> Kaynak / Yazar: Av. Kazım Ceylan Hukuk Bürosu (İstanbul Barosu, Sicil No: 78121) — https://www.kazimceylan.av.tr/kira-sozlesmesi-ornegi # Kira Sözleşmesi Örneği **Kategori:** Gayrimenkul ve Kira Hukuku, Örnek Dilekçe ### Özet Konut kiralamalarında kullanılabilecek doldurulabilir kira sözleşmesi örneği ile sözleşmeye yazılsa bile geçersiz sayılan maddeler. ### İçerik \[dilekce\_ornegi baslik="Kira Sözleşmesi Örneği"\] KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ **KİRAYA VEREN:** {Kiraya Veren Ad Soyad} **TC KİMLİK NO:** {Kiraya Veren TC Kimlik No} **ADRES:** {Kiraya Veren Adres} **TELEFON:** {Kiraya Veren Telefon} **IBAN:** {Kiraya Veren IBAN} **KİRACI:** {Kiracı Ad Soyad} **TC KİMLİK NO:** {Kiracı TC Kimlik No} **ADRES:** {Kiracı Adres} **TELEFON:** {Kiracı Telefon} **KİRALANAN TAŞINMAZ:** {Kiralanan Taşınmaz Adresi} **NİTELİĞİ:** {Taşınmazın Niteliği} **KULLANIM AMACI:** {Kullanım Amacı} **MADDE 1- SÖZLEŞMENİN KONUSU** Kiraya veren, yukarıda adresi ve nitelikleri yazılı taşınmazı sözleşmede belirtilen kullanım amacıyla kiracıya kullandırmayı, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir. Taşınmaz kiracıya, amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim edilir ve kira süresince bu durumda bulundurulur. **MADDE 2- KİRA SÜRESİ** Kira süresi {Kira Süresi} olup {Kira Başlangıç Tarihi} tarihinde başlar. Kiracı, sürenin bitiminden en az onbeş gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sürenin dolmuş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. **MADDE 3- KİRA BEDELİ VE ÖDEME** Aylık kira bedeli {Aylık Kira Bedeli Rakamla} TL ({Aylık Kira Bedeli Yazıyla}) olarak kararlaştırılmıştır. Kira bedeli her ayın {Kira Ödeme Günü}. günü akşamına kadar, kiraya verenin {Kiraya Veren IBAN} numaralı hesabına yatırılır. Banka dekontu ödeme belgesi sayılır. Elden yapılan ödemelerde kiraya veren imzalı makbuz düzenler. **MADDE 4- KİRA BEDELİNİN ARTIŞI** Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı kadar artırılır. Bu oranı aşan artış kararlaştırılmışsa, sınırı aşan kısım uygulanmaz. **MADDE 5- GÜVENCE BEDELİ** Kiracı, sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte üç aylık kira bedelini aşmamak üzere {Güvence Bedeli Rakamla} TL ({Güvence Bedeli Yazıyla}) tutarında güvence bedeli öder. Güvence bedeli kira alacağına mahsup edilemez, son ay kirası yerine kullanılamaz. Kira ilişkisi sona erdiğinde ödenmemiş borç ve sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan bir zarar yoksa güvence bedeli kiracıya iade edilir. **MADDE 6- YAN GİDERLER** Elektrik, su, doğalgaz ve benzeri kullanma giderleri ile olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir. Aidatın kiracıya düşen kısmı kat malikleri kurulu kararına göre belirlenir. Ana yapının bakımı, büyük onarım ve demirbaş giderleri kiraya verene aittir. **MADDE 7- TESLİM DURUMU VE DEMİRBAŞLAR** Taşınmaz kiracıya boş, temiz ve kullanıma elverişli olarak teslim edilmiştir. Teslim tarihindeki sayaç endeksleri şunlardır: {Sayaç Endeksleri}. Taşınmazla birlikte teslim edilen demirbaşlar şunlardır: {Demirbaş Listesi}. **MADDE 8- KULLANIM, TADİLAT VE ALT KİRA** Kiracı taşınmazı özenle kullanır, aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı gösterir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça taşınmazı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Taşınmazın yapısında değişiklik yaratan tadilat işleri kiraya verenin yazılı onayına bağlıdır. **MADDE 9- TAŞINMAZIN GERİ VERİLMESİ** Kiracı, taşınmazı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle taşınmazda meydana gelen eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir. **MADDE 10- TEBLİGAT** Taraflar, sözleşmede yazılı adreslerini tebligat adresi olarak kabul eder. Adres değişikliği karşı tarafa