İlçe SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : Ad Soyad (Davacı) – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası – Adres: Adres (Davacı)
VEKİLİ : Avukat Ad Soyad (varsa)
DAVALI : Site veya Apartman Adı kat malikleri adına yönetici Yönetici Ad Soyad – Adres: Yönetici Adresi
KONU : İl ili İlçe ilçesi Mahalle Mahallesi Ada No ada Parsel No parsel sayılı ana gayrimenkulde Toplantı Tarihi tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan Karar No ve Konusu kararının iptali talebidir.
AÇIKLAMALAR :
Davacı, dava konusu ana gayrimenkulde Bağımsız Bölüm No numaralı bağımsız bölümün maliki olup tapu kaydı ekte sunulmuştur. Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38 uyarınca kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilmiştir.
Ana gayrimenkulde Toplantı Tarihi tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında Alınan Karar kararı alınmıştır.
Davacı, Davacının Toplantıdaki Durumu ve karar tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33'te öngörülen süre içinde bu davayı açmaktadır. Süreye ilişkin tarihler: karar tarihi Karar Tarihi, davacının kararı öğrenme tarihi Öğrenme Tarihi.
Karar kanuna ve yönetim planına aykırıdır, çünkü İptal Sebebi. Kararın aykırı olan bölümü Aykırı Karar Bölümü olup çoğunlukla alınabilecek diğer kararların iptali istenmemektedir.
Davacı, 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca arabulucuya başvurmuş, anlaşma sağlanamamıştır. Arabuluculuk son tutanağı ekte sunulmuştur.
Karar iptal edilinceye kadar geçerli olduğundan uygulanması davacı bakımından telafisi güç zarar doğuracaktır. Bu nedenle Tedbir Talebi (isteğe bağlı) yönünde ihtiyati tedbir de talep edilmektedir.
HUKUKİ SEBEPLER : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 29, 30, 32, 33 ve 38, yönetim planı; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A ve 18/B; 6100 sayılı HMK m. 389 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Karar defteri ve toplantı tutanağı sureti, çağrı belgeleri ve hazirun cetveli, yönetim planı, tapu kaydı, arabuluculuk son tutanağı, keşif ve bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle davanın kabulü ile Toplantı Tarihi tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan Karar No ve Konusu kararının iptaline, kararın uygulanmasının tedbiren durdurulmasına, yargılama giderlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38 uyarınca ortak giderlerden karşılanmasına karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. Tarih
Davacı / Vekili Ad Soyad
İmza
EKLER : Tapu kaydı, karar defteri ve toplantı tutanağı sureti, çağrı belgeleri, yönetim planı, arabuluculuk son tutanağı, delil listesi, vekaletname
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Dava Dilekçesi
Kat malikleri kurulu kararının iptali dava dilekçesi, kanuna ya da yönetim planına aykırı alınan bir kurul kararının iptalini ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden isteyen dilekçedir.[1] Dava, davacının toplantıya katılıp katılmadığına göre bir ay ya da altı ay gibi kısa hak düşürücü sürelere bağlıdır.
Karttaki metni kullanırken davanıza uymayan satırları ve alanları çıkarın. Aidat borcuna ilişkin karar için Apartman Aidatı Hangi Durumlarda Ödenmez?, yönetimle uyuşmazlıkta avukata ne zaman başvurulacağı için Apartman ve Site Yönetimi Avukatı Ne Zaman Gerekir? yazımıza bakılabilir.
Kimler Dava Açabilir?
Dava kat maliki tarafından açılır. Kira ya da oturma hakkıyla bağımsız bölümden devamlı yararlanan kişi de başvurabilir, ancak kat maliki kadar geniş hakka sahip değildir.[2] Bu kişi için alınan kararın özel bir çıkarla ilgili olması ve hak ve yararlarını doğrudan zedelemesi gerekir.
Dilekçede davacının sıfatı tapu kaydı ya da kira sözleşmesiyle gösterilir.
Davalı Kim?
İptal davası kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılır, toplu yapılarda ada ya da toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye yöneltilir.[3] Yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur ve karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yöneticinin yasal temsilci olduğunu ve bu davalarda taraf olanın yönetici değil kat malikleri olduğunu belirtmiştir.[4] Karttaki dilekçede davalı bu yüzden "kat malikleri adına yönetici" olarak yazıldı.
Dava Süreleri
Süreler Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 ve m. 25'te düzenlenmiştir ve davacının toplantıdaki durumuna göre ayrılır.[5]
| Davacının durumu | Süre |
|---|---|
| Toplantıya katıldı ve aykırı oy kullandı | Karar tarihinden başlayarak bir ay |
| Toplantıya katılmadı | Kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay |
| Karar yok ya da mutlak butlanla hükümsüz | Süre koşulu aranmaz |
| Bağımsız bölümün devrine ilişkin karar | Kararı öğrenmesinden başlayarak altı ay, her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl |
Aykırı oy, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 32 uyarınca karar defterine aykırılığın sebebini belirterek imza koymakla kullanılır. Toplantıda sessiz kalan ya da olumlu oy veren kat maliki bu sıfatla dava açamaz.
