> Kaynak / Yazar: Av. Kazım Ceylan Hukuk Bürosu (İstanbul Barosu, Sicil No: 78121) — https://www.kazimceylan.av.tr/haksiz-kira-artisina-itiraz # Haksız Kira Artışına İtiraz Yazısı Örneği **Kategori:** Gayrimenkul ve Kira Hukuku, Örnek Dilekçe ### Özet Haksız kira artışına itiraz yazısı, kiraya verenin tüketici fiyat endeksi sınırını aşan artış talebine karşı kiracının yasal orandaki bedeli ödeyeceğini ve fazlasını kabul etmediğini bildirdiği yazıdır; kiracı yasal bedeli ödediği sürece temerrüde düşmez. ### İçerik \[dilekce\_ornegi baslik="Haksız Kira Artışına İtiraz Yazısı Örneği"\] SAYIN {Kiraya Verenin Ad Soyadı} KONU : {Bildirim Tarihi} tarihli kira artış bildiriminize itirazımdır. 1. {Sözleşme Tarihi} tarihli kira sözleşmesi ile {Taşınmazın Adresi} adresindeki taşınmazda aylık {Mevcut Kira Bedeli} TL bedelle kiracı olarak oturmaktayım. 2. {Bildirim Tarihi} tarihli {yazınız / mesajınız / ihtarnameniz} ile {Yeni Dönem Başlangıç Tarihi} tarihinden itibaren kira bedelinin {Talep Edilen Bedel} TL olarak ödenmesini talep ettiniz. Bu talep yüzde {Talep Edilen Oran} artışa karşılık gelmektedir. 3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. {Yeni Dönem Başlangıç Tarihi} tarihi için bu oran yüzde {TÜFE Oranı} olup yasal artışla kira bedeli en fazla {Yasal Bedel} TL olabilir. 4. Talebinizin yasal sınırı aşan kısmını kabul etmediğimi, {Yeni Dönem Başlangıç Tarihi} tarihinden itibaren kira bedelini yasal sınır olan {Yasal Bedel} TL olarak ödemeye devam edeceğimi bildiririm. {Beş yılı dolduran sözleşmede: 5. Sözleşmenin beş yılı doldurmuş olması, kira bedelinin tek taraflı belirlenmesine imkan vermez; bedelin tespiti ancak mahkeme kararıyla mümkündür.} Saygılarımla. {Tarih} {Kiracının Ad Soyadı} {İmza} \[/dilekce\_ornegi\] ## Haksız Kira Artışına İtiraz Haksız kira artışına itiraz, kiraya verenin **tüketici fiyat endeksi sınırını aşan** artış talebine karşı kiracının yasal bedeli ödeyeceğini ve fazlasını kabul etmediğini bildirdiği yazıdır. [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun **344\. maddesi**](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5) artışı TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlar. Kiracı bu sınır içindeki bedeli ödediği sürece **temerrüde düşmez**.[^1] İtiraz metni ve kiracının izleyeceği yol aşağıda. Yasal artış oranının hesabı [Kira Artış Oranı Hesaplama](/kira-artis-orani-hesaplama) yazımızda, ihtarname ile gelen talebe karşı genel savunma ise [Ev Sahibi İhtarname Çekerse Kiracı Ne Yapmalı?](/ev-sahibi-ihtarname-cekerse-kiraci-ne-yapmali) yazımızda ele alınıyor. ## Kira Artışı Ne Zaman Haksız Sayılır? Artış, bir önceki kira yılının **TÜFE on iki aylık ortalamasını** aşıyorsa haksızdır. Sözleşmede daha yüksek oran yazılsa bile kanuni sınır uygulanır. Kiracının imzası sınırı aşan hükmü geçerli kılmaz. Beş yıl dolmadan **emsal bedele** dayanan talep de haksızdır. Kiraya veren, "çevredeki kiralar yükseldi" gerekçesiyle TÜFE üstü artış isteyemez. Bu gerekçe ancak beşinci yıldan sonra ve **mahkeme kararıyla** sonuç doğurur. Ev sahipleri "yeni sözleşme yapalım" diyerek yüksek bedel önerebiliyor. Kiracı yeni sözleşmeyi imzalamak zorunda değildir. Mevcut sözleşme kanunen uzar ve artış TÜFE ile sınırlı kalır. ![TÜFE sınırını aşan ve beş yıl dolmadan emsale dayanan kira artışlarını gösteren şema](https://qklwbxigfsmsjgezrppc.