yazılı olarak bildirilmedikçe bu adreslere yapılan tebligat geçerli sayılır. **MADDE 11- UYGULANACAK HÜKÜMLER VE YETKİ** Bu sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır. Sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir. İşbu sözleşme 11 maddeden ibaret olup iki nüsha düzenlenmiş, taraflarca okunarak imzalanmıştır. **TARİH:** {Sözleşme Tarihi} **KİRAYA VEREN** {Kiraya Veren Ad Soyad} İmza **KİRACI** {Kiracı Ad Soyad} İmza \[/dilekce\_ornegi\] ## Kira Sözleşmesi Örneği Nasıl Doldurulur? Yukarıdaki **kira sözleşmesi örneği**, konut olarak kullanılacak bir taşınmaz için hazırlanmış doldurulabilir bir şablondur. Süslü parantez içindeki alanlar soldaki formdan doldurulur, belge sağ tarafta aynı anda güncellenir. Doldurma bittiğinde sözleşme iki nüsha yazdırılır ve her iki nüsha da taraflarca imzalanır. Kira sözleşmesinin yazılı olması bir geçerlilik şartı değildir. Sözlü anlaşmayla da kira ilişkisi kurulur, ancak **kira bedeli**, süre veya depozito tartışmalı hale **geldiğinde ispat sorunu doğar**. Şablon doldurulurken tutarların hem rakamla hem yazıyla yazılması bu yüzden önerilir. Kısa süreli turistik amaçlı konut kiralamaları bu şablonun kapsamı dışındadır. Bu kiralamalar izin belgesi rejimine tabidir ve şartları [Yeni Airbnb Yasası Kısa Süreli Kiralama Şartları](/airbnb-yasasi) yazımızda ele alınmaktadır. ## Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Zorunlu Bilgiler Bir kira sözleşmesinin işe yaraması için dört bilginin **eksiksiz yazılmış olması gerekir**: tarafların kimliği, kiralanan taşınmazın adresi, kira bedeli ve ödeme günü. Kanun bir şekil şartı aramaz, fakat bu dört unsurdan biri eksik kalırsa belge ileride ispat aracı olmaktan çıkar. Sözleşme bir emlakçı aracılığıyla kurulduysa istenebilecek komisyonun tavanı [Ev Kiralarken Emlakçı Ne Kadar Komisyon Alır?](/ev-kiralarken-emlakci-komisyonu) yazımızda ele alınmaktadır. Taraf bilgisinde en sık atlanan nokta TC kimlik numarasıdır. Kiracıya karşı icra takibi başlatılacaksa kimlik numarası olmadan dosya açılamaz. Kiralananın adresi bağımsız bölüm numarasına kadar yazılır. Aynı binada birden çok daire varsa numaranın belirtilmemesi, tahliye davasında hangi yerin kiralandığı tartışmasına yol açar. Uygulamada sık sorulan bir başka konu [damga vergisi](/damga-vergisi-hesaplama)dir. Mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri, [Damga Vergisi Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=488&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5)'na ekli (2) sayılı tablonun IV/31 numaralı bendi uyarınca damga vergisinden istisnadır. Sözleşme üzerine konulacak kefalet şerhi ve teminatlar da bu istisnanın içindedir. ## Depozito En Fazla Kaç Aylık Kira Bedeli Olabilir? Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle istenebilecek **güvence bedeli** üç aylık kira bedelini aşamaz. Sınır [Türk Borçlar Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5)'nun 342. maddesinde düzenlenmiştir ve sözleşmeyle aşılamaz.[^1] Üç aylık kirayı aşan kısım talep edilemez, ödenmişse geri istenebilir. Depozito, sitede en çok karıştırılan kalemdir. **Güvence bedeli** kira alacağının teminatıdır, peşin ödenmiş kira değildir. Kiracının son ay kirasını ödemeyip depozitodan düşülmesini istemesi güvencenin amacına aykırıdır ve kiraya veren buna katlanmak zorunda değildir. Kanun, güvence para olarak veriliyorsa kiracının bu parayı kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırmasını öngörür. Uygulamada bu kural neredeyse hiç işletilmez, depozito çoğunlukla elden veya havaleyle doğrudan kiraya verene ödenir. Böyle bir ödeme geçersiz olmaz, **ancak kiracı parayı geri** almakta zorlandığında bankadaki hesabın sağladığı korumadan yararlanamaz. Güvence bankaya yatırılmışsa ek bir koruma daha devreye girer. