EŞYALI KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ
KİRAYA VEREN : Kiraya Verenin Ad Soyadı – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası – Adres: Adres
KİRACI : Kiracının Ad Soyadı – T.C. Kimlik No: T.C. Kimlik Numarası
KİRALANAN : Taşınmazın Adresi – Oda sayısı, kat, brüt alan
KONU : Kiraya veren, yukarıda belirtilen konutu ekli demirbaş listesinde sayılan eşyalarla birlikte kiracıya kiralamıştır. Demirbaş listesi ve teslim tutanağı bu sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır.
SÜRE : Kira süresi Başlangıç Tarihi tarihinde başlayan Süre olup süre sonunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uygulanır.
KİRA BEDELİ : Aylık kira bedeli Kira Bedeli TL olup her ayın Ödeme Günü gününe kadar IBAN hesabına ödenir. Yıllık artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak üzere yüzde Artış Oranı olarak uygulanır.
DEPOZİTO : Kiracı, Depozito Tutarı TL depozitoyu Yatırılan Banka nezdinde kiracı adına açılan vadeli hesaba yatırmıştır. Depozito, konut ve eşyaların hasarsız teslimi ile borç bulunmaması halinde iade edilir.
EŞYALARIN KULLANIMI : Kiracı, demirbaş listesindeki eşyaları özenle ve amacına uygun kullanır. Olağan kullanımdan doğan yıpranma kiracıdan istenemez; kırılma, kaybolma ve kusurlu kullanımdan doğan hasar kiracı tarafından karşılanır. Eşyaların olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir. Kiracının kusuru olmaksızın ortaya çıkan arızaları kiraya veren giderir.
EŞYA ÇIKARMA VE EKLEME : Kiracı, demirbaş listesindeki eşyaları kiraya verenin yazılı izni olmadan konuttan çıkaramaz. Kiracının kendi getirdiği eşyalar kiracıya aittir ve teslimde geri alınır.
TESLİM : Sözleşme sonunda konut ve eşyalar, teslim tutanağındaki durumuyla ve olağan yıpranma payı gözetilerek teslim edilir. Teslimde taraflar birlikte tutanak düzenler; eksik ve hasarlı eşyalar tutanakta belirtilir ve bedeli rayiç üzerinden hesaplanır.
DİĞER HÜKÜMLER : Aidat Sorumlu Taraf tarafından ödenir. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan konutu alt kiraya veremez ve yenilik yapamaz. Bu sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde Türk Borçlar Kanunu uygulanır. Sözleşme iki nüsha düzenlenmiş, taraflarca okunup imzalanmıştır. Tarih
KİRAYA VEREN : Ad Soyad – İmza
KİRACI : Ad Soyad – İmza
KEFİL : Varsa Kefil Ad Soyad – Kefalet Tutarı – Kefalet Süresi – İmza
EK 1 – DEMİRBAŞ LİSTESİ VE TESLİM TUTANAĞI
Eşya – Adet – Marka / Model – Durum: yeni / iyi / kullanılmış / hasarlı – Fotoğraf No
Eşya – Adet – Marka / Model – Durum – Fotoğraf No
Sayaç değerleri: Elektrik Değer – Su Değer – Doğalgaz Değer
Anahtar: Adet
Teslim Tarihi: Tarih – Kiraya Veren İmza – Kiracı İmza
Eşyalı Konut Kira Sözleşmesi
Eşyalı konut kira sözleşmesi, konutla birlikte içindeki mobilya ve eşyanın da kiraya verildiği kira sözleşmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda ayrı bir tür olarak düzenlenmemiştir. Konut kirası hükümlerine tabidir ve eşyaların durumu demirbaş listesi ile teslim tutanağıyla tespit edilir.[1]
Sözleşmenin eşyaya özgü hükümleri aşağıda. Konut kira sözleşmesinin genel yapısı Kira Sözleşmesi Örneği yazımızda, depozitonun iadesi ise Depozito İade Talebi İhtarnamesi yazımızda ele alınmaktadır.
Demirbaş Listesi Neden Zorunludur?
Liste, teslim anındaki eşyaları ve durumlarını belgeler. Liste yoksa kiraya veren teslimde eksik ya da hasarlı eşya iddiasını ispatlayamaz. Kiracı da teslim aldığı eşyanın baştan hasarlı olduğunu kanıtlayamaz.
Liste eşyayı tanımlar ve durumunu derecelendirir. Marka, model, adet ve "yeni, iyi, kullanılmış, hasarlı" gibi durum kaydı yazılır. Fotoğraf numarasıyla desteklenen liste uyuşmazlıkta en güçlü delildir.
Listeler çoğu zaman "salon takımı, mutfak eşyası" gibi genel yazılıyor. Bu liste, teslimde hangi parçanın eksik olduğunu göstermediği için işlevsizdir. Her parça ayrı satırda sayılır.