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/gorseller/kira-artisi-ne-zaman-haksiz-sayilir.webp "Kira Artışı Ne Zaman Haksız Sayılır") Kira Artışının Haksız Sayıldığı Haller ## İtiraz Eden Kiracı Hangi Bedeli Ödemelidir? Kiracı, TÜFE oranıyla artırılmış **yasal bedeli** öder. Eski bedeli ödemeye devam etmek eksik ödeme sayılır ve temerrüt doğurur. Yalnızca fazla kısım reddedilir. Ödeme **banka yoluyla ve açıklamalı** yapılır. Dekonta "{ay} kira bedeli, TBK 344 uyarınca yasal artışla" yazılması, ödemenin kısmi değil tam olduğunu belgeler. Kiraya veren ödemeyi kabul etmezse bedel **tevdi mahalline** yatırılır. Sulh hukuk mahkemesinden alınan tevdi kararıyla yapılan ödeme, kiraya verenin "kira ödenmiyor" iddiasını çürütür. ## İtiraz Yazısında Neler Bulunmalıdır? Yazıda kiraya verenin talep ettiği bedel, yasal oran ve yasal bedel **açıkça hesaplanır**. Rakamların yazılması, kiraya verenin "itiraz muğlaktı" savunmasını önler ve ileride mahkemede kiracının iyi niyetini gösterir. İtiraz yazısında şunlar yer alır: - Sözleşme tarihi ve mevcut kira bedeli - Kiraya verenin artış bildiriminin tarihi ve talep edilen bedel - İlgili dönem için TÜFE oranı ve yasal bedel hesabı - Fazla kısmın kabul edilmediği ve yasal bedelin ödeneceği beyanı - Tarih ve imza Yazı noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü posta ile gönderilir. Mesajla yapılan itiraz da geçerlidir, ancak ispat gücü zayıftır. Kiraya verenin daha sonra tahliye davası açması halinde tebliğ belgesi belirleyici olur. ## Kiraya Veren İtiraza Rağmen Tahliye İsterse Ne Olur? Yasal bedeli ödeyen kiracı temerrüde düşmediği için **tahliye edilemez**. Kiraya veren, eksik ödeme iddiasıyla ihtar gönderip dava açarsa mahkeme yasal bedeli hesaplar ve davayı reddeder. Tahliye davasında **yargılama gideri ve vekalet ücreti** kiraya verene yüklenir. Kiracı, haksız ihtar ve dava sebebiyle uğradığı zararı da isteyebilir. Süreç [Kiracıya Ödeme İhtarnamesi](/kiraciya-odeme-ihtarnamesi) yazımızda kiraya veren açısından anlatılmaktadır. ## Fazla Ödenen Kira Geri Alınabilir mi? Kiracı, TÜFE sınırını aşan ödemeleri geri isteyebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesine bağlı olarak fazladan ödenen kiranın iadesini sebepsiz zenginleşme değil sözleşmeden doğan bir alacak sayıyor ve **on yıllık zamanaşımını** uyguluyor (TBK m.146). Beş yıllık süre kiraya verenin kira alacağı içindir, kiracının iade alacağına uygulanmaz.[^2] Aynı talebi sebepsiz zenginleşme sayıp iki yıllık süre uygulayan bölge adliye mahkemesi kararları da görüldüğünden talebi geciktirmemek yararlıdır. Talep önce **yazılı ihtarla**, sonra dava ya da icra takibiyle yapılır. Kiracı, geri alacağını devam eden kira borcuyla takas edebilir. Hesaplama ve dava yolu [Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı](/fazla-odenen-kira-geri-alinir-mi) yazımızda anlatılıyor. ## Haksız Kira Artışına İtiraz Hakkında Sık Sorulan Sorular En çok tüketici fiyat endeksi sınırı ve kira tespit davası soruluyor. ### TÜFE oranı nereden öğrenilir? Türkiye İstatistik Kurumu her ay tüketici fiyat endeksini ve on iki aylık ortalama değişim oranını yayımlar. Kira döneminin başladığı aydan önceki ayın verisi esas alınır. ### Sözleşmede "yüzde 40 artış" yazıyorsa kiracı bunu ödemek zorunda mı? Hayır, TÜFE on iki aylık ortalaması yüzde kırkın altındaysa yalnızca TÜFE oranı uygulanır. Sözleşmedeki oran, TÜFE'den düşükse geçerlidir, yüksekse TÜFE ile sınırlanır. ### İtiraz etmeden yüksek bedeli ödeyen kiracı sonradan itiraz edebilir mi? Evet, ödeme yapılmış olması kiracının hakkını ortadan kaldırmaz. Fazla ödenen kısım geri istenebilir, Yargıtay bu talebe on yıllık zamanaşımını uyguluyor. Sonraki dönemler için de yasal bedele dönülebilir. ### İşyeri kiracısı da TÜFE sınırından yararlanır mı? Evet, çatılı işyeri kiralarında da aynı sınır geçerlidir. Kiracının tacir olması ya da sözleşmenin ticari nitelik taşıması kuralı değiştirmez. ### Beş yıl dolmuşsa ev sahibi istediği bedeli belirleyebilir mi? Hayır, beş yıl dolsa bile bedel ancak kira tespit davasıyla belirlenir. Dava açılıncaya kadar TÜFE sınırı uygulanmaya devam eder. --- [^1]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 344 ve 345. [^2]: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.10.2018 tarihli, 2018/33 E., 2018/10069 K. Kira alacağından doğan davalar TBK m.147/1 uyarınca beş yıllık, kira alacağı dışında kira sözleşmesine dayanan alacak davaları TBK m.146 uyarınca on yıllık zamanaşımına tabidir.