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen **üç ay** içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır. ## Sözleşmeye Yazılsa Bile Geçersiz Sayılan Maddeler Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Matbu sözleşme formlarında sık rastlanan bazı maddeler, taraflar imzalamış olsa bile hüküm doğurmaz. | Sözleşmeye yazılan madde | Hukuki sonucu | | --- | --- | | Kira zamanında ödenmezse cezai şart ödenir | Geçersiz (TBK m. 346) | | Bir ay ödenmezse yılın kalan kirası muaccel olur | Geçersiz (TBK m. 346) | | Kira ve yan giderler dışında ek ödeme alınır | Geçersiz (TBK m. 346) | | Depozito üç aylık kirayı aşacak biçimde belirlenir | Aşan kısım geçersiz (TBK m. 342) | | Sözleşme, kiracının ilgisiz bir borç altına girmesine bağlanır | Bağlantılı sözleşme geçersiz (TBK m. 340) | | Kiracı, çıkarken aykırı kullanma dışında da tazminat ödemeyi taahhüt eder | Geçersiz (TBK m. 334) | Cezai şart ve muacceliyet kaydı bu listenin en çok tartışılan iki maddesidir. Kira ödenmediğinde kiraya verenin elindeki yol ceza istemek değil, en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtar göndermektir.[^2] Bu ihtarın nasıl hazırlandığı ve hangi unsurları taşıması gerektiği [Kiracıya Ödeme İhtarnamesi](/kiraciya-odeme-ihtarnamesi) yazımızda anlatılmaktadır. ## Sözleşmedeki Kira Artış Maddesi Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılması maddeyi tümüyle geçersiz kılmaz, **yalnızca sınırı aşan kısım** uygulanmaz. Güncel oranın nasıl bulunacağı ve hesabın yapılışı için [Kira Artış Oranı Hesaplama](/kira-artis-orani-hesaplama) sayfamıza bakabilirsiniz. ## Kira Süresi Dolduğunda Sözleşme Ne Olur? Belirli süreli konut kirasında süre dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla **bir yıl** uzar. Kiraya veren ise sürenin dolmuş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.[^3] Bu uzama her kira yılında tekrarlanır. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az **üç ay** önce bildirimde bulunmak şartıyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Süre bitiminde çıkmak isteyen kiracı için bildirimin şekli ve zamanı belirleyicidir. Onbeş günlük süre kaçırıldığında kiracı **bir yıl** daha bağlı kalır. Bildirimin nasıl yapılacağı [1 Yıllık Kira Sözleşmelerinde Fesih İhtarnamesi ve Süreçler](/1-yillik-kira-sozlesmesi-feshi-ihtarnamesi) yazımızda ele alınmaktadır. ## Sözleşmeyle Aynı Tarihli Tahliye Taahhüdü Neden Geçersizdir? Kira sözleşmesiyle aynı gün ya da daha önce **alınan tahliye taahhüdü geçersizdir**. Kiracı evi kiralayabilmek için o belgeyi imzalamak zorunda kaldığından, taahhüt serbest iradenin ürünü sayılmaz. Yargıtay bu sonucu **1944** tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına dayandırarak istikrarlı biçimde uygulamaktadır.[^4] > Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/11422, K. 2014/12971, T. 25.11.2014 > > "Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K'nun 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır." Bu yüzden tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin bir maddesi olarak yazılmaz, sözleşmeyle birlikte imzalatılmaz. Taahhüt gerçekten isteniyorsa kiracı taşınmaza yerleştikten sonra, ayrı bir belge olarak ve gerçek tarihiyle düzenlenir. Belgenin biçimi ve doldurulması için [Tahliye Taahhütnamesi Örneği](/tahliye-taahhutnamesi-ornegi) yazımıza bakabilirsiniz. ## Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesi sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Şerh, kiracılık hakkını taşınmazı sonradan satın alan kişiye karşı da ileri sürülebilir hale getirir. Şerh yoksa yeni malik, taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacını ileri sürerek tahliye isteyebilir. Satış halinde kiracının hangi haklara sahip olduğu [Kiracısı