Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı için belediyeden gelen encümen kararındaki tutarın doğru olup olmadığı imar cezası hesaplama ile kalem kalem kontrol edilir. Ceza, yapının sınıfına göre belirlenen m² birim fiyatı ile aykırılığa konu alanın çarpımından başlar, kanunda sayılan artırım nedenleri bu tutarın üzerine ayrı ayrı eklenir. 2026 yılında III-B sınıfı bir konutta 1 m² için birim fiyat 539,26 TL, asgari ceza 9.473 TL'dir.
Aşağıdaki araç tespit tarihini, yapı sınıfı ve grubunu, alanı, varsa cephe veya malzeme aykırılığı için imalat bedelini, işaretlenen artırım nedenlerini ve emlak vergisine esas m² birim değerini alır. Sonucu seçilen her sorumlu için ayrı ayrı gösterir, tekrar halinde bir kat artırımı uygular ve bir ay içinde ödemede indirimli tutarı verir. Sabit tutarlı cezalar da aynı araçta ceza türü seçilerek hesaplanır.
"İmar Cezası Hesaplama 2026" yazımızla ilgili avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
"İmar Cezası Hesaplama 2026" yazımızla ilgili detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Tespit ve Yapı Bilgileri
Artırım Nedenleri (c bendi)
Her oran (a) ve (b) toplamı üzerinden ayrı ayrı hesaplanıp eklenir.
Emlak Vergisi Değerine Göre Ek Ceza (ç bendi)
Sorumlular ve Tekrar
İmar Cezası Nasıl Hesaplanır?
İmar cezası, aykırılıktan etkilenen alanın yapı sınıfına ait m² birim fiyatıyla çarpılması, bu tutara artırım oranlarının ayrı ayrı eklenmesi ve son olarak emlak vergisi değerine dayanan ilave cezanın konmasıyla bulunur. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesinin ikinci fıkrası hesabı dört bende ayırır.[1] Hesabın her aşaması bir önceki aşamanın sonucuna dayanır.
(a) bendi temel cezayı verir. Bakanlığın belirlediği yapı sınıfı ve grubuna göre, aykırılığın her metrekaresi için kanunda yazılı tutar uygulanır. Bu tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılır ve kuruş küsuru korunur.
(b) bendi alan üzerinden ölçülemeyen aykırılıklar içindir. Cephe değişikliği, yapı elemanının değiştirilmesi ya da yapı malzemesine ilişkin aykırılıkta idare, Bakanlık birim fiyat listesine göre imalatın bedelini belirler ve bu bedelin yüzde 20'si ceza olarak verilir. Aynı yapıda iki tür aykırılık varsa (a) ve (b) tutarları toplanır.
(c) bendi 13 artırım nedeni sayar. Her oran (a) ve (b) toplamı üzerinden ayrı ayrı hesaplanır, bir artırım diğerinin üzerine binmez. Ruhsatsız yapı için artırım yüzde 180'dir ve çoğu dosyada en büyük kalemi oluşturur.
(ç) bendi aykırılığa konu alanı, arsanın emlak vergisine esas asgari m² birim değeriyle çarpar ve çıkan tutarı ilave ceza olarak ekler. Bu bent 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe girdi. Danıştay, (ç) tutarını temel cezaya ekleyip toplam üzerinden artırım yapan hesabı hatalı bulmuş, artırımların yalnız temel ceza üzerinden uygulanacağını kabul etmiştir.[2]
Örnek bir hesapta 2026 yılında tespit edilen, uygulama imar planı bulunan alanda ruhsatsız yapılmış ve kullanılan 140 m² III-B sınıfı bir konut ele alınsın. Arsanın emlak vergisine esas asgari m² birim değeri 850 TL olsun.
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Temel ceza (a) | 140 m² × 539,26 TL | 75.496,40 TL |
| Uygulama imar planı (c-5) | 75.496,40 TL × %20 | 15.099,28 TL |
| Ruhsatsız (c-8) | 75.496,40 TL × %180 | 135.893,52 TL |
| Tamamlanmış ve kullanılıyor (c-12) | 75.496,40 TL × %20 | 15.099,28 TL |
| İlave ceza (ç) | 140 m² × 850 TL | 119.000,00 TL |
| Sorumlu başına ceza | 360.588,48 TL |
Aynı yapı için hem yapı sahibine hem müteahhide ceza verildiğinde toplam 721.176,96 TL olur. Araç bu girdilerle aynı dökümü üretir.
