> Kaynak / Yazar: Av. Kazım Ceylan Hukuk Bürosu (İstanbul Barosu, Sicil No: 78121) — https://www.kazimceylan.av.tr/fazla-odenen-kira-geri-alinir-mi

# Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?

**Kategori:** Gayrimenkul ve Kira Hukuku

### Özet
- Fazla ödenen kira, kanuni artış sınırını aşan kısım yönünden geçersiz olduğu için kiraya verenden geri alınır.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tek taraflı ÜFE zammında farkı iade ettirirken İzmir BAM rızayla kabul edilen kirada iadeyi reddetti.
- Kira sözleşmesine dayanan iade alacağı Yargıtay kararlarına göre TBK 146. madde uyarınca on yıllık zamanaşımına tabidir.


### İçerik
**Fazla ödenen kira geri alınır mı** sorusunun kısa cevabı olumludur, kanuni artış sınırını aşan kira **aşan kısım yönünden geçersizdir** ve kiracı bu kısmı kiraya verenden geri isteyebilir. Sonucu belirleyen asıl ayrım, zammın nasıl yapıldığıdır. Ev sahibinin tek taraflı bildirdiği bir artış mı ödendi, kiracı yeni kira bedelini ayrı bir anlaşmayla mı kabul etti, ödemeye ihtirazi kayıt konuldu mu?

Tek taraflı zamda [Yargıtay](https://karararama.yargitay.gov.tr/) fazlanın iadesine hükmeden kararları onaylıyor. Kiracının ayrı bir anlaşmayla kabul ettiği kirada ise İzmir Bölge Adliye Mahkemesi iadeyi reddetti ve bu noktada Yargıtay ile istinaf arasında bir görüş ayrılığı oluştu.

Aynı sebepsiz zenginleşme mantığının iş hukukundaki karşılığı [Fazla Ödenen Kıdem Tazminatının İadesi](/fazla-odenen-kidem-tazminatinin-iadesi) yazımızdadır.

## Fazla Ödenen Kiranın Hukuki Dayanağı: Sebepsiz Zenginleşme

Haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından zenginleşen kişi, bu zenginleşmeyi **geri vermekle yükümlüdür**.[^1] Kanun bu yükümlülüğün özellikle geçerli olmayan bir sebebe dayanan zenginleşmede doğduğunu açıkça söyler. Kira ilişkisinde geçersiz sebep, kanunun izin verdiği tutarı aşan artış anlaşmasıdır.

Artış sınırının genel kaynağı [Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5). Madde, yenilenen kira dönemlerine ilişkin anlaşmaların "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli" olduğunu söyler.[^2] Sınırı aşan bir anlaşma bütünüyle çökmez, yalnız aşan kısmı hukuki dayanaktan yoksun kalır.

Konut kiralarına getirilen geçici yüzde yirmi beş sınırı bu sonucu kelimesi kelimesine yazmıştır. 7409 sayılı Kanun'la eklenen geçici 1. madde ile onun devamı olan geçici 2. madde aynı cümleyi taşır: "Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir."[^3] Kiracının fazladan ödediği para, **TBK 77** uyarınca geri istenebilecek zenginleşmenin ta kendisidir.

## Fazla Ödemenin Hesabında Dönemlere Göre Artış Sınırı

Fazla ödenen tutar, ödemenin yapıldığı kira döneminde hangi sınırın yürürlükte olduğuna göre hesaplanır. Tarihler kira döneminin yenilendiği güne göre okunur ve aynı kiracı için 2018'deki yenilemeye ÜFE, 2023'teki yenilemeye yüzde yirmi beş sınırı uygulanabilir.