Olan Yerin Satılması](/kiracisi-olan-yerin-satilmasi) yazımızda anlatılmaktadır. Şerh işlemi tapu müdürlüğünde, kiraya verenin talebi ya da yazılı onayıyla yapılır. Uygulamada konut kiralarında bu yola neredeyse hiç başvurulmaz, uzun süreli işyeri kiralarında ise sıkça tercih edilir. ## Kira Sözleşmesi Doldurulurken Sık Yapılan Hatalar Şablonun doldurulması sırasında en çok karşılaşılan hatalar sözleşmenin kendisini geçersiz kılmaz, ama uyuşmazlık çıktığında ispatı zorlaştırır. - **Boş alan bırakıp imzalamak:** Doldurulmadan imzalanan bir satır sonradan karşı tarafça tamamlanabilir. Boş kalan alanın üzeri çizilir. - **Başlangıç tarihini yazmamak:** Kira yılının ne zaman dolduğu, artışın ne zaman uygulanacağı ve uzamanın hangi tarihte gerçekleştiği bu tarihe bağlıdır. - **Depozitoyu belgesiz elden vermek:** Ödendiği ispat edilemeyen depozito, sözleşme sona erdiğinde geri alınamaz. - **Sayaç endekslerini kaydetmemek:** Devir sırasında görünen borcun hangi döneme ait olduğu **ancak endekslerle ayrılabilir**. - **Birden fazla kiracıdan yalnızca birine imzalatmak:** Sözleşme, imzalamayan kişi bakımından hüküm doğurmaz. - **Demirbaşları listelememek:** Kombi, klima ve beyaz eşya gibi kalemler yazılmazsa çıkışta kimin sorumlu olduğu tartışılır. Sözleşme imzalandıktan sonra her iki taraf da kendi nüshasını saklar. Kiracının nüshası ikametgah, abonelik ve okul kaydı gibi işlemlerde de istenir, bu yüzden ıslak imzalı **asıl nüshanın korunması gerekir**. ## Kira Sözleşmesi Örneği Hakkında Sık Sorulan Sorular **Kira sözleşmesi** örneği doldurulurken en çok merak edilen noktaları bu başlıkta topladık. ### Kira sözleşmesi noterde mi yapılmalıdır? Hayır. Konut kirasında noter onayı geçerlilik şartı değildir, taraflar arasında düzenlenen adi yazılı sözleşme geçerlidir. Noter onayı yalnızca imza ve tarih inkarını güçleştirdiği için ispat kolaylığı sağlar. ### Kira sözleşmesi kaç nüsha düzenlenir? Sözleşme en az iki nüsha düzenlenir ve her iki nüsha da kiraya veren ile kiracı tarafından imzalanır. Kefil varsa nüsha sayısı kefil sayısı kadar artırılır ve kefil her nüshayı ayrı ayrı imzalar. ### Kira sözleşmesine kefil eklenirken nelere dikkat edilir? Kefilin sorumlu olacağı azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil ise bu sıfatla yükümlülük altına girdiğini kendi el yazısıyla yazması zorunludur. Bu unsurlardan biri eksikse kefalet geçersiz olur. Evli kefillerde ayrıca diğer eşin yazılı rızası aranır. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 583 ve m. 584) ### Kiracı sözleşme süresi dolmadan taşınırsa kira ödemeye devam eder mi? Kiracı süreye uymadan taşınırsa, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira borcu devam eder. Kiracı bu süre dolmadan ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borcu sona erer. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 325) ### İmzalanmış kira sözleşmesine sonradan madde eklenebilir mi? Taraflar anlaşarak ek protokol düzenleyebilir ve bu protokol sözleşmenin eki sayılır. Ancak kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz, böyle bir ek madde imzalanmış olsa da hüküm doğurmaz. --- [^1]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 342 - kiracının güvence vermesi ve üç aylık kira bedeli sınırı. [^2]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 346 - kiracı aleyhine düzenleme yasağı, ceza koşulu ve muacceliyet anlaşmalarının geçersizliği. [^3]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347 - konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirim yoluyla sona erme ve uzama. [^4]: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/11422, K. 2014/12971, T. 25.11.2014 - kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya daha önce alınan tahliye taahhüdünün batıl olduğu.