> Kaynak / Yazar: Av. Kazım Ceylan Hukuk Bürosu (İstanbul Barosu, Sicil No: 78121) — https://www.kazimceylan.av.tr/uyap-e-satis-ilani-nasil-okunur

# UYAP E-Satış İlanı Nasıl Okunur?

**Kategori:** İcra ve İflas Hukuku

### Özet
- UYAP e-satış ilanı İİK madde 114'e göre mal bilgisi, muhammen kıymet, yüzde 10 teminat ve ihale şartlarından oluşur.
- Elektronik satış yönetmeliğine göre açık artırma muhammen kıymetin yüzde ellisinden başlar ve teklifler arasındaki fark muhammen kıymetin binde beşinden ve bin liradan az olamaz.
- İİK madde 114'e göre ihale bedelini yedi gün içinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez ve teklifinin yüzde beşi idari para cezası verilir.
- İhalenin feshi şikayeti İİK madde 134'e göre ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır ve yalnızca kanunda sayılan kişiler isteyebilir.


### İçerik
**UYAP e-satış ilanı**, [İcra ve İflas Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2004&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3)'nun 114. maddesinde sayılan kalemlere göre okunur ve ilk bakılacak noktalar **muhammen kıymet, yüzde 10 teminat**, asgari teklif şartı ile ihale bedelinin ödeme süresidir.[^1] İlanın kendisi kısa görünür, ama katılımcı ilanı ve eklerini **görmüş ve kabul etmiş sayıldığı** için her kalemin bir sonucu vardır.

Elektronik ortamdaki açık artırmanın usulü [Yönetmelik](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=39409&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5) ile ayrıca düzenlenir.

UYAP e-satış ilanıyla ilgili avukatlarımızla görüşme yapmak için [Online Avukat Randevu](/online-avukat-randevu) sayfamızdan randevu alabilirsiniz.

Durumunuza özel bir değerlendirme için görüşme öncesinde [Avukata Sor](/avukata-sor) sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

## UYAP E-Satış İlanında Bulunması Gereken Bilgiler

İlanın içeriğini İİK madde 114 on üç başlık halinde sayar ve katılımcıyı doğrudan ilgilendiren kalemler şunlardır.

| İlan kalemi | Okurken neye bakılır |
| --- | --- |
| Mal bilgisi ve görseller | Cinsi, bulunduğu yer, önemli vasıfları ve görselleri yer alır, ayrıntı satış şartnamesindedir |
| Muhammen kıymet | Artırmanın dayanağı olan değerdir, açılış ve alt sınır buradan hesaplanır |
| Teminat | Muhammen kıymetin yüzde 10'udur, nakit teminatın son saati artırma bitiminden önceki gün 23.30'dur |
| Temsilci ve hisseli alım | Temsilciyle ya da hisseli katılacaklar önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurur |
| Asgari teklif | Muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından fazla olanı ve masraflar aşılmalıdır |
| İhale bedelinin ödenmesi | Tutanağın portalda ilanından itibaren en geç yedi gündür |
| Ödememenin sonucu | Teminat iade edilmez ve teklif bedelinin yüzde 5'i idari para cezası verilir |
| Şartname | Katılanlar şartnameyi ekleriyle görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılır |
| Tescil ve teslim | İhale kesinleşince damga vergisi ve KDV yatırıldıktan sonra yapılır |

İlan, artırmanın başlangıcından **en az on beş gün önce** yayımlanır ve artırmanın bitimine kadar portalda açık kalır. İkinci artırma, birinci artırmanın bitiminden itibaren **en geç bir ay** içinde yapılır.

## Muhammen Kıymet ve Asgari İhale Bedeli

Muhammen kıymet, artırmanın dayanağı olan değerdir ve açık artırma bu değerin **yüzde ellisinden** başlar. Alıcı çıkması için yalnızca bu eşiğin aşılması yetmez, teklifin ayrıca malı güvence altına alan ve satış isteyenin alacağına rüçhanlı olan alacaklarla paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılaması gerekir.[^2]

Örneğin muhammen kıymeti 1.200.000 TL olan bir taşınmazda yüzde ellinin karşılığı 600.000 TL'dir. Taşınmaz üzerindeki rüçhanlı alacaklar 750.000 TL ise teklifin bu tutarı ve ayrıca masrafları geçmesi gerekir, 600.000 TL'lik teklif **tek başına yetmez**.

Asgari bedel teklif edilmezse **ihale yapılamaz** ve ikinci artırma ilk artırmadaki şartlarla tekrarlanır.

Tüm maliklerin mirasçı olduğu ve üçüncü kişi mülkiyeti bulunmayan taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesi için yapılan artırmada ise 7589 sayılı Kanun'la getirilen bir istisna vardır. İlk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır ve teklifin muhammen kıymetin **yüzde yüzünü** aşması gerekir, bu usul bir defaya mahsustur. Paylı mülkiyetteki taşınmazın ortaklığın giderilmesi davasıyla satışa çıkması [Boşandıktan Sonra Ev Satışı](/bosandiktan-sonra-ev-satisi) yazımızda anlatılıyor.

