Ev kiralarken ödenen emlakçı komisyonu, taraflar arasında serbestçe pazarlık edilen bir bedel değil, yönetmelikle sınırlanmış bir tavan ücrettir. Kiralama işlemine aracılık eden emlakçı, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazlasını talep edemez. Komisyonun dayandığı kira bedelinin yıllık artış sınırı Kira Artış Oranı Hesaplama aracımızda görülebilir. Bu sınır Ticaret Bakanlığı'nın yürürlüğe koyduğu Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'ten gelir ve emlakçının yetki belgesi olup olmamasından bağımsız olarak uygulanır. Tavanı aşan komisyonun iadesi için Tüketici Hakem Heyeti Dilekçe Örneği sayfamızdaki metin kullanılabilir.
Ev kiralarken emlakçı komisyonu konusunda avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz. Ev kiralarken emlakçı komisyonu konusunda detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
- Emlakçı komisyonu kiralamada Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesine göre KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz.
- Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça komisyon kiracı ile ev sahibi arasında eşit paylaşılır.
- Komisyona yüzde 20 KDV eklenir, 15.000 TL kirada komisyon 15.000 TL artı 3.000 TL KDV ile 18.000 TL olur.
- Satışta tavan satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'üdür ve alıcı ile satıcı arasında yüzde 2 artı yüzde 2 paylaşılır.
Emlakçı Komisyonunun Yasal Dayanağı Nedir?
Emlakçı komisyonunun tavanı, 5 Haziran 2018 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesinde düzenlenir.[1] Yönetmelik hem satış hem kiralama işlemlerinde emlakçının, yani yönetmelikteki adıyla taşınmaz ticareti işletmesinin, alabileceği hizmet bedelini üst sınırla kayıt altına alır. Bu düzenlemeden önce komisyon oranları büyük ölçüde piyasa teamülüne bırakılmıştı, artık yasal bir tavan var.
Aracılık ilişkisinin temeli Türk Borçlar Kanunu'ndaki simsarlık sözleşmesi hükümleridir. Yönetmelik bu genel çerçeveyi taşınmaz ticaretine özgü kurallarla somutlaştırır.
Emlakçı, taraflar arasında sözleşmenin kurulmasına gerçekten aracılık ettiği için ücrete hak kazanır. Taşınmazı gezdirmiş olmak tek başına yeterli değildir.
Kirada Emlakçı Komisyonu Ne Kadardır?
Kiralama işlemlerinde emlakçı komisyonu, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını geçemez. Yönetmeliğin ilgili hükmü bu sınırı şöyle koyar:
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, m. 20/2"Kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz."
Aylık kirası 20.000 TL olan bir konutta emlakçı, KDV hariç en fazla 20.000 TL komisyon isteyebilir. Bu tavanın altında kalan her tutar, örneğin yarım aylık kira, sözleşme özgürlüğü kapsamında geçerlidir. Satış işlemlerinde tavan farklıdır: satış bedelinin KDV hariç %4'ü ile sınırlıdır ve bu oran genelde alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya paylaştırılır. Aşağıdaki tablo iki işlem türünü karşılaştırır.
| İşlem Türü | Komisyon Tavanı (KDV Hariç) | Paylaşım Kuralı |
|---|---|---|
| Kiralama | Bir aylık kira bedeli | Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça kiracı-ev sahibi arasında eşit |
| Satış | Satış bedelinin %4'ü | Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı-satıcı arasında eşit (%2+%2) |
Komisyona KDV Eklenir mi?
Evet, emlakçı komisyonu KDV'ye tabi bir hizmet bedelidir. Yönetmelikteki tavan rakamlarının KDV hariç olduğu unutulmamalıdır. 10 Temmuz 2023 tarihinden bu yana genel KDV oranı yüzde 20'dir ve emlakçılık hizmeti bu genel orana tabidir.[2] Aylık kirası 15.000 TL olan bir kiralamada komisyon önce 15.000 TL olarak hesaplanır, üzerine 3.000 TL KDV eklenerek toplam 18.000 TL fatura edilir.
