterime izin davasının kira sözleşmesinden doğan şahsi bir ilişkiye dayandığını, taşınmazın aynına ilişkin olmadığını ve bu yüzden HMK m.12'deki kesin yetkinin uygulanmayacağını belirtmiştir.[8] Aynı dosyada davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve taşınmazın bulunduğu yer aynı yer olduğu için dava yetkili mahkemede açılmış sayılmıştır.
Kira sözleşmesindeki yetki şartı, taraflar tacir ya da kamu tüzel kişisi değilse işlemez. Daire, sözleşmedeki yetki şartını HMK m.17'ye göre geçersiz saymış ve bu şarta dayanan yetkisizlik kararını bozmuştur.
Davanın konusu para ya da taşınmazın aynı değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, gösterime izin davasında taşınmazın aynı ya da kira bedeli tartışmalı olmadığından vekalet ücretinin maktu belirlenmesi gerektiğini belirterek nispi vekalet ücretine hükmeden kararı bozmuştur.[9]
Dilekçede Bulunması Gereken Unsurlar
Kiralananın gösterilmesine izin davası dilekçesi kira ilişkisini, gösterimin amacını, yapılan bildirimi ve kiracının reddini somut olarak anlatır. İddialar şu belgelerle desteklenir.
- kira sözleşmesi ve kiraya verenin malik olduğunu gösteren tapu kaydı
- satış ya da kiralama ilanı, emlak ofisiyle yapılan sözleşme ve yazışmalar
- gösterim bildirimi ya da noter ihtarnamesi ile tebliğ şerhi
- arabuluculuk son tutanağının aslı ya da arabulucunun onayladığı örnek
- vekille açılan davada vekaletname
Talep sonucunda gösterimin amacı, süresi, gün ve saatleri açıkça yazılır. Hakim tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır, talepten fazlasına ya da başka bir şeye karar veremez, talepten azına ise karar verebilir.[10] Mahkemenin önerilenden daha kısa bir süre ya da daha az saat belirlemesi bu kuralın sonucudur.
Gösterim Gün ve Saatleri Nasıl Belirlenir?
Gösterim gün ve saatlerini mahkeme, kiralananın satılabileceği makul süreyi keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit ederek ve kiracının iş ve beşeri ilişkilerini gözeterek belirler. Kanun gün ve saat öngörmez, Yargıtay'ın bozma kararlarında bu ölçütlere dayanmadan belirlenen izin eksik araştırma sayılmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Salı ve Perşembe akşamları ile Cumartesi öğleden sonra üç ay süreyle verilen izni hakkın kötüye kullanılmasına elverişli bulmuştur. Daireye göre ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer ve nitelikleri ile mesken olarak kullanılması gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilmeli, izin bu süreyle sınırlanmalıdır.
Pazar dışında haftanın altı günü 10.00 ile 17.00 arasında gösterime izin veren hüküm de bozulmuştur. Daire, bu takvimin kiracıyı haftanın altı günü yedi saat boyunca eve bağlı bıraktığını belirtmiştir.
Bu kararlar 2014 ve 2016 tarihlidir ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesine aittir, sonraki Yargıtay kararları 3. Hukuk Dairesinden çıkmıştır. 2023 sonrasında gösterime izin davasında Yargıtay esas kararı bulunamamıştır, bu kararlar güncel uygulamayı değil dönemin Yargıtay yaklaşımını gösterir.
Karttaki dilekçe bu yüzden belirli gün ve saatler önerir, takvim uygun görülmezse sürenin keşif ve bilirkişi incelemesiyle, gün ve saatlerin ise kiracının günlük düzeni gözetilerek belirlenmesini ister.