| Kira dönemi | Uygulanan sınır | Dayanak |
| --- | --- | --- |
| 1.7.2012 - 31.12.2018 | Geçen kira yılında ÜFE'de gerçekleşen artış | TBK m.344, değişiklik öncesi metin |
| 1.1.2019 sonrası | TÜFE'nin oniki aylık ortalamasındaki değişim | 7161 s.K. m.56, yürürlük m.69 |
| Tacir ya da tüzel kişi kiracının işyeri, 1.7.2012 - 1.7.2020 | m.344 sekiz yıl uygulanmaz, sözleşme hükmü geçerlidir | 6217 s.K. geçici m.2 |
| Konut, 11.6.2022 - 1.7.2023 | Önceki yıl kirasının %25'i, TÜFE ortalaması daha düşükse o oran | TBK geçici m.1 |
| Konut, 2.7.2023 - 1.7.2024 | Önceki yıl kirasının %25'i, TÜFE ortalaması daha düşükse o oran | TBK geçici m.2 |
| Beş yılı dolduran sözleşmede yeni kira yılı | Hakim TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiralarla hakkaniyete göre belirler | TBK m.344/3 |

Yüzde yirmi beş sınırının başlangıç tarihi sık karıştırılır. Geçici 1. madde "bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih" ifadesiyle başlar ve 7409 sayılı Kanun **11 Haziran 2022** tarihli Resmi Gazete'de yayımlanıp yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir, 8 Haziran 2022 ise Kanun'un kabul tarihidir.[^4]

Tacir kiracılar için ertelemenin de bir sınırı vardı. 7161 sayılı Kanun'la 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesine eklenen fıkra, TÜFE ortalamasının esas alınacağı kuralını erteleme kapsamındaki sözleşmelerin **yenilenmesinde de** uygulanır hale getirdi.[^5] Her kira yılının yasal tutarı [Kira Artış Oranı Hesaplama](/kira-artis-orani-hesaplama) aracımızla ayrı ayrı hesaplanabilir.

"Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?" yazımızla ilgili avukatlarımızla görüşme yapmak için [Online Avukat Randevu](/online-avukat-randevu) sayfamızdan randevu alabilirsiniz.

"Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?" yazımızla ilgili detaylı bilgi için [Avukata Sor](/avukata-sor) sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

## Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Güncel Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verenin bildirdiği ya da sözleşmedeki ÜFE maddesine dayanan ve kanuni sınırı aşan zam ödendiğinde **aşan kısmın kiracıya iadesini** isabetli buluyor. Bu çizgi hem 2021'de verilen bir bozma kararında hem de 12 Mayıs 2026 tarihli bir onama kararında görülüyor.

### Tek Taraflı ÜFE Zammında İade: 2026 Tarihli Onama

**Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/6193 K.2026/2965 T.12.05.2026** sayılı kararın olayında kiraya veren, 2019'da yenilenen dönem için kirayı ÜFE oranında artırdığını yazıyla bildirmişti.[^6] İlk derece mahkemesi artışı **%19,62** oranındaki TÜFE ortalamasıyla sınırlayarak kirayı yeniden tespit etti ve dava tarihine kadar fazla ödenen **51.708,30 TL**'nin kiracıya ödenmesine hükmetti.

Kiraya veren, genelgenin sonradan yürürlüğe girdiğini ve artışın geriye dönük düzeltilemeyeceğini savunarak temyize gitti. Daire, 7161 sayılı Kanun'la getirilen TÜFE sınırının **kiracısı tacir olan işyeri kiralarında da** uygulanacağını belirterek hükmü onadı.

### İhtirazi Kayıtla Ödenen ÜFE Farkı: 2021 Tarihli Bozma

İkinci olayda kiracı, belediyenin talep ettiği ÜFE zammını itiraz kaydı koyarak ödemiş ve farkın iadesini istemişti. İlk derece mahkemesi **35.887,20 TL**'nin iadesine hükmetti, bölge adliye mahkemesi ise tacir kiracıya m.344'ün uygulanamayacağı gerekçesiyle davayı reddetti. Yargıtay bu ret kararını bozarken ilk derece hesabını açıkça yerinde buldu.[^7]

> Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2021/2915, K.2021/5408, T.25.05.2021
> 
> "7161 sayılı kanunun 59. maddesi ile 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup, kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekeceğinden, bu itibarla, ilk derece mahkemesince kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdatını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır."

