> Kaynak / Yazar: Av. Kazım Ceylan Hukuk Bürosu (İstanbul Barosu, Sicil No: 78121) — https://www.kazimceylan.av.tr/kentsel-donusum-maliyet-hesaplama

# Kentsel Dönüşüm Maliyet Hesaplama 2026

**Kategori:** Gayrimenkul ve Kira Hukuku, Hesaplama Araçları

### İçerik
Riskli yapı kararı alınan binada yeni dairenin ne kadara mal olacağını ve bunun ne kadarının cepten çıkacağını kentsel dönüşüm maliyet hesaplama ile önceden görmek mümkün mü? Maliyet **alan ile metrekare fiyatının çarpımına** dayandığı ve İstanbul'daki "Yarısı Bizden" desteğinin tutarları Cumhurbaşkanı Kararı'nda sabit üst sınırlarla belirlendiği için bu hesap önceden yapılabilir.

Aşağıdaki araç bağımsız bölümün türünü, hak sahibinin ilk ya da diğer bölümü olup olmadığını, brüt alanını, metrekare inşaat maliyetini, bölüme düşen ek giderleri, kullanılacak krediyi ve beklenen yıllık TÜFE'yi alır. Kampanya kutusu işaretliyse hibe ve krediyi karardaki üst sınırlarla maliyetten düşer, hak sahibinin cebinden çıkacak tutarı, tahliye desteğini, ilk 12 taksiti, ikinci ve onuncu yılın tahmini taksitini ve toplam geri ödemeyi gösterir.

"Kentsel Dönüşüm Maliyet Hesaplama 2026" yazımızla ilgili avukatlarımızla görüşme yapmak için [Online Avukat Randevu](/online-avukat-randevu) sayfamızdan randevu alabilirsiniz.

"Kentsel Dönüşüm Maliyet Hesaplama 2026" yazımızla ilgili detaylı bilgi için [Avukata Sor](/avukata-sor) sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

## Kentsel Dönüşümde Daire Başı Maliyet Nasıl Hesaplanır?

Daire başı maliyet, bağımsız bölümün **brüt alanı ile metrekare inşaat maliyetinin** çarpılıp bölüme düşen yıkım, proje, ruhsat ve benzeri giderlerin eklenmesiyle bulunur. Metrekare maliyeti olarak müteahhit teklifi ya da Bakanlık birim fiyatı girilebilir, araç bu değeri kendisi belirlemez.

Müteahhidin metrekare için 35.000 TL teklif ettiği 120 metrekarelik bir dairede yapım bedeli 4.200.000 TL'dir. Bölüme düşen 200.000 TL ek gider eklenince maliyet **4.400.000 TL** olur, binadaki bağımsız bölüm sayısı da girilirse araç binanın toplam maliyetini ayrıca gösterir.

Bazı kalemler kanun gereği maliyete hiç girmez. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde **mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar** olan yeni alan için belediyeler harç ve ücret almaz, bu sınırı aşan alan için belediye harcı ek gider olarak hesaba katılır.[^1]

Yıkım masrafı ise malikin yükü olarak kalabilir. Riskli yapı malikler tarafından verilen süre içinde yıktırılmaz ve yıkımı idare yaparsa tespit, tahliye ve yıktırma masrafları **hisseleri oranında maliklerden** tahsil edilir. Maliklere bu iş için verilecek süre **doksan günü geçemez**.[^2]

![Brüt alan, metrekare maliyeti, ek giderler ve belediye harcı muafiyetinin daire başı maliyete etkisini gösteren şema](https://qklwbxigfsmsjgezrppc.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/gorseller/kentsel-donusumde-daire-basi-maliyet-nasil-hesaplanir.webp "Kentsel Dönüşümde Daire Başı Maliyet Nasıl Hesaplanır")

Alan, Birim Maliyet ve Ek Giderler

## Yarısı Bizden Hibe ve Kredi Tutarları

Kampanya, İstanbul'da 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine hibe, kredi ve tahliye desteği verir. [8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=8189&MevzuatTur=20&MevzuatTertip=5) tutarları aşağıdaki üst sınırlarla belirler.[^3]

| Destek | Konut | İşyeri |
| --- | --- | --- |
| Hibe (bir bölüm için) | 875.000 TL'ye kadar | 437.500 TL'ye kadar |
| Kredi (hibe alınan bölüm için) | 875.000 TL'ye kadar | 437.500 TL'ye kadar |
| Diğer her bölüm için yalnız kredi | 1.750.000 TL'ye kadar | 875.000 TL'ye kadar |
| Tahliye desteği (bağımsız bölüm başına) | 125.000 TL | 125.000 TL |

Tahliye desteği yapım maliyetinden düşülmez, çünkü bölümde **oturan ya da onu kullanan kişiye** ödenir. Kiracılı bir dairede bu parayı malik değil kiracı alır, araç da tutarı cepten çıkacak rakamdan indirmeden ayrı bir satırda gösterir.