Yapı Sınıflarına Göre m² Birim Fiyatları ve Asgari Ceza
Birim fiyatlar, kanunda 2009 yılı için yazılan tutarların her yıl Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranıyla artırılmasıyla bulunur. Aşağıdaki tablo Bakanlığın belediyelere duyurduğu parasal sınırlar listesindeki tutarları gösterir.[3]
| Yapı sınıfı ve grubu | 2009 kanuni tutar | 2025 (TL/m²) | 2026 (TL/m²) |
|---|---|---|---|
| I-A | 3 | 63,53 | 79,72 |
| I-B | 5 | 106,99 | 134,26 |
| II-A | 8 | 171,43 | 215,12 |
| II-B | 11 | 236,16 | 296,35 |
| III-A | 18 | 386,79 | 485,38 |
| III-B | 20 | 429,73 | 539,26 |
| IV-A | 23 | 494,18 | 620,14 |
| IV-B | 25 | 537,56 | 674,58 |
| IV-C | 31 | 666,48 | 836,36 |
| V-A | 38 | 817,10 | 1.025,37 |
| V-B | 46 | 989,61 | 1.241,86 |
| V-C | 52 | 1.118,95 | 1.404,17 |
| V-D | 63 | 1.355,57 | 1.701,10 |
Bakanlığın 2026 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği yapı sınıflarına I-C, I-D, II-C, III-C ve V-E gruplarını ekledi.[4] Kanunun bu gruplar için ayrı tutarı yoktur. 7579 sayılı Kanun'la 42. maddeye eklenen cümleye göre yeni grup, sınıfındaki mevcut en üst grubun fiyatıyla cezalandırılır.[5] I-C ve I-D için I-B, II-C için II-B, III-C için III-B, V-E için V-D fiyatı uygulanır.
Bu kural 22.05.2026'da yürürlüğe girdi. Daha önce tespit edilmiş bir aykırılıkta yeni gruba giren yapıya hangi fiyatın uygulanacağı kanunda açıkça çözülmüş değildir, araç bu durumda aynı eşlemeyi yapar ve sonuçta uyarı gösterir.
Asgari ceza 2025 için 7.549 TL, 2026 için 9.473 TL'dir. Tutar 7221 sayılı Kanun'un yürürlüğe girdiği 20.02.2020'den itibaren 1.000 TL olarak başladı ve 2021'den bu yana her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılıp lira küsuru atılarak bulunuyor.[6] Bazı hesaplama sayfalarında görülen 9.481,77 TL, küsurlar atılmadan yapılmış bir zincirleme hesabın sonucudur ve Bakanlık listesiyle örtüşmez.
Aykırılık Tespit Tarihinin Hesaba Etkisi
Birim fiyat ve asgari ceza, cezanın verildiği yılın değil aykırılığın tespit edildiği yılın tutarlarıyla belirlenir. 12.09.2012'de tespit edilen ruhsatsız yapıya 2014 birim fiyatıyla ceza veren belediye kararını iptal eden idare mahkemesi kararı Danıştay tarafından onanmıştır.[7] Karar oyçokluğuyla verildi, karşı oy işlem yılının tutarının da kullanılabileceği görüşündeydi.
Tespit tarihi dönem kurallarını da belirler. 20.02.2020 öncesindeki tespitlerde asgari ceza eski metindeki 500 TL'nin o yıla taşınmış karşılığıdır, 26.03.2020 öncesinde ise (ç) bendi hiç uygulanmaz. Araç tespit tarihi girildiğinde bu dönemleri kendiliğinden ayırır.
İmar Cezası Kime Verilir?
İmar cezası yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesule, üstlenilen her sorumluluk için ayrı ayrı verilir. Üç sorumlunun bulunduğu bir dosyada aynı hesap üç kez yapılır ve her biri kendi cezasından sorumludur.
(ç) bendindeki ilave ceza bu kuralın istisnasıdır. 7410 sayılı Kanun'la 15.06.2022'den itibaren bu tutarın yalnız yapı sahibine ve yapı müteahhidine verileceği açıkça yazıldı, fenni mesulün cezasına eklenmez.[8] Araç sorumluları ayrı satırlarda gösterir ve fenni mesulün tutarından (ç) kalemini düşer.
İlave cezada bir çıkış yolu da vardır. Cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hale getirilirse (ç) bendine göre eklenen tutar tahsil edilmez. Temel ceza ve artırımlar bu durumda da ödenir.