Pazarlık sırasında konuşulan rakamın KDV dahil mi hariç mi olduğu net konuşulmazsa uyuşmazlık çıkar. Bu yüzden aracılık sözleşmesinde matrahın açıkça yazılması gerekir.
Emlakçı Komisyonunu Kim, Ne Zaman Öder?
Uygulamada komisyonun tamamının kiracıdan istendiği sıkça görülür, ama yönetmelik aksini söyler: hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça iş sahibi (ev sahibi) ile kiracı arasında eşit paylaştırılır. Emlakçı her iki tarafa da hizmet verdiğini ileri sürerek iki taraftan birden komisyon talep edebilir, tek taraftan aldığı komisyon toplamda tavanı aşamaz. Sözleşmede paylaşım oranı ayrıca yazılmışsa taraflar bu oranla bağlıdır.
Komisyon, kural olarak kira sözleşmesi imzalandığında muaccel hale gelir. Emlakçının parayı isteyebilmesi için kiralama işleminin fiilen gerçekleşmiş olması gerekir. Görüşme aşamasında kalıp sözleşme imzalanmayan bir işlem için komisyon istenemez.
Yazılı Aracılık Sözleşmesi Şart mıdır?
Emlakçının komisyon talep edebilmesi, yazılı bir kiralama aracılık sözleşmesinin varlığına bağlıdır. Sözlü anlaşmaya dayanarak komisyon istemek zayıf bir hukuki zemindir, uyuşmazlık çıktığında emlakçı verdiği hizmeti ayrıca ispatlamak zorunda kalır.
Bu konudaki çoğu anlaşmazlık, tam da yazılı sözleşme atlanınca ortaya çıkıyor. Saha tarafında en sık karşılaşılan uyuşmazlık sebebi budur.
Sözleşmede hizmet bedelinin oranı, ödeme zamanı ve tarafların payı açıkça yer almalıdır. Emlakçının Ticaret Bakanlığı'ndan aldığı yetki belgesi olmadan faaliyet göstermesi de yasa dışıdır. Yetki belgesi bulunmayan bir kişiye ödenen komisyonun geri istenmesi genel hükümler çerçevesinde mümkün olabilir.
Kiraladığınız evde emlakçı komisyonu dışında karşılaşabileceğiniz bir diğer masraf kalemi apartman aidatıdır. Apartman Aidatı Hangi Durumlarda Ödenmez? yazımızda bu yükümlülüğün kapsamını ayrıca ele aldık.
Emlakçı komisyonu uyuşmazlıklarında hukuki destek almak için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Yeni yazı çıkınca haber verelim mi?
Hukuki haklarının farkında olmak için takip et!
Ev Kiralarken Emlakçı Komisyonu Hakkında Sık Sorulan Sorular
Emlakçı komisyonuyla ilgili okuyucularımızın en sık sorduğu soruları burada yanıtladık.
Emlakçı komisyonu pazarlık edilebilir mi?
Evet. Yönetmelikteki oran bir tavandır, taraflar bu tavanın altında serbestçe anlaşabilir. Tavanın üzerinde bir bedel talep edilemez.
Emlakçı yazılı sözleşme olmadan komisyon isteyebilir mi?
Yazılı aracılık sözleşmesi olmadan komisyon talebi zayıf bir zemine dayanır. Somut bir hizmet ispatlanabilirse mahkeme hakkaniyete göre makul bir ücrete hükmedebilir, ama bu istisnai bir durumdur.
Kiralama gerçekleşmezse emlakçıya komisyon ödenir mi?
Hayır. Komisyon kural olarak kira sözleşmesi fiilen imzalandığında muaccel olur. Görüşme veya ev gezme aşamasında kalan işlemler için komisyon istenemez.
Emlakçı komisyonunun tamamını kiracı mı öder?
Yönetmeliğe göre hayır. Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça bedel ev sahibi ile kiracı arasında eşit paylaşılır. Uygulamada farklı anlaşmalar yapılsa da yasal kural budur.
Referans ve Kaynaklar
[1] Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, madde 20 (RG: 5.6.2018, S. 30442).
[2] 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu ve 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca uygulanan genel KDV oranı.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 31 Temmuz 2026
