ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
(Noterde düzenleme şeklinde yapılır)
ARSA SAHİBİ : Arsa Sahibinin Ad Soyadı – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası – Adres: Adres
MÜTEAHHİT : Müteahhit Unvanı – Vergi No: Numara – Ticaret Sicil No: Sicil No – Yetkili: Ad Soyad
ARSA : İl, İlçe, Mahalle – Ada Ada – Parsel Parsel – Yüzölçümü m² – Tapu Cilt/Sayfa: Bilgi
KONU : Arsa sahibi, yukarıda belirtilen arsayı bu sözleşmedeki koşullarla müteahhide inşaat yapılmak üzere teslim etmeyi ve karşılığında belirlenen arsa paylarını devretmeyi; müteahhit, arsa üzerine onaylı projeye uygun Kat sayısı katlı, Bağımsız bölüm sayısı bağımsız bölümlü binayı yapıp arsa sahibine düşen bölümleri anahtar teslimi olarak teslim etmeyi kabul etmiştir.
PAYLAŞIM : Bağımsız bölümler Paylaşım Oranı: yüzde … arsa sahibi / yüzde … müteahhit oranında paylaşılır. Arsa sahibine Bağımsız bölüm numaraları ve konumları, müteahhide Bağımsız bölüm numaraları ve konumları düşer. Paylaşım krokisi bu sözleşmenin ekidir.
ARSA PAYI DEVRİ : Arsa sahibi, müteahhide düşen bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarını Devir Takvimi: kaba inşaat bitiminde yüzde …, iskan alındığında kalan kısım olarak tapuda devreder. Devir, inşaatın ilerleme seviyesine bağlı olarak kademeli yapılır; müteahhit devir almadan üçüncü kişilere satış vaadinde bulunamaz.
SÜRE : Müteahhit, ruhsat tarihinden itibaren İnşaat Süresi ay içinde binayı tamamlayıp iskan ruhsatını alır ve arsa sahibine düşen bölümleri teslim eder. Mücbir sebep dışında gecikme halinde her ay için Gecikme Tazminatı: bağımsız bölüm başına … TL kira bedeli tazminat ödenir.
İNŞAATIN NİTELİĞİ : Bina, ekli teknik şartnamede belirtilen malzeme ve kalite standardında yapılır. Proje, ruhsat, iskan, yapı denetim, harç ve vergi giderleri müteahhide aittir. Arsa sahibi, projeye uygunluğu denetleme ve teknik uzman görevlendirme hakkına sahiptir.
TEMİNAT : Müteahhit, arsa sahibine Teminat: … TL tutarında banka teminat mektubu / … numaralı bağımsız bölüm üzerinde ipotek teminat verir. Teminat, iskan alınıp teslim yapıldığında iade edilir.
FESİH : Müteahhit, inşaata Süre içinde başlamaz, işi bırakır ya da inşaat seviyesi takvimin Oran gerisinde kalırsa arsa sahibi noter ihtarıyla Süre ek süre verir; süre sonunda sözleşmeyi feshedebilir. Fesih halinde devredilen arsa payları arsa sahibine iade edilir ve müteahhit yapılan imalat için ancak arsa sahibinin zenginleşmesi oranında bedel isteyebilir.
GENEL HÜKÜMLER : Bu sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun eser ve taşınmaz satış vaadi hükümleri ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uygulanır. Uyuşmazlıklarda İl mahkemeleri yetkilidir. Sözleşme, Noter Noterliğinde Yevmiye No yevmiye numarasıyla düzenleme şeklinde yapılmıştır. Tarih
ARSA SAHİBİ : Ad Soyad – İmza
MÜTEAHHİT : Unvan / Yetkili – İmza ve Kaşe
EKLER : Paylaşım krokisi, teknik şartname, iş takvimi, tapu kaydı
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa paylarının bir kısmını devretmesi karşılığında müteahhidin arsa üzerine bina yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadini birleştiren karma bir sözleşmedir ve taşınmaz devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.[1] Müteahhidin işin bir bölümünü başka bir firmaya vermesi halinde kurulacak ilişkiyi alt yüklenici sözleşmesi örneğimizde ele aldık.
Sözleşmenin şekil şartı, temel hükümleri ve fesih sonuçları aşağıda. Tamamlanan binadaki bağımsız bölümlerin kiraya verilmesi Kira Sözleşmesi Örneği yazımızda ayrıca anlatılıyor.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Yapılmak Zorunda mı?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Sözleşme arsa payı devri borcunu içerdiği için Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu m.237/2 ve Noterlik Kanunu m.60 ile m.89 resmi şekil arar. Noterde yalnızca imza onayı yaptırılan sözleşme bu şartı karşılamaz.
Şekle aykırı sözleşme kural olarak hüküm doğurmaz. Taraflar birbirlerinden ifa isteyemez. Verilenler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alınır.
Yargıtay bu kurala bir istisna tanır. Taraflar edimlerini büyük ölçüde yerine getirmişse, sonradan şekil eksikliğine dayanmak hakkın kötüye kullanılması sayılır ve bu itiraz dinlenmez (Yargıtay 6. HD, E. 2024/486).
Sözleşmede Paylaşım ve Arsa Payı Devri Nasıl Düzenlenir?
Paylaşım, bağımsız bölüm bazında ve krokiyle belirlenir. "Yüzde elli" gibi oran tek başına yeterli değildir. Hangi dairenin kime düşeceği kat, cephe ve numara ile yazılır, aksi halde teslimde uyuşmazlık çıkar.
