İdarenin kamulaştırma yapmadan yol, park ya da tesis için kullandığı taşınmazda kamulaştırmasız el atma tazminatı hesaplama, el atılan kısmın dava tarihindeki değeri üzerinden yapılır. Mülkiyeti idareye bırakmaya razı olan malik bu değeri ister ve değer, el atılan alan ile o tarihteki metrekare değerinden yola çıkılarak bulunur. İdarenin mahkeme kararıyla bedeli bankaya yatırıp önceden el koyduğu hal ise Acele Kamulaştırma Nedir? yazımızda anlatılan ayrı bir yoldur.
Aşağıdaki araç taşınmazın yüzölçümünü, el atılan alanı, metrekare değerini ve kalan kısımdaki değer değişimini alır. Dava tarihine göre yasal faizi ya da kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizi, fiili el atmada istenirse yıllara bölünmüş ecrimisili ve faizini ekler, toplam talebi gösterir.
"Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı Hesaplama" yazımızla ilgili avukatlarımızla görüşme yapmak için Online Avukat Randevu sayfamızdan randevu alabilirsiniz.
"Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı Hesaplama" yazımızla ilgili detaylı bilgi için Avukata Sor sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Taşınmaz ve El Atma Bilgileri
Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Tazminat, el atılan alanın dava tarihindeki metrekare değeriyle çarpılması ve kalan kısımdaki değer değişiminin bu tutara yansıtılmasıyla hesaplanır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 1956'da, taşınmazı yola çevrilen malikin isteyebileceği bedelin mülkiyetin devrine razı olduğu tarih olan dava tarihindeki bedel olduğuna karar vermiştir.[1] İdarenin taşınmaza ilk el attığı yıl ne kadar eski olursa olsun, değer kural olarak davanın açıldığı yıla göre biçilir.
Değer biçilirken el atmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün yarattığı değer artışı ile ileride düşünülen kullanım şeklinin getireceği kar dikkate alınmaz. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi bu kuralı açıkça koyar.[2] Yolun geçmesiyle değeri artan bir arsa, bu artış hesaba katılmadan değerlendirilir.
1.200 metrekarelik bir arsanın 400 metrekaresine yol yapılmış ve dava tarihindeki metrekare değeri 15.000 TL ise ham bedel 6 milyon TL'dir. Araçta el atılan alan boş bırakılırsa taşınmazın tamamına el atıldığı kabul edilir. Metrekare değeri ise davada bilirkişi raporuyla kesinleşir, araca girilen rakam bir öngörüdür.
Fiili ve Hukuki El Atmada Tarihe Göre Kurallar
El atmanın hangi tarihte gerçekleştiği, bedelin hangi kurala göre isteneceğini belirler. Aşağıdaki tablo Kamulaştırma Kanunu'nun geçici maddelerine göre üç dönemi ve imar planıyla oluşan hukuki el atmayı ayırır.
| El atma dönemi | Uygulanan kural |
|---|---|
| 8.10.1956 tarihine kadar fiilen kamu hizmetine tahsis | Tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır, 12.01.1963 sonrası bedel talepleri kabul edilmez |
| 9.10.1956 ile 4.11.1983 arası fiili el koyma | Önce uzlaşma dava şartıdır, değer dava tarihine, nitelik el koyma tarihine göre belirlenir |
| 4.11.1983 sonrası fiili el atma | Bedel dava tarihindeki değere göre, 11. ve 12. madde esasları kıyasen uygulanarak bulunur |
| İmar planıyla hukuki kısıtlama | Planın yürürlüğünden itibaren beş yıllık uygulama süresi öngörülür |
1956 ile 1983 arasındaki el koymalarda uzlaşma sağlanamazsa, uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir.[3] Bu davalarda mahkeme taşınmazın ya da hakkın idare adına tesciline veya terkinine de hükmeder.
1956 öncesi tahsislere ilişkin kural 2026'da 7588 sayılı Kanun'la eklenmiştir ve görülmekte olan davalara da uygulanır.[4] Bu dönemde yol ya da tesis yapılmış bir taşınmaz için bugün açılacak bedel davası, bu yüzden ilk olarak el atma tarihinin ispatı üzerinden tartışılır.