Hibe ve kredi hak sahibine nakit verilmez, inşaatın ilerleme seviyesine göre **subasman seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde** üç eşit taksitle yüklenicinin bankadaki hesabına ödenir. Kararda desteğin maliyeti aşamayacağına dair açık bir hüküm yoktur. Araç hibe ve krediyi karardaki üst sınırlarla hesaba katar, kredi alanı boş bırakılırsa azami tutarı kullanır ve destek bölüm maliyetini aşarsa aşan kısmı ayrı satırda gösterir.

120 metrekarelik örnek dairede hibe ve kredinin tamamı kullanıldığında cepten çıkacak tutar **2.650.000 TL'dir**.

Hibe hak sahibinin bir konutu ve bir işyeri için verilir. Aynı kişinin ikinci bir dairesi varsa o daire için **hibe verilmez**, 1.750.000 TL'ye kadar yalnızca kredi kullanılabilir. Araçta bu durum "Diğer bir konutu" seçeneğiyle hesaplanır.

## Yarısı Bizden Kredisi Nasıl Geri Ödenir?

Kredi, ruhsat tarihinden itibaren **24 ay** hiç ödeme yapılmadan bekletilir, geri ödeme bu sürenin bittiği ayı izleyen aydan başlar ve **en fazla 120 ayda** tamamlanır. **İlk 12 taksit** faizsizdir.

Borç her yılın ocak ayında, TÜFE'nin bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişim oranının **yarısı** kadar artırılır. Ödenen taksitler düşüldükten sonra kalan borç bu oranla güncellenir ve kalan taksit sayısına bölünerek yeni aylık taksit bulunur.

Araç ilk 12 taksiti kredi tutarının 120'ye bölünmesiyle, sonraki yılın taksitini de kalan borcu girilen TÜFE'nin yarısı kadar artırıp 108'e bölerek hesaplar. 875.000 TL kredide ilk taksit 7.291,67 TL, TÜFE yüzde 30 girilirse sonraki yılın tahmini taksiti **8.385,42 TL** çıkar. Güncelleme her yıl tekrarlandığı için aynı varsayımla onuncu yılın taksiti 25.651,18 TL'ye, toplam geri ödeme de yaklaşık **1.776.575 TL**'ye ulaşır.

Bu rakamlar **bir tahmindir**. Karar ödemesiz dönemin sonunda ilk taksitten önce ayrıca bir **başlangıç güncellemesi** öngörür ve güncelleme taksit yılına değil ocak ayına bağlıdır, bu yüzden bankanın çıkaracağı ödeme planı araçtaki sonuçtan farklı olabilir.

Kredi verilirken hak sahibinin gelirine ve kredi puanına bakılmaz, taşınmaz üzerine **kredi tutarının iki katı** ipotek konur. Taksit ödenmezse Başkanlık ihtar edip süre verir, bu süre de geçerse borç genel hükümlere göre takip edilir. Borcun zamanında ödenmemesinin sonuçları [Temerrüt Nedir, Sonuçları Nelerdir?](/temerrut-nedir-sonuclari-nelerdir) yazımızda anlatılmıştır.

![Yarısı Bizden kredisinde ödemesiz dönem, faizsiz taksitler ve TÜFE güncellemesinin sırasını gösteren akış şeması](https://qklwbxigfsmsjgezrppc.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/gorseller/yarisi-bizden-kredisi-nasil-geri-odenir.webp "Yarısı Bizden Kredisi Nasıl Geri Ödenir")

Ödemesiz Dönem, 120 Taksit ve Güncelleme

## Hangi Binalar Destekten Yararlanamaz?

Yeni projedeki bağımsız bölüm sayısı ya da inşaat alanı mevcut binadakinin **bir buçuk katını geçerse** hibe ve kredi verilmez. Kat artışıyla müteahhide daha fazla daire bırakılan projelerde bu sınır, maliyet hesabını tamamen değiştirir.