![UYAP e-satış ilanında açılış bedeli, asgari ihale bedeli ve mirasçılar arasındaki artırma kuralını gösteren şema](https://qklwbxigfsmsjgezrppc.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/gorseller/muhammen-kiymet-ve-asgari-ihale-bedeli.webp "Muhammen Kıymet ve Asgari İhale Bedeli")

Muhammen Kıymet ve Asgari İhale Bedeli Kuralları

## Teminat: Yüzde 10, 23.30 Saati ve Teminat Mektubu

Artırmaya katılabilmek için muhammen kıymetin **yüzde onunu** karşılayacak tutarda teminat yatırmak zorunludur. Nakit teminat, artırma süresinin bitiminden önceki gün saat **23.30'a** kadar Elektronik Satış Portalı üzerinden icra dairesinin banka hesabına yatırılır.[^3] Nakit teminatın son saati **artırmanın bittiği günden bir gün önce** dolduğu için son güne bırakılmaz.

Teminat mektubu verilecekse **kesin ve süresiz** olmalı, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine ulaştırılmalıdır. Temsilci aracılığıyla ya da hisseli katılacak alıcılar da aynı süre içinde icra dairesine başvurmak zorundadır.

Satış isteyen alacaklı aynı süre içinde başvurursa alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar teminat vermez. Açık artırmalarda **Hazine de teminat göstermekten muaftır**.

## Açık Artırma Süresi ve Uzama Kuralı

Elektronik satış portalındaki açık artırmada teklif verme süresi **yedi gündür** ve artırma ilanda belirtilen gün ve saat aralığında yapılır. Teklif verebilmek için Adalet Bakanlığınca hazırlanan sözleşmenin katılımcı tarafından kabul edilmesi gerekir.[^4]

Teklifler arasındaki fark, muhammen kıymetin **binde beşinden** ve her halde bin liradan az olamaz. Artırma süresinin son on dakikası içinde yeni bir teklif verilirse süre üç dakika uzar ve uzama süresi içindeki her yeni teklif süreyi yeniden üç dakika uzatır. Uzamaların toplamı **bir saati** geçemez, bu sınır Adalet Bakanlığının kararıyla kısaltılabilir, uzatılabilir veya kaldırılabilir.

Teklif verenlerin **kişisel bilgileri** artırma süresince portalı işleten kamu görevlileri dışında kimse tarafından görülemez.

![Açık artırmada teklif süresi, uzama eşiği ve toplam uzama sınırını gösteren şema](https://qklwbxigfsmsjgezrppc.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/gorseller/acik-artirma-suresi-ve-uzama-kurali.webp "Açık Artırma Süresi ve Uzama Kuralı")

Açık Artırma Süresi ve Uzama Kuralının Rakamları

## İhale Bedelinin Ödenmesi ve Ödenmemesinin Sonuçları

İhale bedeli, ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın portalda ilan edildiği tarihten itibaren en geç **yedi gün** içinde icra dairesinin hesabına yatırılır. Bedeli süresinde yatırmayan en yüksek teklif sahibinin **teminatı iade edilmez**, önce satış masraflarına mahsup edilir ve kalan tutar alacaklara ödenir.

Bu alıcıya ayrıca teklif ettiği bedelin **yüzde beşi** oranında idari para cezası verilir. İhale **iptal edilir** ve ikinci artırma ilk artırmadaki şartlarla yeniden yapılır. Borçlu açısından satışı durduran yol, teklif verme süresi bitene kadar borcun tamamını ödemektir ve dosyadaki güncel borç [İcra Kapak Hesabı](/icra-kapak-hesabi) ile hesaplanabilir.

Teminatın mahsubu ve idari para cezası düzenlemesi, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun'la getirilmiştir. Kanunun diğer değişiklikleri [12\. Yargı Paketi Maddeleri Nelerdir](/12-yargi-paketi-maddeleri-nelerdir) yazımızda yer alıyor, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış artırmalarda ise değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder.[^5]

## İlandaki Hata ve Düzeltme İlanı

Gazetede, internet haber sitesinde ya da portalda yayımlanan ilan metinleri birbirinden farklıysa **portaldaki metin esas alınır**. İlandaki hatalar ihale tarihi değiştirilmeden yalnızca portalda düzeltme ilanıyla giderilir ve bu düzeltme ilgililere ayrıca tebliğ edilmez.

Bu nedenle **ilan bir kez okunup bırakılmaz**. Teklif verilmeden önce portaldaki güncel metne ve düzeltme ilanı olup olmadığına bakılır.