Arsa, Arazi ve Yapıda Değer Nasıl Belirlenir?
Değer taşınmazın niteliğine göre belirlenir, arsada emsal satışlara, arazide net gelire, yapıda resmi birim fiyat, yapı maliyeti ve yıpranma payına bakılır. Arsalarda ölçüt, değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeridir. Bilirkişi emsalin üstün ve eksik yönlerini belirleyip dava konusu taşınmazla kıyaslar.
Arazilerde taşınmazın mevkii ve şartlarına göre, olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınır. Yargıtay'ın onadığı bir dosyada sulu tarım arazisinin değeri, yörede ekilen münavebe ürünlerinin net geliri üzerinden yüzde 4 kapitalizasyon faiz oranıyla bulunmuş ve konum özellikleri için yüzde 15 objektif değer artışı uygulanmıştır. Aynı kararda net gelirin dava yılının resmi verileriyle hesaplanması, önceki yıl verisine endeks uygulanmaması gerektiği vurgulanmıştır.
Taşınmaz üzerinde yapı varsa, yapının değeri yıpranma payı düşülerek ayrıca bulunur. Bilirkişi raporunda kanunda sayılan her unsurun cevabı ayrı ayrı gösterilir ve değer, Sermaye Piyasası Kurulu'nun kabul ettiği değerleme standartlarına uygun gerekçeli bir rapora dayanır.
Araç bu değerlemeyi yapmaz, metrekare değerini hazır bir rakam olarak alır. Arazi ile arsa arasındaki nitelik farkı metrekare değerini birkaç kat değiştirebildiğinden, taşınmazın hangi yöntemle değerleneceği hesaba başlamadan önce belirlenir.
Kısmi El Atmada Kalan Kısmın Değer Artışı ve Azalışı
Taşınmazın bir kısmına el atıldığında kalan kısmın değerinde azalma olursa bu kayıp bedele eklenir, artış olursa bedelden düşülür. Kamulaştırma Kanunu'nun 12. maddesi kısmen kamulaştırmada bu hesabı öngörür ve artış nedeniyle yapılacak indirimin kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamayacağını belirtir.[5] Kamulaştırmasız el atma davalarında da Yargıtay bu maddeyi kıyasen uygular.
Az önceki 6 milyon TL'lik örnekte yol, kalan 800 metrekareye cephe kazandırıp değerini 4 milyon TL artırmışsa indirim en çok 3 milyon TL olabilir ve bedel 3 milyon TL'nin altına düşmez. Yol kalan parçayı ekilemez hale getirip 900.000 TL değer kaybettirmişse bedel 6,9 milyon TL olur.
Araçtaki objektif değer düzeltmesi alanı bu farkı el atılan kısmın ham bedeline oranla yüzde olarak alır. Azalış artı, artış eksi yazılır, yani 900.000 TL'lik kayıp için yüzde 15 girilir. Eksi değerler yüzde 50'de durdurulur.
El Atma Bedeline Hangi Faiz Uygulanır?
Kamulaştırmasız el atma bedeline uygulanacak faizin türü, davanın açıldığı tarihe göre belirlenir. Anayasa'nın 46. maddesinin son fıkrası, herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanmasını öngörür. Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesinde bedel davası dört ayda bitmezse yalnızca kanuni faiz işletilmesini öngören fıkra ise Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş ve bu karar 01.08.2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanmıştır.[6]
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi iptal kararının geriye yürümediğini ve her davanın açıldığı tarihteki hukuki duruma göre karara bağlanacağını esas alır. Bu yüzden 01.08.2023 tarihinden önce açılan kamulaştırmasız el atma davalarında bedele dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilir.[7] Daire, Haziran 2023'te açılan bir davada bölge adliye mahkemesinin hükmettiği en yüksek faizi de aynı gerekçeyle yasal faize çevirmiştir.[8]
Daire 20.05.2026 tarihli bir kararında ise hükümdeki yasal faiz ibaresini çıkarmış, kamulaştırmasız el atmada 2942 sayılı Kanun kıyasen uygulandığından bedele dava tarihinden itibaren kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin işletileceğini belirtmiştir.[9] İki çizgi birbiriyle çelişmez, ayrım davanın 01.08.2023 tarihinden önce ya da sonra açılmasına dayanır.
Kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz, uygulamada 6183 sayılı Kanun'un 51. maddesindeki gecikme zammı oranıdır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin onadığı bir icra dosyasında kamulaştırmasız el atma alacağına bu oran uygulanmıştır.[10] Oran 13.11.2025'ten beri aylık yüzde 3,7'dir, yıllık karşılığı yüzde 44,4 eder.[11]
Başlangıç tarihi de dosyaya göre değişebilir. İncelenen kararlarda faiz dava tarihinden başlatılmış, saklı tutulan kısmın istendiği ek davada ise bedel ilk davanın tarihine göre biçildiği için faiz ilk dava tarihinden yürütülmüştür.[12]
Araç faiz türünü dava tarihine göre kendiliğinden seçer, 01.08.2023 ve sonrasında açılan davada en yüksek faizi, öncesinde yasal faizi uygular. Seçim elle de değiştirilebilir ve faiz dava tarihinden faiz hesap tarihine kadar bugünkü oranla yürütülür. Oranın değiştiği uzun dönemlerde kesin tutar Faiz Hesaplama aracıyla bulunur, yasal faizin dönemlere göre oranı ise Güncel Yasal Faiz Oranı Nedir yazımızda yer alır.
Ecrimisil, Tapu Tescili ve 30 Günlük Ödeme Süresi
Fiili el atmada malik, taşınmazın bedelinin yanında idarenin kullandığı dönem için ecrimisil de isteyebilir. Yargıtay'ın onadığı bir kararda bedel ve ecrimisil aynı davada istenmiş, ecrimisile her dönemin sonundan faiz işletilmiştir. Ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabidir ve bu süre dava tarihinden geriye işler.[13]
Araç ecrimisili ilk dönemin aylık kirasından başlatır, sonraki yıllara girilen ÜFE oranını ekler ve dava tarihinde durdurur. Zamanaşımı def'i işaretliyse dava tarihinden geriye beş yılı alır, her dönemin tutarına o dönemin sonundan yasal faiz işletir. Özel mülkteki ecrimisilin emsal kira, paylı taşınmaz ve Hazine ihbarnamesi yönleri Ecrimisil Hesaplama yazımızda ayrıca anlatılmıştır.
Hukuki el atmada ecrimisil alanları görünmez, çünkü taşınmaz imar planında kamu alanına ayrılsa da malikin kullanımı engellenmemişse ecrimisil zararı doğmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, fiilen el atılmayan ve kullanımı engellenmeyen böyle bir arsa için açılan ecrimisil davasının reddini onamıştır.[14] Bedelin hesabı iki türde de aynıdır, fark vekalet ücretinde çıkar.
Mahkeme bedele hükmederken el atılan kısmın tapusunun iptaline ve idare adına tesciline karar verir. Dere yatağı ya da yol gibi sicilde tutulmayan bir yere dönüşen kısım için tescil yerine terkin kararı verilir. Tescile yönelik kesinleşen kararların infazında ortaya çıkan tapu harçları idarece ödenir.[15]
Hükmedilen bedel, tazminat, vekalet ücreti ve yargılama giderleri, davacının idareye yazılı olarak bildireceği banka hesabına bildirimden itibaren otuz gün içinde yatırılır.[16] Bu sürede ödeme yapılmazsa genel hükümlere göre icra yoluna gidilir.
"Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı Hesaplama" yazımızla ilgili detaylı bilgi almak için hemen İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Yeni yazı çıkınca haber verelim mi?
Hukuki haklarının farkında olmak için takip et!
Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı Hesaplama Hakkında Sık Sorulan Sorular
Arazisine yol, park ya da tesis yapılan maliklerin dava açmadan önce öğrenmek istediği noktalar aşağıda kısaca cevaplanmıştır.
Kamulaştırmasız el atma davalarında 3 aylık süre nedir?
Üç aylık süre, 9.10.1956 ile 4.11.1983 arasında fiilen el konulan taşınmazlara özgüdür. Bu taşınmazlarda önce uzlaşma yoluna gidilir ve uzlaşılamazsa uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir.