Eşya Hasarından Kim Sorumludur?
Kiracı, kiralananı ve eşyaları özenle kullanmakla yükümlüdür. Olağan kullanımdan doğan yıpranma kiracıdan istenemez. Kırılan cam, yanan çamaşır makinesi motoru ya da kaybolan eşya ise kiracının kusuru varsa onun sorumluluğundadır.
Eskime payı hesaba katılır. Beş yıllık koltuk yırtıldığında kiracıdan yeni koltuk bedeli değil, eşyanın teslim anındaki değeri istenir. Yargıtay bu hesapta bilirkişi incelemesi arar.
Olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir (TBK m.317). Konutu ve eşyaları kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu ise kiraya verendedir ve konut kirasında sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301). Beyaz eşyanın arızası, kiracının kusuru yoksa kiraya verene aittir. Kiraya veren onarmıyorsa kiracı ona uygun bir süre verir. Ayıp bu sürede giderilmezse onarımı kiraya veren hesabına yaptırıp bedelini kiradan indirebilir, ayıbın sürdüğü dönem için kira indirimi de isteyebilir. Fesih ise ancak ayıp konutun kullanımını ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse mümkündür (TBK m.306, 307).
Eşyalı Kirada Depozito Daha Yüksek Olabilir mi?
Eşyalı konutta da depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Eşyaların değeri yüksek olsa bile kanuni sınır değişmez. Aşan kısım geçersizdir.
Kiraya veren eşya güvencesi için ayrıca teminat isteyemez. Depozito, hem konut hem eşya hasarını karşılar. Eşya için ek "eşya depozitosu" adı altında alınan tutar üç aylık sınıra dahildir. Ev emlakçı aracılığıyla kiralanıyorsa istenebilecek hizmet bedeli için emlakçı komisyonu yazısına bakılabilir.
Kiraya veren eşyaları sigortalayabilir. Konut sigortası eşya hasarını kapsıyorsa kiraya veren zararı sigortadan alır ve kiracıya yalnızca sigortanın karşılamadığı kısım için rücu eder.
Teslim Tutanağı Nasıl Düzenlenir?
Tutanak, giriş ve çıkışta iki taraf birlikte düzenler. Her eşyanın durumu listedeki kayıtla karşılaştırılır. Fark varsa yazılır ve fotoğraflanır.
Teslim tutanağında şunlar yer alır:
- Demirbaş listesindeki her eşyanın teslim anındaki durumu
- Eksik ya da hasarlı eşya ve tahmini bedeli
- Sayaç değerleri ve anahtar sayısı
- Konutun genel durumu
- Tarih ve iki tarafın imzası
Tek taraflı tutanak delil değeri taşımaz. Kiracı teslime gelmezse kiraya veren iki tanıkla tutanak düzenler. Kiraya veren gelmezse kiracı anahtarı noter aracılığıyla teslim eder ve fesih süreci Kiracının Kira Fesih Bildirimi Örneği yazımızda anlatılmaktadır.
Eşyalı Konut Kira Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Aşağıdaki sorular demirbaş listesi ve eşyanın yıpranması etrafında dönüyor.
Kiracı istemediği eşyayı depoya kaldırabilir mi?
Kiraya verenin yazılı izniyle kaldırabilir. İzinsiz çıkarılan eşya kaybolursa kiracı sorumludur. Eşyanın konut içinde başka bir odaya taşınması ise izin gerektirmez.
Eşyalı kirada kira artışı farklı mı hesaplanır?
Hayır, artış konut kirasıyla aynı TÜFE sınırına tabidir. Eşya bedeli kira bedeline dahil sayılır ve ayrıca artırılamaz.
Kiracı kendi eşyasını konutta bırakırsa ne olur?
Bırakılan eşya kiraya verene geçmez. Kiracı makul süre içinde almalıdır. Kiraya veren, ihtar sonrası alınmayan eşyayı masrafı kiracıya ait olmak üzere depoya kaldırabilir.
Eşyalı kiralama kısa süreli kiralama sayılır mı?
Hayır, eşyalı olması kira süresini etkilemez. Yüz gün ve altındaki kiralamalar ise eşyalı olsun olmasın turizm amaçlı kısa süreli kiralama kurallarına tabidir.
Demirbaş listesi sonradan düzenlenebilir mi?
Düzenlenebilir, ancak teslim tarihinden sonra yapılan liste teslim anındaki durumu göstermez. Kiraya veren, sonradan düzenlenen listede eşyanın baştan sağlam olduğunu ispat edemez.
Referans ve Kaynaklar
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 316, 334 ve 342.
Av. Kazım Ceylan • Tarih: 24 Eylül 2026