### Çekincesiz Ödemenin Zımni Kabul Sayılmaması

Daha eski bir dosya, çekince konmadan yapılan ödemenin kiracıyı tek başına bağlamadığını gösteriyor. **Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/3381 K.2019/9536 T.02.12.2019** sayılı karar, aynı dosyada dairenin daha önce verdiği 2017/1881 esas ve 2017/2690 karar sayılı bozma kararının içeriğini aktarır.[^8] İlk derece mahkemesi, icra takibi üzerine itirazsız ödenen kiraları zımni kabul sayıp davayı reddetmişti.

Önceki bozma kararı bu gerekçeyi kabul etmemiş, "itirazsız ve çekincesiz yapılan ödemelerin zımnen kabul sayılarak hüküm kurulmasıın doğru olmadığı" sonucuna varmıştı (yazım hatası karar metnindeki gibidir). 2019 tarihli karar da mahkemeden ödenmesi gereken kirayı hesaplayıp **fazla ödeme olup olmadığını** belirlemesini istedi.

## İstinaftaki Karşı Görüş: İzmir BAM 23. Hukuk Dairesi Kararı

Kiracının yeni kira bedelini kendi rızasıyla kabul ettiği bir olayda **İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi E.2024/3426 K.2025/1209 T.27.06.2025** sayılı karar iadeyi reddetti.[^9] Karar HMK 362/1-b uyarınca kesin olarak verildiği için Yargıtay denetiminden geçmedi.

Sözleşmede yıllık **%10** artış şartı vardı. Ev sahibi konutu satmak isteyince taraflar 1.3.2023'ten itibaren aylık **7.000 TL** kira üzerinde anlaştı ve kiracı bir süre bu tutarı ödedi. Kira ilişkisi bittikten sonra kiracı, yüzde yirmi beşi aşan **37.646,87 TL**'yi satış baskısı ve tahliye riski altında ödediğini ileri sürerek geri istedi.

İlk derece mahkemesi "sözleşme uyarınca ödenen kira bedellerinin iadesi istenemeyeceği" gerekçesiyle davayı reddetti. Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddederken şu değerlendirmeyi yaptı.

> İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi, E.2024/3426, K.2025/1209, T.27.06.2025
> 
> "TBK'ya eklenen geçici maddeler ile %25 oranında artış sınırı kiracı lehine yapılan bir düzenleme olup, kiracının bunu aşan nitelikteki kira artış oranını kabul etmemesi ile hüküm doğurmayacaktır. Ancak kiracının rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu sınırlamaya tabi olmadığı gibi kiracı tarafından irade fesadına uğradığına dair bir iddia ve ispat da bulunmadığından talebi TMK'nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırıdır."

Satışa çıkarılan evde oturan kiracının tahliye kaygısı ayrı bir hukuki konudur, yeni malikin sözleşmeyle bağlılığı [Kiracısı Olan Yerin Satılması](/kiracisi-olan-yerin-satilmasi) yazımızda anlatılmıştır.

## Rızayla Ödenmişse Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?

Rızayla kabul edilen fazla kiranın akıbeti, bilinen kararlar arasında kesin bir çözüme kavuşmuş değildir. Yargıtay kararları ile İzmir kararı **birbirini doğrudan çürütmez**, çünkü olayları farklıdır.

Yargıtay dosyalarında zammı kiraya veren uygulamış, kiracı da itiraz etmiş ya da ödemeyi icra takibi üzerine yapmıştı. İzmir dosyasında ise kiracı rızası olmadığını ileri sürse de mahkeme, tarafların sözleşmedeki oranı bırakıp yeni bir kira bedeli üzerinde ayrıca anlaştığını kabul etmişti. 2021 tarihli Yargıtay dosyasında sözleşmede ÜFE maddesi bulunmasına rağmen fazlanın iadesi kabul edilmişti, ancak orada kiracı ödemeyi itiraz kaydıyla yapmıştı.