Asgari Cezanın Uygulanması
Hesaplanan ceza asgari tutarın altında kalırsa sorumluya asgari ceza verilir. 2026'da tespit edilen, ruhsatsız yapılmış 12 m²'lik I-B sınıfı bir depoda hesap 4.511,14 TL çıkar, ceza 9.473 TL olarak uygulanır.
Kanun asgari tutarın (ç) bendindeki ilave ceza dahil toplamla mı, yalnız temel ceza ve artırımlarla mı karşılaştırılacağını söylemez. İlave ceza ayrı bir tahsil rejimine bağlandığı için iki yorum da savunulabiliyor. Araç asgariyi iki toplama ayrı ayrı uygular ve sonuçlar farklıysa ikisini birlikte gösterir.
Aykırılık Tekrarlanırsa İmar Cezası Artar mı?
İlk ceza tebliğ edildikten sonra aykırılık yapının inşası sırasında tekrarlanırsa ceza bir kat artırılarak, yani iki katı olarak uygulanır. Artırım yalnız ikinci tespite konu aykırılıklar üzerinden hesaplanan temel ceza ve artırımlar toplamına yapılır.
Danıştay, tekrar hükmünün uygulanabilmesi için önce verilen cezanın ilgilisine tebliğ edilmiş olması gerektiğini, (ç) bendindeki ilave cezanın ise bir kat artırıma tabi olmadığını kabul etmiştir.[9] Karara göre ilave ceza bir defaya mahsus bir yaptırımdır ve yeni aykırılıkta yeni alan üzerinden bağımsız olarak hesaplanır.
Önceki örnekteki 140 m²'lik konutta aynı aykırılık ilk ceza tebliğ edildikten sonra tekrarlanmış olsaydı temel ceza ve artırımlar 483.176,96 TL'ye çıkar, 119.000 TL'lik ilave ceza eklenerek yapı sahibinin cezası 602.176,96 TL olurdu.
Bir Ay İçinde Ödeme İndirimi ve Taksit
İmar Kanunu ödeme süresi ve indirim öngörmediği için imar cezasına Kabahatler Kanunu'nun genel hükümleri uygulanır. Ceza tebliğden itibaren bir ay içinde ödenirse yüzde 25 indirim yapılır ve ödeme dava açma hakkını ortadan kaldırmaz. Danıştay, İmar Kanunu'nda tahsile ilişkin özel hüküm bulunmadığı için peşin ödeme indiriminin imar cezalarına da uygulanacağına karar vermiştir.[10]
Örnekteki yapı sahibi 360.588,48 TL'lik cezayı süresinde öderse 270.441,36 TL öder. Ekonomik durumu müsait olmayan kişi için ilk taksit peşin ödenmek şartıyla cezanın bir yıl içinde dört eşit taksitte ödenmesine karar verilebilir. Taksitlerden biri zamanında ödenmezse kalanın tamamı tahsil edilir.
Cezaya karşı dava, encümen kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde açılır. Sürenin son günü Hukuki Süre Hesaplama aracıyla bulunabilir, itiraz yolu ve dilekçe örneği Belediye Encümen Kararına İtiraz yazımızda ayrıca anlatılmıştır.
Sabit Tutarlı İmar Cezaları
İmar Kanunu'nun 42. maddesindeki diğer fıkralar, alan ve sınıf hesabı yapılmayan maktu cezalar öngörür. Bu tutarlar da her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılır ve lira küsuru atılır.
Kanunun 18, 28, 32-37, 40 ve 41. maddelerindeki yükümlülüklere uymayan sorumlulara 2026'da 53.926 TL ceza verilir. Fiil çevre ve sağlık şartlarına aykırıysa tutar 107.952 TL, can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa 162.015 TL olur.
Can ve mal emniyetini tehdit ettiği tespit edilen yapıdaki eksikliği yazılı ikaza rağmen gidermeyen, yapıyı takviye etmeyen ya da yıkmayan yapı sahibinin cezası 270.097 TL'dir. Ruhsatsız yapıda kullanılmak üzere hazır beton piyasaya arz eden veya bulunduran kişiye 7579 sayılı Kanun'la getirilen ceza ise 500.000 TL'dir.
Köy yerleşik alanında valilik onayı alınmadan ve muhtarlığa bildirim yapılmadan konut ya da zati tarım yapısı yapan, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan kişiye 9.473 TL ceza verilir. Bu yapılardaki diğer aykırılıklarda ve ruhsata tabi tarım ve hayvancılık yapılarında ceza, asgari tutardan az olmamak üzere ikinci fıkraya göre hesaplanır.