Kiralananın Gösterilmesi İçin İhtiyati Tedbir
Dava sürerken gösterim için ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemesi daireleri arasındaki görüş ayrılığını 10.03.2025 tarihli kararıyla gidermiş ve şartların oluştuğu kanaatine varan mahkemenin kiracının menfaatlerini de gözeterek hakkaniyete uygun bir tedbir kararı verebileceğini kabul etmiştir.[11]
Karardan önce bölge adliye mahkemesi daireleri iki ayrı çizgide duruyordu. Uyuşmazlığa konu kararlar ve gerekçeleri şöyle ayrılıyordu.
| Görüş | Bölge adliye mahkemesi daireleri | Gerekçeler |
|---|---|---|
| Tedbir verilebilir | Ankara 15. ve 37., Antalya 6., Konya 4. Hukuk Daireleri | Ankara ve Antalya daireleri yargılamanın uzunluğunu ve alıcıların kaçırılması ihtimalini, Konya 4. Hukuk Dairesi kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının şahsi haklarını gerekçe göstermiştir |
| Tedbir verilemez | İstanbul 36., 49., 54. ve 55., İzmir 6. ve 23., Sakarya 6. Hukuk Daireleri | İstanbul 36., 49., 55. ve Sakarya 6. daireleri tedbirin davanın esasını halledeceğini, İzmir daireleri ayrıca ciddi zararın ispatlanamadığını, İstanbul 54. Hukuk Dairesi HMK m.389 şartlarının oluşmadığını belirtmiştir |
Sakarya 6. Hukuk Dairesinin anılan dosyası gösterim değil kira bedelinin uyarlanması tedbirine ilişkindir, Yargıtay bu kararı da aynı uyuşmazlık kapsamında saymıştır.
Daire, HMK tasarısında yer alan "asıl uyuşmazlığı çözecek nitelikte olmamak şartıyla" ibaresinin Adalet Komisyonunda metinden çıkarıldığına dikkat çekmiştir. Tedbir yine de kendiliğinden verilmez, her dosyada somut olayın özellikleri ve deliller ayrıca değerlendirilir. Kira sözleşmesinde gösterimin süresi ve şartları kararlaştırılmışsa Daireye göre buna uygun tedbir kararı verilir, böyle bir hüküm Kira Sözleşmesi Örneği üzerinde de kurulabilir.
Uyuşmazlığa konu kararlarda verilen tedbirler sınırlıydı. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi her hafta Çarşamba ve Cuma 13.00 ile 15.00 arasında altı ay boyunca, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi ise tebliğden itibaren üç ay boyunca Çarşamba ve Cumartesi günleri belirli saatlerde gösterime izin vermiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi ise tedbiri reddetmekle birlikte, acele işlerden saydığı davada duruşmanın bir yıl sonraya bırakılmasını eleştirmiştir.
Kiralananın gösterilmesine izin davasında talep eden taraf, dayandığı tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtir ve davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat eder.[12] Kural olarak teminat gösterilir, talep resmi belgeye ya da kesin bir delile dayanıyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat almayabilir. Tedbir dilekçesinin yazımı İhtiyati Tedbir Dilekçe Örneği yazımızda ayrıca anlatılıyor.
Kiracı Gösterime İzin Vermezse Tahliye Edilir mi?
Gösterime izin vermemek, Türk Borçlar Kanunu m.350 ile m.352 arasında sayılan tahliye sebepleri arasında yer almaz. İzin verilmemesinin doğrudan sonucu, TBK m.319/2'deki borcun yerine getirilmesi için açılan kiralananın gösterilmesine izin davası ve gerektiğinde ihtiyati tedbirdir. Tahliye sebepleri ve tahliye davasının kurgusu için 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ve Örnek Dava Dilekçesi yazımıza bakılabilir.
Bu sonuç, gösterimi reddeden kiracıya karşı tahliye davası açılamayacağı anlamına gelmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m.319'a aykırılığa dayanılarak açılan bir tahliye davasında, aynı kiracı hakkında kötü muamele sebebiyle açılan başka bir dava sonuçlandığı için davayı konusuz sayan ilk derece kararını, fiili tahliye gerçekleşmediğinden bozmuş ve esas hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmesini istemiştir.[13] Daire, gösterime izin vermemenin tek başına tahliye sebebi olup olmadığı konusunda görüş bildirmemiştir.