## İlan ve Şartname Hataları İhalenin Feshi Sebebi Olur mu?

İlan ve şartnamedeki hatalar, satışa hazırlık işlemlerine karşı süresinde şikayet edilmemişse ihalenin feshi aşamasında **ileri sürülemez**. Hazırlık işlemlerine karşı şikayet, işlemin öğrenildiği tarihten itibaren **yedi gün** içinde icra mahkemesine yapılır.[^6]

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi **E. 2022/13433, K. 2023/1041, T. 21.02.2023** kararında onadığı bölge adliye mahkemesi gerekçesinde bu ilkeyi uygulamıştır.[^7]

> Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/13433, K. 2023/1041, T. 21.02.2023 (onanan bölge adliye mahkemesi gerekçesi)
> 
> "satışa hazırlık işlemlerine yönelik süresinde şikayet hakkının kullanılmamasından ötürü ihalenin feshi aşamasında bu sebeplerin dinlenemeyeceği"

Aynı dosyada ilandaki imar durumuna ilişkin maddi yazım hatasının esasa etkili olmadığı ve düzeltme ilanının ayrıca tebliğine gerek bulunmadığı kabul edilmiştir.

İhalenin feshi talebi icra mahkemesine ihale tarihinden itibaren **yedi gün** içinde şikayet yoluyla yapılır. Talebi yalnızca satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar ileri sürebilir ve bu kişiler dışındakilerin talebi **dosya üzerinden kesin olarak reddedilir**.[^8] Talep reddedilirse fesih isteyen, feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar **para cezasına** mahkum edilebilir.

Satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da malın esaslı vasıflarındaki hataya sonradan vakıf olunmuşsa şikayet süresi öğrenme tarihinden başlar. Bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın portalda ilan edildiği tarihten itibaren **bir yılı** geçemez.

![İhalenin feshi şikayetinin süresini, kimlerin isteyebileceğini ve reddedilirse sonucunu gösteren şema](https://qklwbxigfsmsjgezrppc.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/gorseller/ilan-ve-sartname-hatalari-ihalenin-feshi-sebebi-olur-mu.webp "İlan ve Şartname Hataları İhalenin Feshi Sebebi Olur mu")

İhalenin Feshi Şikayetinin Şartları

UYAP e-satış ilanı konusunda detaylı bilgi almak için hemen [İletişim](/iletisim) sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

\[contact\_button\]

## UYAP E-Satış İlanı Hakkında Sorular

Teminatın iadesi, vergilerin ödenmesi, ilanın portalda kalma süresi ve teklifin geri çekilmesi gibi ilan okunurken sık takılınan noktalar aşağıda derlendi.

### UYAP e-satışta kaybeden katılımcının teminatı ne zaman iade edilir?

Kaybeden katılımcının nakit teminatı, artırma sonuç tutanağının portalda ilan edilmesinin ardından UYAP üzerinden iade edilir. Kendisinden daha yüksek teklif verilen katılımcı artırma sürerken de teminatını geri isteyebilir ve bu durumda teminat sistem üzerinden iade edilir. (Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik m.19)

### UYAP e-satışta damga vergisi ve KDV ne zaman ödenir?

Taşınırın teslimi ya da sicile kayıtlı malın tescili, damga vergisi ve katma değer vergisi yatırıldıktan sonra yapılır. Bu vergilerin kimin tarafından ve hangi oranda ödeneceği satış şartnamesinden okunmalıdır. (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu madde 114)

### UYAP e-satış ilanı portalda ne kadar süre görünür?

İlan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur. Birinci artırma sonucunda ihale bedelinin ödendiği tarihten itibaren ilan portaldan kaldırılır, ihale bedeli ödenmezse ikinci artırma sonuçlanana kadar açık kalır. (Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik m.15)

### UYAP e-satışta verilen teklif geri çekilebilir mi?

En yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde kendisinden yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz. Kendisinden yüksek teklif verilen katılımcı ise artırma sonuçlanmadan teminatını geri isteyebilir. (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu madde 111/b)

---

[^1]: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, madde 114 (Değişik 24/11/2021-7343/14 md.) - artırma hazırlık tedbirleri ve elektronik satış portalındaki ilanın içeriği.
[^2]: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, madde 115 (Değişik 24/11/2021-7343/17 md.) ve İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik, madde 15.
[^3]: İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik, madde 13 - teminat miktarı ve teminatın yatırılması usulü.
[^4]: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, madde 111/b (Ek 24/11/2021-7343/13 md.; Değişik altıncı fıkra 7/11/2024-7531/1 md.) - elektronik ortamda açık artırma suretiyle satış.
[^5]: 7589 sayılı Kanun, geçici madde 1 ve madde 26. İcra ve İflas Kanunu madde 114'te yapılan değişiklikler 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe girmiştir.
[^6]: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, madde 16 - şikayet ve şartları.
[^7]: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/13433, K. 2023/1041, T. 21.02.2023.
[^8]: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, madde 134 (Değişik 24/11/2021-7343/27 md.; Ek cümleler 24/12/2025-7571/1 md.) - ihalenin neticesi ve feshi.