Parselde **1 Nisan 2023'ten önce** yeni yapı ruhsatı düzenlenmişse destekten yararlanılamaz. Destek ruhsat alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra talep edilir ve yalnızca İstanbul'daki uygulamaları kapsar.

Karar metnine göre hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi, 6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan riskli yapılar için **31 Aralık 2026'ya kadar** yapılabilir. Bu süreyi 31 Aralık 2027'ye uzatan bir karar 16 Eylül 2026 itibarıyla Resmi Gazete'de yayımlanmamıştır. Araç **bu şartları denetlemez**, kutu işaretlendiğinde destek koşullarının sağlandığını varsayar.

## Kentsel Dönüşüm Kararı ve Katılmayan Malikin Payı

Riskli yapıda yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme ya da payların satışı için **hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu** yeterlidir. [6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5) bu çoğunluğu yapının paydaşı olup olmamaya bakmadan arar.[^4]

Karar ve anlaşma şartları, katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta **on beş gün** ilanla bildirilir. Teklif bu bildirimden itibaren on beş gün içinde kabul edilmezse katılmayanın arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara **açık artırmayla** satılır.

Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleşmezse, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanır. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren **otuz gün** içinde idari yargıda dava açılabilir.

Bina yıkılıp arsa haline geldikten sonra maliklere yapılan tebligatı izleyen otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa idare **acele kamulaştırmaya** da gidebilir. Bu yolun işleyişi [Acele Kamulaştırma Nedir?](/acele-kamulastirma-nedir) yazımızda ele alınmıştır.

![Kentsel dönüşümde bildirim, satış, dava ve acele kamulaştırma için öngörülen süreleri gösteren şema](https://qklwbxigfsmsjgezrppc.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/gorseller/kentsel-donusum-karari-ve-katilmayan-malikin-payi.webp "Kentsel Dönüşüm Kararı ve Katılmayan Malikin Payı")

Salt Çoğunluk Kararından Sonraki Süreler

"Kentsel Dönüşüm Maliyet Hesaplama 2026" yazımızla ilgili detaylı bilgi almak için hemen [İletişim](/iletisim) sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

\[contact\_button\]

## Kentsel Dönüşüm Maliyet Hesaplama Hakkında Sık Sorulan Sorular

Dönüşüme girecek dairesinin bütçesini çıkaran maliklerin karar vermeden önce netleştirmek istediği konular şunlar.

### Kentsel dönüşümde daire sahipleri para öder mi?

Maliyetin hibe ve krediyle karşılanmayan kısmını malik öder, kat karşılığı sözleşme yapılmışsa paylaşım sözleşmedeki şartlara göre belirlenir. İstanbul'daki Yarısı Bizden kampanyasında konut için 875.000 TL'ye kadar hibe ve 875.000 TL'ye kadar kredi verilir.

### Yarısı Bizden kredisinde faiz var mı?

İlk 12 taksit faizsizdir. Sonrasında borç her yıl ocak ayında TÜFE yıllık değişim oranının yarısı kadar güncellenir, kredi 24 aylık ödemesiz dönemden sonra en fazla 120 taksitle ödenir.

### Taşınma desteğini kiracı mı malik mi alır?

Tahliye desteği bağımsız bölümde oturan ya da onu kullanan kişiye verilir. Daire kiradaysa 125.000 TL'lik desteği kiracı alır, malik oturuyorsa malik alır.

### 1,5 kat kuralı nedir?

Yeni projedeki bağımsız bölüm sayısı ya da inşaat alanı mevcut binanın bir buçuk katını geçerse Yarısı Bizden kapsamında hibe ve kredi verilmez.

### Kentsel dönüşüm için kaç kişinin onayı gerekir?

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir. Karara katılmayan malikin arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılabilir.

### Yarısı Bizden kredisi için gelir şartı aranır mı?

Hayır. Kredi verilirken hak sahibinin geliri ve kredi puanı dikkate alınmaz, taşınmaz üzerine kredi tutarının iki katı ipotek konur.

---

[^1]: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.7/10 - mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar belediye harç ve ücret muafiyeti.
[^2]: 6306 sayılı Kanun m.5 - tahliye ve yıktırma süresi, masrafların maliklerden tahsili.
[^3]: İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar, Cumhurbaşkanı Kararı Sayı 8189, RG 23.02.2024 - 9768 ve 10960 sayılı Kararlarla değişik m.2 ve m.3.
[^4]: 6306 sayılı Kanun m.6 - salt çoğunluk kararı, katılmayanların arsa paylarının satışı ve dava açma süresi.