> Kaynak / Yazar: Av. Kazım Ceylan Hukuk Bürosu (İstanbul Barosu, Sicil No: 78121) — https://www.kazimceylan.av.tr/kira-artis-orani-hesaplama

# Kira Artış Oranı Hesaplama

**Kategori:** Gayrimenkul ve Kira Hukuku, Hesaplama Araçları

### Özet
Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanacak maksimum yasal artış oranını 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre hesaplayın.

### İçerik
**Kira sözleşmesi** yenilendiğinde ev sahibinin isteyebileceği artış, kendi takdirine bırakılmış bir tutar değildir. Sözleşmenin hangi hallerde kendiliğinden yenilendiği [1 Yıllık Kira Sözleşmelerinde Fesih İhtarnamesi ve Süreçler](/1-yillik-kira-sozlesmesi-feshi-ihtarnamesi) yazımızda ele alınmaktadır. **Kira artış oranı hesaplama**, yenileme dönemine denk gelen ayın Türkiye İstatistik Kurumu verisine göre belirlenen 12 aylık TÜFE ortalamasının, mevcut kira bedeline uygulanmasıyla yapılır.

Aşağıdaki araç, mevcut kira bedelinizi ve yenilenme ayınızı girdiğinizde güncel yasal üst sınıra göre yeni kira bedelini hesaplar.

## Kira Artışında Yasal Üst Sınır: TÜFE 12 Aylık Ortalaması

[Türk Borçlar Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5)'nun 344. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kira sözleşmelerinde artış oranı taraflarca serbestçe kararlaştırılabilir. **Ancak bu oran**, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki **12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez**.[^1] Sözleşmede daha düşük bir oran yazılmışsa o oran, TÜFE'nin üzerinde bir oran yazılmışsa TÜFE ortalaması geçerli olur.

Sözleşmede hiçbir artış oranı kararlaştırılmamışsa da kiraya veren, yine bu TÜFE ortalamasını üst sınır kabul ederek artış talep edebilir. Kanun, kiracıyı öngörülemez zamlardan korumak amacıyla bu sınırı getirmiştir.

### %25 Zam Sınırı Kalktı mı?

Konut kiralarına özgü olarak 11 Haziran **2022**'de getirilen ve azami artışı yüzde 25 ile sınırlayan geçici düzenleme, **1 Temmuz 2024** itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. O tarihten sonra yenilenen kira sözleşmelerinde (konut ve işyeri fark etmeksizin) artışın üst sınırı, TBK m.344'teki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Elde edilen kira gelirinin beyanı [Kira Beyannamesi Vermeyenler Nasıl Tespit Edilir?](/kira-beyannamesi-vermeyenler-nasil-tespit-edilir) yazımızda ele alınmaktadır.

Bu tarihten sonra **"yüzde 25 sınırı"** artık uygulanmamaktadır. Kira artışında geçerli olan yasal tavan TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise bu tavan hakimi bağlamaz, yeni bedel emsal kira bedelleri de gözetilerek belirlenir (TBK m.344/3).

![Kira artışında TÜFE ortalamasının tavan olarak nasıl uygulandığını gösteren şema](https://qklwbxigfsmsjgezrppc.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/gorseller/kira-artisinda-yasal-ust-sinir-tufe-12-aylik-ortalamasi.webp "Kira Artışında Yasal Üst Sınır TÜFE 12 Aylık Ortalaması")

Kira Artışında TÜFE Tavanının Dört Kuralı

## Artış Oranı Hangi Ayın Verisine Göre Belirlenir?

Uygulanacak oran, [kira sözleşmesinin](/kira-sozlesmesi-ornegi) yenilendiği ayın **bir önceki ayında TÜİK tarafından açıklanan** 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Örneğin sözleşme Temmuz ayında yenileniyorsa, Haziran ayı için açıklanan ve genellikle takip eden ayın ilk günlerinde yayımlanan TÜFE verisi esas alınır.

TÜİK her ay bu veriyi açıkladığında, o ay içinde yenilenecek tüm kira sözleşmeleri için geçerli üst sınır da güncellenir. Bu nedenle kira artış oranı **sabit bir rakam değildir, her ay değişir**.