Arsa payı devri kademeli yapılır. Uygulamada arsa sahibi, müteahhide düşen payları inşaat seviyesine bağlı olarak devreder. Tamamını baştan devreden arsa sahibi, müteahhidin işi bırakması halinde arsasını üçüncü kişilere satılmış bulabilir.
Sözleşmede yasak yoksa müteahhit, kendisine düşecek daireler için inşaat sırasında üçüncü kişilerle satış vaadi yapabilir. Yukarıdaki örneğin 3. maddesi bunu arsa payının devrine bağlayarak arsa sahibini korur. Sözleşme geriye etkili feshedilirse alıcılar kural olarak arsa sahibine karşı hak ileri süremez; müteahhit o bağımsız bölümü hak edecek ölçüde işi yapmışsa Yargıtay alıcıyı korur.
Müteahhit İnşaatı Bitirmezse Ne Olur?
Arsa sahibi, noter ihtarıyla uygun bir ek süre verir ve süre sonunda sözleşmeden dönebilir. Dönmenin sonucu inşaat seviyesine göre değişir.
Çerçeveyi Yargıtay'ın 25.01.1984 tarihli ve E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı içtihadı birleştirme kararı çizmiştir: kural geriye etkili fesihtir.
İnşaat seviyesi düşükse fesih geriye etkilidir. Sözleşme hiç yapılmamış sayılır, devredilen arsa payları iade edilir ve müteahhit yaptığı imalat için yalnızca arsa sahibinin zenginleşmesi oranında bedel alır.
İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa fesih ileriye etkilidir. Yargıtay daireleri bu sınırı genellikle yüzde doksan civarında kabul ediyor.
İleriye etkili fesih sözleşmeyi ayakta tutmaz. Müteahhit yalnızca o güne kadar yaptığı iş oranında arsa payını hak eder, eksik işler bedelden düşülür.
Arsa sahibi daha düşük seviyede de ileriye etkili feshi seçebilir (Yargıtay 6. HD, E. 2025/424). Seviye bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Sözleşmede Hangi Teminatlar Alınmalıdır?
Arsa sahibini müteahhidin işi bırakma riskine karşı koruyan teminatlar, banka teminat mektubu, müteahhide düşen bağımsız bölümler üzerinde ipotek ve arsa payının kademeli devridir. Tutar, arsa sahibine düşecek bölümlerin değerine yakın tutulursa koruma gerçek olur.
Sözleşmede bulunması gereken başlıklar:
- Tarafların kimlik ve sicil bilgileri ile arsanın tapu kaydı
- Paylaşım oranı ve bağımsız bölüm bazında kroki
- Arsa payı devir takvimi
- İnşaat süresi, teslim tarihi ve gecikme tazminatı
- Teknik şartname ve kalite standardı
- Teminat ve fesih koşulları
Gecikme tazminatı kira bedeli üzerinden belirlenir. Teslimin geciktiği her ay için arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli ödenir. Sözleşmede tutar yazılmasa bile Yargıtay bu tazminatı kabul eder.
Kat Karşılığı İnşaatta Vergi ve Harç Kim Tarafından Ödenir?
Arsa payı devrinde tapu harcını devreden arsa sahibi ile devralan müteahhit ayrı ayrı öder. Arsa sahibi arsayı satın aldığı tarihten itibaren beş yıl içinde pay devrederse değer artış kazancı vergisi de gündeme gelir. Miras ya da bağışla edinilen arsada bu vergi doğmaz (Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80). Müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği bağımsız bölümler ise müteahhit açısından KDV'ye tabi teslimdir.
Sözleşmelere sık sık "tüm vergi ve harçlar müteahhide aittir" hükmü konuyor. Bu hüküm taraflar arasında geçerlidir, ancak vergi dairesine karşı mükellefiyeti değiştirmez. Arsa sahibi ödediği vergiyi sözleşmeye dayanarak müteahhitten ister.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Noter şartı ve müteahhidin gecikmesi, en çok sorulan başlıklar.
Arsa sahibi inşaat sırasında arsayı satabilir mi?
Arsa sahibi arsayı satabilir, ancak yeni malik sözleşmeyle yalnızca sözleşme tapuya şerh edilmişse bağlı olur (TMK m.1009). Şerh yoksa müteahhit yalnızca eski arsa sahibinden tazminat isteyebilir.
Müteahhit daireleri kaba inşaat aşamasında satabilir mi?
Arsa payı devredilmişse satabilir, devredilmemişse yalnızca satış vaadi yapabilir. Alıcı, arsa payının müteahhide devredilip devredilmediğini tapudan kontrol etmelidir.
Sözleşme tapuya şerh edilebilir mi?
Sözleşme, taşınmaz satış vaadi içerdiği için TMK m.1009 ve Tapu Kanunu m.26 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh üçüncü kişilere karşı etkilidir. Beş yıl içinde devir gerçekleşmezse tapu müdürlüğü şerhi kendiliğinden siler.
İskan alınmadan teslim yapılabilir mi?
Fiilen yapılabilir, ancak müteahhidin borcu iskanla tamamlanır. İskansız teslim eksik ifadır ve arsa sahibi iskan alınana kadar gecikme tazminatı isteyebilir.
Kat karşılığı inşaatta arabuluculuk zorunlu mu?
Arabuluculuk ancak iki taraf da tacirse ve uyuşmazlık ticari davaysa dava şartıdır. Arsa sahibi tüketici sayılmaz (Yargıtay 23. HD, E. 2016/5991, K. 2019/2464), bu yüzden davalar genellikle asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Referans ve Kaynaklar
[1] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 706 ve 1009; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 237 ve 470 vd.; 1512 sayılı Noterlik Kanunu, madde 60 ve 89.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 21 Eylül 2026