Yargıtay, toplantıya katılan ve bir ay içinde dava açmayan davacının davasını reddetmiştir. Yönetici seçimi sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılmamış olsa bile karar iptal edilinceye kadar geçerlidir.[6]
Yok ya da mutlak butlan iddiasında süre koşulu aranmaz, ancak mahkeme davacının toplantıya katılıp katılmadığını ve kararın gerçekten yok ya da mutlak butlanla sakat olup olmadığını her karar için ayrı değerlendirir.[7]
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.[8] Davacı, anlaşma sağlanamadığına ilişkin son tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır.
Son tutanak eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu süre de kaçırılırsa dava usulden reddedilir. Kanun, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü sürenin işlemeyeceğini de söyler.
Bir aylık süre dolmak üzereyse arabuluculuk başvurusu süreyi durdurduğu için önce o yapılır. Aynı dava şartı ortaklığın giderilmesi için de aranır, bu dava Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi Örneği yazımızda anlatılıyor.
İptal Sebepleri
İptal sebebi kararın kanuna ya da yönetim planına aykırı olmasıdır. Çağrı usulsüzlüğü, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanmaması en sık ileri sürülen sebeplerdir.
Olağanüstü toplantıda çağrı usulüne uyulduğunu davalı yönetim ispatlayamazsa Yargıtay iptal kararını onamıştır.[9] Davacı toplantıdan haberdarsa ve vekilleri toplantıya katılmışsa çağrı usulsüzlüğü gerekçesi artık geçerli olmaz.[10]
Yönetici ve denetçi seçimi kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılmalıdır. Çoğunluk sağlanamadıysa yalnızca o kararların iptali ile yetinilir, çoğunlukla alınabilecek diğer kararların da iptal edilmesi hatalıdır.[11]
Tedbir ve Yargılama Gideri
Karar iptal edilinceye kadar geçerli olduğu için uygulanması zarar doğuracaksa dilekçede ihtiyati tedbir de istenir.[12] Karttaki dilekçede tedbir isteğe bağlı bir paragraf olarak bırakıldı.
Karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır, dilekçenin sonuç bölümünde bu istem açıkça yazılır.
Dilekçede Sık Yapılan Hatalar
En sık hata sürenin kaçırılmasıdır. Toplantıya katılıp bir ay içinde dava açmayan davacının davası, karar yönetim planına aykırı olsa bile reddedilir.
İkinci hata arabuluculuk son tutanağını dilekçeye eklememektir, dava şartı eksikliği nedeniyle dosya usulden reddedilir. Üçüncüsü, toplantının tamamının iptalini istemektir, çoğunlukla alınabilecek kararlar iptal kapsamının dışında bırakılmalıdır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Hakkında Sık Sorulan Sorular
Aşağıdaki sorular toplantıya katılmayan kat maliki, kararın uygulanması ve kiracının dava hakkı etrafında toplanıyor.
Toplantıya katılmadım, kararı ne zamana kadar iptal ettirebilirim?
Kararı öğrenmenizden başlayarak bir ay içinde dava açmanız gerekir. Her halde karar tarihinden başlayarak altı ay geçince dava açamazsınız. Karar yok ya da mutlak butlanla hükümsüzse süre koşulu aranmaz.
İptal davası açınca karar kendiliğinden durur mu?
Hayır, karar iptal edilinceye kadar geçerlidir. Uygulanmasını durdurmak için dilekçede ihtiyati tedbir istenmelidir.
Kiracı kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyebilir mi?
Kira sözleşmesiyle bağımsız bölümden devamlı yararlanan kişi başvurabilir, ancak kat maliki kadar geniş bir hakkı yoktur. Karar kiracının hak ve yararlarını doğrudan zedeliyorsa dava açma hakkı kabul edilir.
Referans ve Kaynaklar
[1] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 33.
[2] Yargıtay 5. HD, E. 2024/13534, K. 2025/6437, T. 29.04.2025.
[3] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 38.
[4] Yargıtay 6. HD, E. 2022/3890, K. 2023/3698, T. 07.11.2023.
[5] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 32 ve 33; Yargıtay 5. HD, E. 2024/5301, K. 2024/9396, T. 02.12.2024 (madde 25/2 bakımından).
[6] Yargıtay 5. HD, E. 2024/5301, K. 2024/9396, T. 02.12.2024.
[7] Yargıtay 5. HD, E. 2024/10314, K. 2025/3510, T. 17.03.2025.
[8] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, madde 18/A ve 18/B.
[9] Yargıtay 5. HD, E. 2023/11944, K. 2024/2686, T. 05.03.2024; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 29.
[10] Yargıtay 5. HD, E. 2025/6484, K. 2025/11680, T. 22.09.2025 (kararda anılan Yargıtay 20. HD bozma ilamı).
[11] Yargıtay 5. HD, E. 2025/6484, K. 2025/11680, T. 22.09.2025.
[12] 6100 sayılı HMK, madde 389; Yargıtay 5. HD, E. 2024/5301, K. 2024/9396, T. 02.12.2024.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 7 Ekim 2026