## 28 Ekim 2026 İtibarıyla Güncel Oran

TÜİK'in Temmuz **2026** başında açıkladığı verilere göre, Haziran **2026** ayı itibarıyla TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı **%32,03** olarak gerçekleşmiştir.[^2] Bu oran, Temmuz 2026'da yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal azami artıştır.

Aynı gün açıklanan yüzde 32,11'lik yıllık (bir önceki yılın aynı ayına göre) TÜFE artışı ile karıştırılmamalıdır. Kira artışında esas alınan ölçüt yıllık oran değil, 12 aylık ortalamadır. Bu iki rakam her ay birbirine yakın ama farklı çıkar.

Oran her ay değiştiği için, yukarıdaki hesaplama aracı güncel TÜİK verisiyle senkronize çalışır. Sözleşmenizin yenilenme ayına göre geçerli güncel oranı, kesin rakam için aracın kendisinden teyit etmenizi öneririz.

## Çözümlü Örnek: Yeni Kira Bedelinin Hesaplanması

Mevcut **kira bedeli** **20.000 TL** olan bir konut **kira sözleşmesi** Temmuz 2026'da yenileniyor olsun. Yukarıdaki güncel orana göre hesap şöyle yapılır:

```
Artış Tutarı = 20.000 × %32,03 = 6.406 TL
Yeni Kira Bedeli = 20.000 + 6.406 = 26.406 TL
```

Taraflar sözleşmede bundan daha düşük bir oran (örneğin **%20**) kararlaştırmışsa, geçerli olan sözleşmedeki **%20**'dir. Kiraya veren tek taraflı olarak TÜFE oranına çıkaramaz.

## İşyeri Kiralarında Kira Artışı Farklı mı?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut kiraları kadar çatılı işyeri kiralarını da kapsar. Dükkan, ofis veya depo gibi çatılı işyerlerinde de artış oranı, aynı şekilde bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır.

Bu kural, 1 Temmuz **2020**'den bu yana işyeri kiralarında da konutla birebir aynı şekilde uygulanmaktadır. Yani kiraya veren, işyeri kirasında da TÜFE ortalamasının üzerinde bir artış talep edemez.

Ticari kira sözleşmelerinde bazen **kira bedeli** döviz üzerinden veya yabancı para endeksli kararlaştırılır. Bu durumda TBK m.344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz, yani döviz cinsinden bedele yıllık TÜFE artışı eklenmez. Aşırı ifa güçlüğü hükmü (TBK m.138) saklıdır. Beş yıl dolduktan sonra yeni bedeli hakim, döviz değerindeki değişimi de dikkate alarak emsal kira bedellerine göre belirler.

## Beş Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Durum

Kira sözleşmesi **beş yıldan uzun süreli** ise ya da beş yıldan sonra yenilenmişse, kiraya veren **yalnızca TÜFE ortalamasıyla yetinmek** zorunda değildir. Bu durumda ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kiraya veren, kira **tespit davası** açarak emsal kira bedellerinin de dikkate alınmasını isteyebilir.[^3]

Mahkeme, bu davada TÜFE ortalamasının yanında taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedellerini de değerlendirir. Sonuçta belirlenen yeni kira, TÜFE sınırının üzerine çıkabilir. Yargıtay, beş yıldan sonraki bu kira yılını hak ve nesafet dönemi sayar ve bu dönemde TÜFE değişim oranının tek ölçüt olmadığını kabul eder (**Yargıtay 3. HD, E. 2024/1083, K. 2025/1439, T. 10.03.2025**). **Ancak bu yalnızca beş** yıllık eşiği geçen sözleşmelerde mümkündür.

Uzun süredir aynı evde oturuyorsanız ve yeni kiranın hangi ölçüye göre belirleneceğinden emin değilseniz, sorunuzu [Avukata Sor](/avukata-sor) üzerinden iletebilirsiniz.

## Kira Artışı Geçmişe Dönük İstenebilir mi?

Kiraya veren, yenileme tarihinde artış talebini kiracıya bildirmemiş olsa bile, artış hakkını kaybetmez. Sözleşmede artış hükmü varsa, bu orana göre artmış bedel yeni dönemin başından itibaren istenebilir. Sözleşmede artış hükmü yoksa kira **tespit davası** gerekir. Bu davada belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren işlemesi için dava yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce açılmalı ya da aynı süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp dava o dönemin sonuna kadar açılmalıdır (TBK m.345/2).

