> Kaynak / Yazar: Av. Kazım Ceylan Hukuk Bürosu (İstanbul Barosu, Sicil No: 78121) — https://www.kazimceylan.av.tr/kiralananda-degisiklik-talebi # Kiralananda Değişiklik Talebi Dilekçesi **Kategori:** Gayrimenkul ve Kira Hukuku, Örnek Dilekçe ### Özet Kiralananda değişiklik talebi dilekçesi, kiracının kiralanan konut veya işyerinde tadilat, yenilik ya da değişiklik yapmak için Borçlar Kanunu 321. maddesi uyarınca kiraya verenden yazılı rıza istediği metindir; rızasız yapılan değişiklik tahliye sebebi olabilir. ### İçerik \[dilekce\_ornegi baslik="Kiralananda Değişiklik Talebi Dilekçesi"\] SAYIN {Kiraya Verenin Ad Soyadı} KONU : {Taşınmazın Adresi} adresindeki kiralananda yapılacak değişiklik için rıza talebi. 1. {Sözleşme Tarihi} tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı bulunduğum {Taşınmazın Adresi} adresindeki {konut / işyeri} niteliğindeki taşınmazda aşağıda belirtilen değişikliği yapmak istiyorum. 2. Yapılacak değişiklik : {Değişikliğin somut anlatımı: mutfak dolaplarının yenilenmesi / banyo seramiklerinin değiştirilmesi / bir odanın bölünmesi / klima montajı / işyeri tabelası ve vitrin düzenlemesi}. Çalışma {Başlangıç Tarihi} ile {Bitiş Tarihi} arasında yapılacak olup tahmini maliyeti {Tutar} TL'dir. 3. Değişiklik, taşınmazın taşıyıcı sistemine ve ortak alanlara zarar vermeyecek; gerekli ise kat malikleri kurulu izni tarafımca alınacaktır. Masraflar tarafımca karşılanacaktır. 4. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesi uyarınca bu değişiklik için yazılı rızanızı talep ediyorum. {Seçenek: Sözleşme sonunda eski hale getirme yükümlülüğümün bulunmadığının / değişikliğin taşınmazda yarattığı değer artışının sözleşme sonunda tarafıma ödeneceğinin} bu rıza yazısında belirtilmesini rica ederim. Cevabınızı {Süre: on beş gün} içinde yazılı olarak iletmenizi saygılarımla arz ederim. {Tarih} {Kiracının Ad Soyadı} {İmza} KİRAYA VEREN ONAYI : Yukarıda belirtilen değişikliğin yapılmasına rıza gösteriyorum. {Eski hale getirme: sözleşme sonunda istenmeyecektir / istenecektir.} {Değer artışı: ödenecektir / ödenmeyecektir.} {Tarih} – {Ad Soyad} – {İmza} \[/dilekce\_ornegi\] ## Kiralananda Değişiklik Talebi Kiralananda değişiklik talebi, kiracının kiralanan konut ya da işyerinde tadilat, yenilik ya da değişiklik yapmak için kiraya verenden **yazılı rıza** istediği dilekçedir. [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun **321\. maddesi**](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5), kiracının ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabileceğini düzenler.[^1] Talep dilekçesi ve kiraya verenin rızasının sonuçları aşağıda. Kiralananın olağan bakımı ve ayıp giderimi ayrı konulardır. Kiraya verenin onarım borcu [Kira Sözleşmesi Örneği](/kira-sozlesmesi-ornegi) yazımızda, alt kira için gereken benzer rıza ise [Alt Kira Sözleşmesi ve Onay Yazısı Örneği](/alt-kira-sozlesmesi) yazımızda ele alınıyor. ## Hangi Değişiklikler İçin Rıza Gerekir? Kiralananın **yapısını ya da kullanım biçimini** değiştiren her işlem rıza gerektirir. Duvar kaldırma, mutfak yenileme, seramik değişimi, klima montajı ve işyerinde vitrin düzenlemesi bu kapsamdadır. Küçük ve geri alınabilir işler **rıza gerektirmez**. Duvara resim asma, perde takma ya da kiracının kendi mobilyasını yerleştirmesi olağan kullanımdır. Kiraya veren bunlara itiraz edemez. Kiracılar boya badanayı çoğu zaman rızasız yapıyor. Aynı renk boya olağan bakım sayılır, ancak duvar rengini değiştirmek ya da duvar kağıdı kaplamak değişikliktir ve teslimde eski hale getirme talebiyle karşılaşabilir. ## Rızasız Değişiklik Ne Sonuç Doğurur? Rızasız değişiklik, kiracının **özenle kullanma** borcuna aykırılıktır. Kiraya veren, yazılı ihtarla **en az otuz gün** süre verir. Süre içinde eski hale getirilmezse tahliye davası