KİRA SÖZLEŞMESİ YENİLEME PROTOKOLÜ
KİRAYA VEREN : Kiraya Verenin Ad Soyadı – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası
KİRACI : Kiracının Ad Soyadı – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası
KİRALANAN : Taşınmazın Adresi
Taraflar arasında İlk Sözleşme Tarihi tarihinde imzalanan kira sözleşmesinin süresi Bitiş Tarihi tarihinde sona ermektedir. Taraflar, sözleşmeyi aşağıdaki koşullarla yenilemeyi kararlaştırmıştır.
YENİ SÜRE : Kira sözleşmesi Yeni Başlangıç Tarihi tarihinden itibaren Yeni Süre süreyle uzatılmıştır.
YENİ KİRA BEDELİ : Yeni Başlangıç Tarihi tarihinden itibaren aylık kira bedeli Yeni Kira Bedeli TL olarak belirlenmiştir. Bu artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamaktadır. Sonraki yıllarda artış Artış Kuralı: TÜFE on iki aylık ortalaması oranında yapılır.
DEPOZİTO : Mevcut Depozito Tutarı TL depozito aynen devam eder. {Varsa: Depozito Ek Tutar TL artırılarak Yeni Depozito TL'ye çıkarılmıştır; ek tutar Ödeme Tarihi tarihine kadar ödenir.}
DİĞER HÜKÜMLER : İlk Sözleşme Tarihi tarihli kira sözleşmesinin bu protokolle değiştirilmeyen tüm hükümleri aynen geçerlidir. Varsa değişen hükümler: …
Bu protokol, ilk kira sözleşmesinin eki ve devamı niteliğindedir; yeni bir kira ilişkisi kurmaz.
İşbu protokol iki nüsha düzenlenmiş, taraflarca okunup imzalanmıştır. Tarih
KİRAYA VEREN : Ad Soyad – İmza
KİRACI : Ad Soyad – İmza
Kira Yenileme Sözleşmesi
Kira yenileme sözleşmesi, süresi dolan kira sözleşmesinin tarafların anlaşmasıyla yeni bedel ve süreyle uzatıldığını belgeleyen ek protokoldür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenileme yapılmasa da sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca kendiliğinden bir yıl uzar. Protokol, artış ve süreyi tartışmasız hale getirir.[1]
Protokolün içeriği ve kendiliğinden uzama kuralıyla ilişkisi aşağıda. İlk sözleşmenin metni Kira Sözleşmesi Örneği yazımızda, yeni dönem bedelinin bildirimi ise Kira Artış İhtarnamesi Örneği yazımızda ele alınıyor.
Kira Sözleşmesi Yenilenmezse Ne Olur?
Konut kirasında sözleşme süresi dolduğunda kendiliğinden bir yıl uzar. Kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla devam eder. Kiraya veren ise süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Uzayan sözleşmede kira bedeli TÜFE sınırı içinde artırılır. Sözleşmede artış hükmü varsa bu hüküm uygulanır. Yoksa kiraya veren yazılı bildirimle yeni bedeli belirler ve bedel TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz.
Kiraya verenler her yıl "yeni sözleşme" imzalatmak isteyebiliyor. Bu sözleşme, kanunen zaten uzamış olan ilişkiyi belgeler. Yeni bir kira ilişkisi kurmaz ve on yıllık uzama süresini yeniden başlatmaz.
Yenileme Protokolü On Yıllık Süreyi Sıfırlar mı?
Yenileme protokolü kira ilişkisinin başlangıcını değiştirmez. Kiraya verenin sebep göstermeden fesih hakkı, ilk sözleşmenin bitiminden itibaren on uzama yılı geçtikten sonra doğar. Aradaki yenilemeler bu süreyi kesmez.
Yargıtay, aynı taşınmaz için aynı taraflar arasında yapılan sonraki sözleşmeleri ilk sözleşmenin devamı sayar. Protokole "yeni bir kira ilişkisi kurmaz" kaydı konması bu durumu açıkça teyit eder. Kaydın yokluğu ise sonucu değiştirmez.
On yıl dolduktan sonra kiraya veren her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yol ve dava süreci 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ve Örnek Dava Dilekçesi yazımızda aktarılıyor.
Yenileme Protokolünde Neler Bulunmalıdır?
Protokol, yalnızca değişen hükümleri düzenler ve ilk sözleşmeye atıf yapar. Baştan yazılan yeni bir sözleşme, ilk sözleşmedeki kiracı lehine hükümlerin kaybolmasına yol açabilir. Protokol biçimi bu riski önler.
Protokolde şunlar yer alır:
- İlk sözleşmenin tarihi ve kiralanan
- Yeni süre ve başlangıç tarihi
- Yeni kira bedeli ve sonraki yıllar için artış kuralı
- Depozitonun durumu
- Değişmeyen hükümlerin geçerli olduğu kaydı
- İlk sözleşmenin devamı olduğu beyanı
Yeni bedel TÜFE sınırını aşamaz. Yenileme protokolüyle kararlaştırılan artış da 344. maddedeki sınıra tabidir. Kiracı rızasıyla imzalasa bile aşan kısım geçersizdir ve oranın hesabı Kira Artış Oranı Hesaplama yazımızda gösteriliyor.
Depozito Yenilemede Artırılabilir mi?
Kira bedeli arttığında depozito da üç aylık yeni kira sınırı içinde artırılabilir. Artış için kiracının rızası gerekir. Protokolde kararlaştırılmayan depozito artışı kiracıdan istenemez.
Mevcut depozito bankada ise ek tutar aynı hesaba yatırılır. Kiraya verene elden verilmiş depozito için ek ödeme de makbuz karşılığı yapılır ve depozitonun iadesi Depozito İade Talebi İhtarnamesi yazımızda yer alıyor.
Kira Yenileme Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Yenilemenin zorunlu olup olmadığı ve on yıl kuralı en sık sorulan konular.
Yenileme protokolü için damga vergisi ödenir mi?
Evet, kira bedelini ve süreyi değiştiren protokol damga vergisine tabidir. Vergi, yeni süre boyunca ödenecek toplam kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Kiracı yenileme protokolünü imzalamak zorunda mı?
Hayır, kiracı imzalamasa da sözleşme kanunen bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca TÜFE sınırı içindeki artışı tek taraflı uygulayabilir. Diğer koşullar değişmez.
Yenilemede kira süresi beş yıl olarak belirlenebilir mi?
Evet, taraflar uzun süreli yenileme yapabilir. Ancak beş yılın sonunda kiraya veren kira tespit davası açabilir ve on yıllık fesih hakkı ilk sözleşmeden itibaren işlemeye devam eder.
İşyeri kirasında da kendiliğinden uzama var mı?
Çatılı işyeri kiralarında konutla aynı kural uygulanır ve sözleşme bir yıl uzar. Çatısız işyeri ve arsa kiralarında ise genel hükümler geçerlidir ve süre sonunda sözleşme biter.
Yenileme protokolünde kefil yeniden imza atmalı mı?
Kefilin sorumluluğu ilk sözleşmedeki süre ve bedelle sınırlıdır. Uzayan dönem için kefilin sorumlu olması, kefalet süresinin ve azami tutarın protokolde yeniden yazılıp kefilce imzalanmasına bağlıdır.
Referans ve Kaynaklar
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 344 ve 347.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 5 Eylül 2026