**Ancak kira bedelleri** 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğundan, geriye dönük talep beş yıllık süreyle sınırlıdır. Bu konudaki ayrıntılı açıklama [Kira Alacağı Hesaplama](/kira-alacagi-hesaplama) yazımızda yer almaktadır.

## Yeni Kiracıyla Yapılan Sözleşmede TÜFE Sınırı Uygulanır mı?

TBK m.344'teki TÜFE sınırı, yalnızca **devam eden** bir kira ilişkisinin yenilenmesinde uygulanır. Taşınmaz boşaldıktan sonra tamamen yeni bir kiracıyla ilk defa kurulan kira sözleşmesinde, kira bedeli taraflarca serbestçe belirlenir. Burada herhangi bir TÜFE sınırı yoktur.

Bu ayrım bazı kiraya verenlerin, mevcut kiracıyı çıkarıp piyasa rayicine göre yeni bir kiracıyla anlaşma yoluna gitmesine neden olur. **Ancak bu yola mevcut** kiracıyı hukuka aykırı biçimde çıkarmak için başvurulamaz. Tahliye **ancak kanunda sayılan haklı** sebeplerle mümkündür.

Yeni kurulan bir kira sözleşmesinde belirlenen bedel, ilk yenileme döneminden itibaren yine TBK m.344 kapsamına girer ve o andan sonraki artışlar TÜFE ortalamasıyla sınırlanır.

![TÜFE sınırının yenilenen ve yeni kiracıyla kurulan sözleşmede uygulanışını gösteren şema](https://qklwbxigfsmsjgezrppc.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/gorseller/yeni-kiraciyla-yapilan-sozlesmede-tufe-siniri-uygulanir-mi.webp "Yeni Kiracıyla Yapılan Sözleşmede TÜFE Sınırı Uygulanır mı")

Yenilenen ve Yeni Kurulan Sözleşmede Kira Sınırı

## Kira Artışına İtiraz: Kira Tespit Davası

Kiraya veren, yasal sınırın üzerinde bir artış talep ederse kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir. Kiracının yasal bedeli ödeyeceğini bildiren itiraz yazısının örneği [Haksız Kira Artışına İtiraz Yazısı Örneği](/haksiz-kira-artisina-itiraz) yazımızdadır. Taraflar anlaşamazsa, kiraya veren mahkemeden [kira bedelinin tespitini](/kira-tespit-davasi-bes-yillik-donem-hesaplama) isteyebilir.

Bu dava kira tespit davası olarak anılır. Dava açılırken yatırılacak harcın hesabı [Mahkeme Dava Harcı Hesaplama](/mahkeme-dava-harci-hesaplama) aracımızdadır.

Kira tespit davası **her zaman açılabilir** (TBK m.345/1). Süre, davanın açılıp açılamayacağını değil kararın hangi tarihten itibaren işleyeceğini belirler. Dava yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildiriminde bulunup davayı o yeni dönemin sonuna kadar açmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava için ayrıca bildirim aranmaz. Bu koşullar yoksa belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Mahkeme, TÜFE ortalamasını aşan bir talebi kabul etmez ve **yeni bedeli** yasal tavanla sınırlı şekilde belirler. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise mahkeme, TÜFE sınırının yanında emsal kira bedelini de dikkate alarak farklı bir tutara hükmedebilir.

Kiracınız ya da ev sahibiniz artış oranında anlaşmıyorsa, kira tespit davası ve arabuluculuk sürecini konuşmak için [randevu alabilirsiniz](/online-avukat-randevu).

## Kira Artış Hesabında Sık Yapılan Hatalar

En sık yapılan hata, güncel ayın TÜFE oranı yerine geçmiş bir ayın veya artık yürürlükte olmayan **%25** sınırının kullanılmasıdır. Kira artış oranı her ay değiştiğinden, geçen yılın verisiyle hesap yapmak hatalı sonuç verir.