açabilir. Teslimde **eski hale getirme** istenir. Kiracı, rıza almadan yaptığı değişikliği masrafı kendisine ait olmak üzere kaldırır. Kaldırılamıyorsa kiraya veren zararı depozitodan mahsup eder ve fazlasını dava eder. Değer artışı tazminatı **istenemez**. Rızasız yapılan yenilik taşınmazın değerini artırsa bile kiracı bunun karşılığını isteyemez. Yatırım kiraya verene kalır. ## Rıza Alındıktan Sonra Eski Hale Getirme İstenebilir mi? Kural olarak hayır, rıza verilmişse kiraya veren **aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça** eski hale getirmeyi isteyemez. Rıza yazısında "sözleşme sonunda eski hale getirilecektir" kaydı varsa kiracı bu yükümlülüğe uyar. Bu yüzden rıza yazısının **içeriği belirleyicidir**. Kiracı, rıza talep ederken eski hale getirme ve değer artışı konularının açıkça yazılmasını ister. Sessiz kalan rıza, eski hale getirme yükümlülüğünü kaldırır ancak değer artışı hakkı vermez. ## Kiracı Değer Artışı İçin Tazminat İsteyebilir mi? Yalnızca **yazılı anlaşma** varsa isteyebilir. Kanun, kiracının rızayla yaptığı yenilik sebebiyle taşınmazda oluşan değer artışı için yazılı anlaşma olmadıkça tazminat isteyemeyeceğini açıkça düzenler. Anlaşmada tazminatın **hesap yöntemi** yazılır. "Sözleşme sonunda fatura bedelinin yüzde ellisi ödenir" ya da "bilirkişi tespitiyle belirlenen değer artışı ödenir" gibi somut bir kural, ileride uyuşmazlığı önler. İşyeri kiracıları yüksek maliyetli dekorasyon yapabiliyor. Yazılı anlaşma olmadan yapılan yatırım sözleşme sonunda kiraya verene kalır. Kiracı yalnızca sökülüp götürülebilen eşyayı alabilir. ## Değişiklik Talebi Dilekçesinde Neler Bulunmalıdır? Dilekçe, değişikliği **somut olarak** tanımlar ve maliyeti belirtir. Kiraya veren neyi onayladığını bilmelidir. "Tadilat yapacağım" gibi genel ifade, sonradan "bunu onaylamamıştım" itirazına yol açar. Dilekçede şunlar yer alır: - Sözleşme tarihi ve kiralanan - Değişikliğin somut anlatımı, süresi ve maliyeti - Taşıyıcı sistem ve ortak alanlara zarar verilmeyeceği beyanı - Eski hale getirme ve değer artışı konusunda talep - Kiraya verenin onay bölümü Kat mülkiyetine tabi binada ortak alanı etkileyen değişiklik için **kat malikleri kurulu** kararı da gerekir. Dış cephe, balkon kapatma ve tesisat değişikliği bu kapsamdadır. Kiraya verenin rızası bu kararın yerine geçmez. Balkon kapatma ya da dış cephe değişikliği ruhsat ve eklerine aykırıysa belediye İmar Kanunu'nun 42. maddesine göre idari para cezası verebilir, bu cezanın tutarı [İmar Cezası Hesaplama](/imar-cezasi-hesaplama) aracımızla hesaplanabilir. ## Kiralananda Değişiklik Talebi Hakkında Sık Sorulan Sorular Eski hale getirme borcu ve değer artışı, en çok sorulan başlıklar. ### Kiraya veren rıza vermezse kiracı ne yapabilir? Kiraya veren rıza vermek zorunda değildir ve ret hukuka aykırı değildir. Kiracı değişikliği yapamaz. Taşınmaz kullanıma elverişsizse ayıp hükümlerine göre onarım isteyebilir. ### Sözlü rıza geçerli mi? Hayır, kanun yazılı rıza arar. Sözlü rızayla yapılan değişiklik rızasız sayılır ve kiracı eski hale getirme yükümlülüğüyle karşılaşır. ### Kiracının yaptığı sabit eşya kime aittir? Taşınmaza sökülemeyecek biçimde bağlanan eşya taşınmazın parçası olur ve kiraya verene aittir. Sökülüp götürülebilen eşya ise kiracının mülkiyetinde kalır. ### Değişiklik için kira indirimi istenebilir mi? Kiracının kendi isteğiyle yaptığı değişiklik kira indirimi hakkı vermez. Kiraya verenin yapması gereken onarımı kiracı yaparsa masrafı kiradan mahsup edebilir. ### Rıza yazısı noterden alınmalı mı? Hayır, kiraya verenin imzasını taşıyan adi yazılı belge yeterlidir. E-posta ile verilen rıza da yazılı sayılır, ancak gönderenin kiraya veren olduğunun ispatı gerekir. --- [^1]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 316 ve 321.