Hukuki mantıklar arasında ise gerçek bir gerilim var. Geçici maddelerin lafzı yalnız tek taraflı bildirimi değil, sınırı aşan **"sözleşmeleri"** de fazla miktar yönünden geçersiz sayar, yani anlaşmayı da kapsar. İzmir kararı rızayla kurulan anlaşmayı sınırın dışına çıkarırken, Yargıtay'ın 2019/3381 dosyasındaki çizgisi çekincesiz ödemeyi zımni kabul saymamaktadır.

Bilinen kararlar arasında Yargıtay'ın "ayrı bir anlaşmayla kabul edilen fazla kira" olayını doğrudan çözen bir kararı bulunamadı. Bu nedenle rızayla ödeme yapan kiracının davası, önündeki mahkemenin iki yaklaşımdan hangisini benimseyeceğine bağlı kalır.

![Fazla ödenen kira geri alınır mı sorusunda tek taraflı zam ile rızayla anlaşma arasındaki farkı gösteren şema](https://qklwbxigfsmsjgezrppc.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/gorseller/rizayla-odenmisse-fazla-odenen-kira-geri-alinir-mi.webp "Rızayla Ödenmişse Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı")

Yargıtay tek taraflı zamda iadeyi kabul ediyor, İzmir BAM rızayla kurulan anlaşmada reddetti

## Rıza ile Ödenen Kiranın Geri Alınma Şartları

Kiracı açısından asıl risk **TBK 78**'dir. Madde, borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimsenin bunu "ancak, kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir" der.[^10] Kiraya veren bu yüzden, kiracının fazlayı bilerek ve isteyerek ödediğini savunur.

Baskı iddiası da ispat ister. Kiracı, zamlı kirayı ev sahibinin korkutması sonucu kabul ettiğini ileri sürüyorsa bu korkutmayı somut delille göstermelidir.[^11] İzmir dosyasında reddin gerekçelerinden biri tam olarak irade fesadına dair iddia ve ispatın bulunmamasıydı.

### İhtirazi Kayıt ve Delil Toplama

İhtirazi kayıt, ödemenin kabul anlamına gelmediğini ödeme anında kayda geçirir ve rıza savunmasını **en baştan zayıflatır**. Banka havalesinin açıklama alanına şu türden bir not yeterlidir: "Kanuni artış sınırını aşan kısım ihtirazi kayıtla ödenmiştir, iade hakkım saklıdır."

Baskı iddiası varsa ev sahibiyle yapılan yazışmalar, satış ilanlarının ekran görüntüleri, emlakçı ziyaretlerinin tarihleri ve tahliye imalı mesajlar saklanmalıdır. İzmir dosyasındaki kiracı evin çok sayıda emlakçıya verildiğini anlatmış, ancak bunu irade fesadı iddiasına dönüştürecek bir ispat ortaya koyamamıştı.

Hesap hatasıyla yapılan fazla ödemede durum daha rahattır, çünkü kiracı kendini borçlu sandığını gösterebildiği ölçüde **TBK 78**'in ispat şartını karşılar. Yanlış endeks ya da yanlış ay verisiyle hesaplanan zam bu türün tipik örneğidir.

## Kira Tespit ve Uyarlama Davasında Fazla Kiranın İadesi

Kira bedeli hakkaniyete göre hakim kararıyla belirlenecekse fazla ödenen kira, ancak **tespit ya da uyarlama kararı kesinleştikten sonra** geri istenebilir. Kanuni artış sınırının aşıldığı dosyalar bundan ayrıdır, çünkü orada fark bir hesap meselesidir ve yukarıdaki Yargıtay kararlarında tespit ile iade aynı davada birlikte istenmiştir.

**Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi E.2014/9006 K.2014/11250 T.20.10.2014** sayılı kararda ilk derece mahkemesi, kirayı tespit ederken ihtirazi kayıtla ödenen fazlanın iadesine de hükmetmişti.[^12] Daire, tespit edilen kira farkının ancak tespit kararının **kesinleşmesiyle belirli** hale geleceğini belirterek iade hükmünü bozdu, tespit kısmını onadı.

Aynı sonuç uyarlama davasında da geçerli. **Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1623 K.2025/796 T.12.02.2025** sayılı kararda pandemide kapalı kalan işyerinin kiracısı, o günlere düşen kiranın iadesini istemişti.[^13] Daire, ödenen kiralar yönünden kesinleşen bir uyarlama kararı bulunmadığından iadenin istenemeyeceğini kabul ederek ret kararını onadı.

Beş yılı dolduran sözleşmede kira hakkaniyete göre belirleneceği için bu ayrım pratikte önemlidir. Dava dilekçesinin nasıl kurulacağı [Kira Tespit Dava Dilekçesi Örneği](/kira-tespit-dava-dilekcesi) yazımızda yer alıyor.

## İstirdat Davasıyla Karıştırılmaması Gereken Fark

**İstirdat davası**, takibe itiraz etmediği ya da itirazı kaldırıldığı için borçlu olmadığı bir parayı ödemek zorunda kalan kişiye İcra ve İflas Kanunu'nun 72. maddesiyle tanınan özel bir yoldur.

Ödeme tarihinden itibaren **bir yıl** içinde açılması gerekir.[^14]

Fazla ödenen kira bedelinde çoğu zaman böyle bir icra takibi yoktur. Kiracı ödemeyi kira ilişkisinin olağan akışı içinde yapmıştır ve dilekçede kullanılan **"istirdat"** kelimesi hakimi bağlamaz, olayı hakim nitelendirir.[^15] Bu ayrımı gözden kaçıran bir mahkeme, davayı yanlış şartlara bağlayarak reddedebilir.

Bunun örneği **Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2026/3039 K.2026/2767 T.05.05.2026** sayılı karardır. Kiracı, tahliye ve elektrik kesme tehdidiyle dönem içinde sürekli artış alındığını ileri sürerek fazla ödenen **9.822 TL**'yi istemişti.[^16] Sulh hukuk mahkemesi kesinleşmiş icra takibi bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş ve karar kesin olarak verilmişti.

Adalet Bakanlığı kararı kanun yararına temyiz etti. Yargıtay nitelendirmenin hatalı olduğunu şöyle açıkladı.

> Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/3039, K.2026/2767, T.05.05.2026
> 
> "Davacının dava dilekçesinde talebini "istirdat" olarak nitelendirmiş olması mahkemeyi bağlamayacak olup, istemin hukuki niteliğinin, 2004 sayılı Kanunun 72. maddesinde düzenlenen istirdat davası olarak değil, sebepsiz zenginleşmeye ve fazla ödemenin iadesine dayalı genel hükümler çerçevesinde bir alacak davası olarak değerlendirilmesi gerekir."

Daire ayrıca **9.822 TL**'lik davada **18.000 TL** vekalet ücretine hükmedilmesini de Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne aykırı buldu. Bozma, HMK 363/2 uyarınca **sonuca etkili olmamak üzere** kanun yararına verildi. Yani ilk derece kararı ve kiracının davası sonuç bakımından değişmedi, karar yalnız benzer dosyalar için yol gösterici bir hukuki tespit içeriyor.

## Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Kira sözleşmesine dayanan fazla kira iade alacağında zamanaşımı süresi, Yargıtay'a göre **on yıldır**.[^17] Daire, kiraya verenin kira alacağına uygulanan beş yıllık süreyi ve sebepsiz zenginleşmedeki iki yıllık süreyi bu alacağa uygulamıyor.

**Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/33 K.2018/10069 T.16.10.2018** sayılı kararda bölge adliye mahkemesi, erken sona eren sözleşmede peşin ödenen kiranın fazlasını sebepsiz zenginleşme sayıp **TBK 82**'deki iki yıllık süre dolduğu için davayı reddetmişti.[^18] Daire, ihtilaf kira sözleşmesinden kaynaklandığı için sözleşmelerdeki on yıllık sürenin uygulanması gerektiğini belirterek kararı bozdu.

Aynı ilke **Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/4165 K.2019/9976 T.11.12.2019** sayılı kararda da tekrarlandı.[^19] 2018 tarihli dosyada istinaf mahkemesinin iki yıllık süreyi uygulamış olması, bu konuda alt derece mahkemelerinin farklı değerlendirme yapabildiğini gösteriyor.

Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur.[^20] Uzun bir süre geçmişse başvuruyu geciktirmemek bu nedenle önemlidir.

## Fazla Ödenen Kiranın Geri Alınması İçin Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak **dava şartıdır**.[^21] Kanundaki tek istisna, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Tahliye davaları genel olarak istisna değildir ve fazla kira iadesi talebi zorunluluğun kapsamındadır.

Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılırsa mahkeme davayı herhangi bir işlem yapmadan **usulden reddeder**. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı ya da onaylı örneği dava dilekçesine eklenir, eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir. Başvurunun nereye ve nasıl yapılacağı [Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?](/arabuluculuk-basvurusu-nasil-yapilir) yazımızda anlatılmıştır.

## Fazla Ödenen Kiranın Geri Alınması İçin Dava Süreci

Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın **sulh hukuk mahkemesidir**.[^22] **Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/10631 K.2014/3200 T.17.03.2014** sayılı kararda, fazla ödenen kira için asliye hukuk mahkemesinde açılan davada esastan hüküm kurulması bu yüzden bozma sebebi sayıldı.[^23]

Yetkili mahkeme yalnız kiralananın bulunduğu yer değildir. Dava, genel kural olarak davalı kiraya verenin yerleşim yerinde açılabilir.[^24] Talep kira sözleşmesine dayandığından kiracı, sözleşmenin ifa yerindeki sulh hukuk mahkemesini de seçebilir.[^25]

Dava dilekçesinde her kira yılı için kanuni tutar, ödenen tutar ve aradaki fark ayrı ayrı gösterilir. Dekontlar, ihtirazi kayıt notları ve baskı iddiasını destekleyen yazışmalar delil listesine eklenir.

Faizin başlangıç tarihi kararlarda tek tip değildir. 2021 tarihli dosyada ilk derece mahkemesi fazla kiranın **ödendiği tarihten**, iade hükmü sonradan bozulan 2014 tarihli tespit dosyasında ise **dava tarihinden** itibaren yasal faize hükmetmiştir. Dilekçede faiz başlangıcının her ödeme için ayrı gösterilmesi, mahkemeye iki seçenek arasında değerlendirme imkanı tanır.

"Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?" yazımızla ilgili detaylı bilgi almak için hemen [İletişim](/iletisim) sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

\[contact\_button\]

## Fazla Ödenen Kira İadesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Fazla ödenen kira geri alınır mı konusunda kiracıların en sık sorduğu sorular aşağıda yanıtlanmıştır.

### Fazla ödenen kira gerçekten geri alınır mı?

Evet. Kanuni artış sınırını aşan kira, aşan kısım yönünden geçersizdir ve kiracı bu kısmı kiraya verenden geri isteyebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verenin tek taraflı yaptığı ÜFE zammında TÜFE sınırını aşan kısmın iadesine hükmeden kararları onamaktadır.

### Ödeme yaptıysam zammı kabul etmiş sayılır mıyım?

İki görüş vardır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi itirazsız ve çekincesiz ödemeyi tek başına zımni kabul saymamış, tek taraflı zamda fazlanın iadesini kabul etmiştir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi ise kiracının ayrı bir anlaşmayla kabul ettiği yeni kira bedelinde, irade fesadı ispatlanmadıkça iade talebini dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur.