İkinci hata, yıllık TÜFE artışı ile 12 aylık ortalama TÜFE değişimini karıştırmaktır. Kanunun aradığı ölçüt her zaman 12 aylık ortalamadır, o ayın yıllık enflasyon rakamı değildir.

Üçüncü hata, sözleşmede kararlaştırılan düşük bir orana rağmen kiraya verenin doğrudan TÜFE oranını uygulamaya kalkmasıdır. Sözleşmedeki oran, TÜFE'den düşükse geçerli olan odur.

**Uygulamada:** Kiracı, yasal sınırı aşan bir zam talebini ödemek zorunda değildir. Kiraya veren fazlaya itiraz eden kiracıya karşı ancak kira tespit davası açarak talebini mahkeme önünde ispatlayabilir. Tek taraflı ihtarla yasal sınırın üzerine çıkılamaz.

## Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı Ne Kadar Kesindir?

İnternet üzerinde yapılan bu ve benzeri e-araç hesaplamaları kesin ve bağlayıcı bir hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Aracın amacı, güncel TÜFE verisine göre yasal üst sınırı hızlıca görmenizi sağlamaktır. Sözleşmenizdeki özel artış maddeleri ve beş yılı dolduran sözleşmelerde uygulanacak emsal kira değerlendirmesi sonucu değiştirebilir.

**Hukuki Uyarı:** Hatalı değerlerle açılacak davalar veya icra takipleri, aleyhinize yüklü vekalet ücretlerine, harç kayıplarına ve geri dönülmez hak kayıplarına sebebiyet verebilir. Kesin değer tespiti ve dava süreçlerinin takibi için uzman bir avukata başvurulması zorunluluktur.

Kira artışı ve kira tespit davası süreciyle ilgili detaylı bilgi almak için [İletişim](/iletisim) sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

\[contact\_button\]

## Kira Artış Oranı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira artışının hesaplanmasında en çok merak edilen soruları bu başlıkta derledik.

### Kira artış oranı yüzde 25 ile mi sınırlı?

Hayır. Konut kiralarına özgü yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te kalkmıştır. Bu tarihten sonra tek geçerli üst sınır, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır.

### Kira artış oranı her ay değişir mi?

Evet. Oran, TÜİK'in her ay açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlendiğinden sabit değildir ve ay be ay değişir.

### Ev sahibi TÜFE'nin üzerinde zam isteyebilir mi?

Kural olarak hayır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa bile TÜFE'nin 12 aylık ortalaması aşılamaz. İstisnası beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerdir. Bunlarda ve sonraki her beş yılın sonunda hakim yeni bedeli emsal kira bedellerini de gözeterek belirler, bedel TÜFE oranını aşabilir (TBK m.344/3). Kiracı fazlaya itiraz ederse ev sahibi ancak kira tespit davasıyla mahkemeden karar alabilir.

### Hangi ayın TÜFE verisi esas alınır?

Kira sözleşmesinin yenilendiği ayın bir önceki ayı için TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır.

### Kira artışında tefe tüfe hesabı ne demek?

Halk arasındaki tefe tüfe deyimi bugünkü TÜFE hesabını kasteder. TEFE 2005'te ÜFE'ye dönüştü, 2019'dan itibaren de kira artışında ÜFE yerine yalnızca TÜFE'nin 12 aylık ortalaması esas alınıyor, bu yüzden hesapta tek bir endeks kullanılır.

### Sözleşmede daha düşük bir artış oranı yazılmışsa ne olur?

Sözleşmedeki oran, TÜFE ortalamasının altındaysa geçerli olan sözleşmedeki düşük orandır. Kiraya veren tek taraflı olarak bunu TÜFE seviyesine çıkaramaz.

---

[^1]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/1. Kira bedelinin belirlenmesinde, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır ve bu oran aşılamaz.
[^2]: Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Haziran 2026 dönemine ait Tüketici Fiyat Endeksi verileri, 3 Temmuz 2026 tarihli açıklama. 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı %32,03 olarak açıklanmıştır. Bu oran her ay güncellendiğinden, sözleşmenizin yenilenme ayına ait güncel değer için hesaplama aracını kontrol ediniz.
[^3]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/3: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.