Aynı dosyada kiracı, kiraya verenin, kiracının eşi evde yalnızken tanımadığı kişilerle geldiğini ve uygunsuz saatlerde gösterim istediğini savunmuştur.
Kiralananın Gösterilmesine İzin Davası Hakkında Sorular
Kiralananın gösterilmesine izin davasına ilişkin üç soru kısaca yanıtlanıyor.
Ev sahibi kiracının izni olmadan eve girebilir mi?
Hayır. Türk Ceza Kanunu m.116/1, bir kimsenin konutuna rızasına aykırı olarak girmeyi şikayete bağlı suç olarak düzenler ve altı aydan iki yıla kadar hapis cezası öngörür. Kanun failin taşınmazın maliki olmasını istisna saymaz, kiracı izin vermiyorsa gösterim için mahkeme kararı alınır. Bu cevap konut için geçerlidir, işyerine girme için TCK m.116/2 farklı bir ceza öngörür.
Emlakçı kiracının oturduğu evi gösterebilir mi?
Evet. Türk Borçlar Kanunu m.319/2, kiracının kiraya verenin yanında onun belirlediği üçüncü kişinin de kiralananı gezip görmesine izin vermesini düzenler. Emlak danışmanı da kiraya verenin belirlediği üçüncü kişi olarak gösterim yapabilir, kiraya veren bu durumda da gösterimi uygun süre önce kiracıya bildirir.
Gösterim kiracıya zarar verirse ne olur?
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları Türk Borçlar Kanunu m.319/4'e göre saklıdır. Kiraya veren ise gösterim sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır (m.319/3).
Referans ve Kaynaklar
[1] 6098 sayılı TBK m.319 - ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu.
[2] Yargıtay 6. HD, E. 2015/12845, K. 2016/201, T. 21.01.2016 - konut dokunulmazlığının sınırlanabilmesi, gösterim izninin satış için gereken süreyle sınırlanması, keşif ve bilirkişi incelemesi.
[3] Yargıtay 6. HD, E. 2014/10759, K. 2014/11968, T. 05.11.2014 - satış amacıyla istenen iznin kiracı adaylarına gösterim olarak verilmesinin düzeltilmesi.
[4] Yargıtay 6. HD, E. 2015/9795, K. 2016/4611, T. 13.06.2016 - haftanın altı günü yedi saatlik gösterim izninin hakkın kötüye kullanılmasına elverişli bulunması, iznin satış süresiyle sınırlanması.
[5] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B - kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk.
[6] 6325 sayılı Kanun m.18/A - son tutanağın dilekçeye eklenmesi, arabuluculuk süreleri ve dava öncesi tedbirde dava açma süresi.
[7] 6100 sayılı HMK m.4/1-a ve m.316/1-a - sulh hukuk mahkemesinin görevi ve basit yargılama usulü.
[8] Yargıtay 6. HD, E. 2015/6831, K. 2016/3252, T. 21.04.2016 - gösterime izin davasında yetki, kesin yetkinin bulunmaması, tacir olmayanlar arasındaki yetki sözleşmesinin geçersizliği.
[9] Yargıtay 6. HD, E. 2013/16845, K. 2014/6228, T. 14.05.2014 - kiralananı göstermeye izin davasında maktu vekalet ücreti.
[10] 6100 sayılı HMK m.26 - taleple bağlılık ilkesi.
[11] Yargıtay 3. HD, E. 2024/4081, K. 2025/1441, T. 10.03.2025 - bölge adliye mahkemesi daireleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi, kiralananın gösterilmesi için ihtiyati tedbir.
[12] 6100 sayılı HMK m.389, m.390 ve m.392 - ihtiyati tedbirin şartları, talebi ve teminat.
[13] Yargıtay 3. HD, E. 2017/5600, K. 2017/13254, T. 04.10.2017 - gösterime izin vermeyen kiracı hakkındaki tahliye davasının konusuz sayılamaması, başka tahliye davası sonuçlanmış olsa da fiili tahliye bulunmaması.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 14 Ekim 2026