### Kirayı rızayla ödedim, yine de geri isteyebilir miyim?

Zorlaşır ama imkansız değildir. TBK 78 uyarınca borçlanmadığı edimi isteyerek ödeyen kişi, kendini borçlu sandığını ispat etmek zorundadır. İhtirazi kayıtla ödeme, belgelenmiş baskı ya da hesap hatası bu ispatı kolaylaştırır.

### Fazla ödenen kira için önce arabulucuya mı başvurulmalı?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesindeki tek istisna, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir, fazla kira iadesi bu istisnaya girmez.

### Zamanaşımı süresi ne kadardır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesine dayanan fazla kira iade alacağına TBK 146 uyarınca **10 yıllık** zamanaşımı uygulamaktadır. Sebepsiz zenginleşmedeki iki yıllık süre bu alacak için esas alınmaz, arabuluculuk süreci boyunca da zamanaşımı durur.

### Dava hangi mahkemede açılır?

Dava, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili yer davalı kiraya verenin yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

---

[^1]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.77 - sebepsiz zenginleşmede geri verme yükümlülüğü.
[^2]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 - kira bedelinin belirlenmesi.
[^3]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu geçici m.1 (7409 sayılı Kanun m.4 ile eklendi) ve geçici m.2 (7456 sayılı Kanun m.23 ile eklendi) - konut kiralarında yüzde yirmi beş sınırı.
[^4]: 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m.5 - RG 11.06.2022, sayı 31863.
[^5]: 6217 sayılı Kanun geçici m.2/2 (7161 sayılı Kanun m.59 ile eklendi, m.69 uyarınca 1.1.2019'dan geçerli).
[^6]: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/6193, K.2026/2965, T.12.05.2026 - TÜFE sınırının tacir kiracı işyerine de uygulanması, fazla kiranın iadesi.
[^7]: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2021/2915, K.2021/5408, T.25.05.2021 - ihtirazi kayıtla ödenen ÜFE farkının TÜFE sınırına göre iadesi.
[^8]: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2019/3381, K.2019/9536, T.02.12.2019 - itirazsız ödemenin zımni kabul sayılmaması, fazla ödenen kiranın hesaplanması.
[^9]: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi, E.2024/3426, K.2025/1209, T.27.06.2025 sayılı Karar (resmi karar arama sisteminde yer almıyor, yayımlanmış tam metninden aktarılmıştır).
[^10]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.78 - borçlanılmamış edimin ifası.
[^11]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.37 - korkutma.
[^12]: Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, E.2014/9006, K.2014/11250, T.20.10.2014 - tespit ilamı kesinleşmeden fazla kiranın iadesi istenemez.
[^13]: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/1623, K.2025/796, T.12.02.2025 - kesinleşmiş uyarlama kararı olmadan ödenen kiranın iadesi istenemez.
[^14]: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.72 - menfi tespit ve istirdat davaları.
[^15]: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.33 - hukukun uygulanması.
[^16]: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/3039, K.2026/2767, T.05.05.2026 - fazla kira talebinin İİK 72 istirdat davası değil genel hükümlere göre alacak davası olması.
[^17]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.146 - on yıllık zamanaşımı.
[^18]: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2018/33, K.2018/10069, T.16.10.2018 - kira sözleşmesine dayanan iade alacağında on yıllık zamanaşımı.
[^19]: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2019/4165, K.2019/9976, T.11.12.2019 - kira alacağı dışındaki sözleşmeye dayalı alacaklarda TBK 146.
[^20]: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A-15 - zamanaşımının durması.
[^21]: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B - kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk.
[^22]: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a - sulh hukuk mahkemelerinin görevi.
[^23]: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2013/10631, K.2014/3200, T.17.03.2014 - fazla ödenen kira alacağında sulh hukuk mahkemesinin görevi.
[^24]: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.6 - genel yetkili mahkeme.
[^25]: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.10 - sözleşmeden doğan davalarda yetki.