Kamulaştırmasız el atma davasında ne talep edilir?
Malik, taşınmaza yapılan müdahalenin önlenmesini isteyebileceği gibi, fiili duruma razı olarak mülkiyetin idareye devri karşılığında taşınmazın dava tarihindeki bedelini de isteyebilir. Fiili el atmada bedelin yanında idarenin kullandığı dönem için ecrimisil de talep edilebilir.
Kamulaştırmasız el atma davası zamanaşımına uğrar mı?
Kural olarak bedel davasında zamanaşımı işlemez. 1956 ile 1983 arasındaki el koymalarda uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç aylık dava süresi, 8.10.1956 öncesi tahsislerde ise 12.01.1963 sonrası talepleri kabul etmeyen özel kural uygulanır.
Kamulaştırmasız el atma davasında harç ve vekalet ücreti nasıl belirlenir?
Bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçları, davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu olarak belirlenir. Yargıtay imar planıyla oluşan hukuki el atmada maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirtmiştir. (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ek m.4)
Referans ve Kaynaklar
[1] Yargıtay 5. HD, 2023/7745 E., 2024/2016 K., 21.02.2024 - bedelin dava tarihindeki değer olduğuna ve bedel davasında zamanaşımı işlemediğine dair Yargıtay İBBGK 16.05.1956 tarihli kararlarının aktarılması.
[2] 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11 - kamulaştırma bedelinin tespit esasları, arazi, arsa ve yapı için ölçütler.
[3] 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu geçici m.6 - 9.10.1956 ile 4.11.1983 arasında fiilen el konulan taşınmazlarda uzlaşma, bedel tespiti ve ödeme.
[4] 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu geçici m.20 - 8.10.1956 tarihine kadar fiilen kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazların kamulaştırılmış sayılması.
[5] 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.12 - kısmen kamulaştırmada kalan kısmın değer azalışı ve artışı, yüzde elli indirim sınırı.
[6] Anayasa Mahkemesi, 2022/83 E., 2023/69 K., 05.04.2023 (RG 01.08.2023) - 2942 sayılı Kanun m.10/9'daki kanuni faiz kuralının iptali.
[7] Yargıtay 5. HD, 2025/12995 E., 2026/5352 K., 31.03.2026 - 01.08.2023 öncesinde açılan kamulaştırmasız el atma davasında bedele dava tarihinden yasal faiz.
[8] Yargıtay 5. HD, 2025/9124 E., 2026/3904 K., 04.03.2026 - dava tarihindeki hukuki duruma göre yasal faiz ve hukuki el atmada maktu vekalet ücreti.
[9] Yargıtay 5. HD, 2025/18008 E., 2026/9522 K., 20.05.2026 - kamulaştırmasız el atma bedeline Anayasa m.46/son uyarınca kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz.
[10] Yargıtay 12. HD, 2022/13782 E., 2023/5596 K., 03.10.2023 - kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz olarak 6183 sayılı Kanun m.51 gecikme zammı oranının uygulanması.
[11] Cumhurbaşkanı Kararı, Karar Sayısı 10556, RG 13.11.2025 - 6183 sayılı Kanun m.51 gecikme zammı oranının aylık %3,7 olarak belirlenmesi.
[12] Yargıtay 5. HD, 2025/8289 E., 2026/4568 K., 12.03.2026 - ek davada ilk dava tarihinden itibaren yasal faiz.
[13] Yargıtay 8. HD, 2018/5020 E., 2020/4395 K., 02.07.2020 - ecrimisil davalarında beş yıllık zamanaşımı ve dönem sonu faizi.
[14] Yargıtay 7. HD, 2025/4897 E., 2026/2973 K., 04.06.2026 - imar planında kamu alanına ayrılan ancak fiilen el atılmayan taşınmazda ecrimisil isteminin reddinin onanması.
[15] 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.29 - kamulaştırmasız el koyma davalarında tescile yönelik kararların infazında tapu harçlarının idarece ödenmesi.
[16] 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ek m.4 - hükmedilen bedelin otuz gün içinde ödenmesi ve maktu harç.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 16 Eylül 2026