Tarım arazisindeki yapılar için ayrıca uygulanan izin ve ceza rejimi Tarlaya Ev Yapılır mı? Ev Yapma Şartları yazımızda ele alınmıştır.
Kanunun güncel metnine İmar Kanunu sayfamızdan ulaşılabilir.
"İmar Cezası Hesaplama 2026" yazımızla ilgili detaylı bilgi almak için hemen İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Yeni yazı çıkınca haber verelim mi?
Hukuki haklarının farkında olmak için takip et!
İmar Cezası Hesaplama Hakkında Sık Sorulan Sorular
Encümen kararını eline alan yapı sahiplerinin imar cezası hesaplama sırasında en çok takıldığı noktalar tutarın kendisi kadar ödeme ve tahsil sürecidir.
100 m² kaçak yapının imar cezası ne kadar?
2026'da tespit edilen, ruhsatsız yapılmış ve kullanılan 100 m²'lik IV-A sınıfı bir yapıda temel ceza 62.014 TL'dir. Ruhsatsızlık için yüzde 180 ve kullanım için yüzde 20 artırımla ceza 186.042 TL olur, emlak vergisi değerine göre ilave ceza ve varsa diğer artırımlar bu tutara eklenir.
İmar cezası ödenmezse ne olur?
Belediyeler ve il özel idareleri tarafından verilen imar cezası, ödenmezse 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'a göre idarenin kendisi tarafından tahsil edilir. İdare ödeme emri düzenler, ödeme yapılmazsa haciz yoluna gidebilir.
İmar cezası ödenirse yıkım kararı ortadan kalkar mı?
Hayır. Para cezası 42. maddeye, yıkım ise yapının bir ay içinde ruhsata uygun hale getirilmemesi üzerine 32. maddeye dayanır. Cezanın ödenmesi yapıyı ruhsata bağlamaz ve yıkım kararını kaldırmaz.
İmar cezası yapı sahibine ve müteahhide aynı tutarda mı verilir?
Evet, iki sorumluya aynı aykırılık için aynı hesapla ayrı ayrı ceza verilir. Emlak vergisi değerine dayanan ilave ceza da ikisine eklenir, fenni mesulün cezasında ise bu kalem yer almaz.
Emlak vergisine esas m² birim değeri nereden öğrenilir?
Arsanın bulunduğu cadde veya sokak için belirlenen asgari m² birim değeri, taşınmazın bağlı olduğu belediyenin emlak vergisi biriminden öğrenilir. İlave ceza bu değerle aykırılığa konu alanın çarpımıyla bulunduğu için değerin tespit yılına ait olması gerekir.
Referans ve Kaynaklar
[1] 3194 sayılı İmar Kanunu m.42 - idari para cezalarının hesabı, artırım nedenleri, ilave ceza ile sorumluların belirlenmesi.
[2] Danıştay 4. Daire, E.2025/683, K.2025/5183, T.13.10.2025 - (ç) bendi tutarının artırıma esas temel cezaya eklenemeyeceği.
[3] Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı - Belediyeler Tarafından Muhtelif Kanunlarca Uygulanacak Parasal Sınırlar ve İdari Para Cezaları listesi, 2025-2026 yılları, 3194 sayılı Kanun m.42 satırları.
[4] Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ, RG 03.02.2026, sayı 33157.
[5] 7579 sayılı Kanun m.14 - 3194 sayılı Kanun m.42/2-a bendine yeni grup cümlesinin eklenmesi, RG 22.05.2026.
[6] 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17 - taksitle ödeme, bir ay içinde ödemede indirim ve maktu cezaların yıllık yeniden değerlemesi.
[7] Danıştay 6. Daire, E.2021/7867, K.2022/4112, T.31.03.2022 - tespit tarihindeki birim fiyat yerine işlem yılının fiyatıyla verilen imar cezasına ilişkin iptal kararının onanması.
[8] 7410 sayılı Kanun m.11 - 3194 sayılı Kanun m.42/2-ç bendine "aykırılıktan sorumlu olan yapı sahibine ve yapı müteahhidine" ibaresinin eklenmesi, RG 15.06.2022.
[9] Danıştay 4. Daire, E.2025/944, K.2025/5225, T.14.10.2025 - tekrar halinde artırımın ilk cezanın tebliğine bağlı olması ve (ç) bendine uygulanamaması.
[10] Danıştay 14. Daire, E.2014/11311, K.2017/998, T.23.02.2017 - Kabahatler Kanunu m.17 peşin ödeme indiriminin imar para cezasına uygulanması.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 16 Eylül 2026
